楼市问答：关于买房贷款 产权和税费

　　大家运河之星千人抢房、黄龙金茂悦首开2小时售罄……近段时间，杭州不少楼盘首开势头喜人，楼市有了回暖的气息，你是否也打算在这金秋置业呢？

　　如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎你加“杭州房产”（微信号：qjwbdc）的微信好友并留言，在微信上向我们提问；或登陆购房宝网站（www.house178.com）的专家咨询页，钱报购房专家团成员将为你提供准确的答案。留下手机号码的读者将优先得到回答的机会。

　　关于产权

　　问：想咨询专家，我名下有套房子每月都在还贷，我可以把它过户给我未成年的女儿吗？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：取得产权的方式一般只有三种方式：交易、赠予和继承。根据你所述的情况，你只能采取交易或者赠与的方式过户给你的女儿，不过这两种方式都要在还清贷款的前提下进行。

　　问：我想买一套二手房，但房东称房产证过段时间才能办好，我想问专家，我能不能和房东先签协议？如果房东到时候拿不出房产证我们怎么办？

　　胡增冬（不动产法律专家、专职律师）答：购房人首先应该查实房东的实际情况。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　如果该房东存在欺诈动机，那么最终将是购房人受害，一般建议不要签约。当然存在特殊情形，市面上有一些房源会存在尚无法办理产证的情形，建议购房人查实房屋的来源等相关的政策性文件，以便签约有保障。

　　关于税费

　　问：我有一套近20年房龄的老房子，当初的房价为20余万元，咨询中介后得知，目前值160余万元，我想把它转到儿子名下，想问专家，形式上来说，买卖和赠予有什么区别？契税费用各是多少？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：如果是买卖就按照正常交易方式，按照你的情况，主要缴纳的税是契税（税率要根据你儿子是不是首次购房来算，首次购房1%，不是首次购房3%），如果你还持有另外房屋，则还需缴纳个税（根据你的情况，按照总价的1%缴纳比较合理）。如果是赠予，需做赠予公证，缴纳契税3%。

　　买卖和赠予最大的区别在于过户之后再次交易，如果是买卖过户，再次交易按照一般住宅处置，如果是赠予，再次交易个税必须按照差值的20%缴，由于赠予相当于原购入价为零，差值的20%相当于总价的20%。鉴于你的情况，如果要过户，建议走买卖交易方式。

　　关于买房

　　问：我按揭买了一套房，每月还贷中，房子即将交付，但看完实景后，对质量很不满意，现在想让开发商赔偿一定的违约金退房，请问这样可以吗？

　　胡增冬（不动产法律专家、专职律师）答：购房人可以通过两个途径解决：第一，可以与开发商协商谈判，协议解除商品房买卖合同；第二，违约解除商品房买卖合同，并承担合同确定的相应民事责任。

　　关于贷款

　　问：我去年贷款买了一套房，明年年中交付，由于个人原因想卖掉这套房，想问专家，如何操作？需要缴纳哪些契税？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：房子交付办出三证后方可在市场中正常流通，你可以在明年年中交房后，再到市场上挂牌出售。

　　根据你的情况，在交易时涉及出售方的税费有：营业税（约5.6%），个人所得税（总价的1%或增值部分的20%），还有中介费用。在杭州现在的交易市场中，一般税费由买方承担。考虑到该套房子涉税较重，出售时的价格应该比周边无税房源低。