负债率攀升 港股上市房企青睐海外融资

　　房企中报已披露完毕，上半年房企销售业绩整体表现不佳，年度目标完成率偏低，而负债率大幅攀升。房企融资再次成为市场关注热点。

　　国内市场上，地产融资放开的迹象明显，已有少数房地产企业发行过公司债和可转债，而近期放开符合条件的房企发行中期票据的消息更被视为一大利好。而已打通香港资本市场平台的H股上市房企，则在积极发债。值得注意的是，由于投资人对飙涨的高负债率的担忧日增，使得港股出现了少见的碧桂园、越秀等房企增发新股求得融资的现象。

　　内地 中期票据对房企开闸

　　近日，一份《房地产企业发行债务融资工具准入标准》在网上广为流传，称房企将可发行中期票据。9月16日，金融街控股股份有限公司发布公告称，公司于9月12日第七届董事会第四次会议上审议通过了“关于公司发行不超过52亿元中期票据的议案”。这份公告也意味着房企开闸中期票据已成现实。

　　中期票据是指期限通常在5年-10年的票据，有助于企业拓宽融资渠道、完善企业信用债券的期限结构。据悉，金融街中期票据发行累计总额不超过52亿元人民币，期限为5年或以上，利率在不超过国家限定水平条件下由公司根据发行时市场情况与主承销商协商确定，募集资金可用于符合国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动资金及偿还银行贷款(偿还的银行贷款用途须是保障性住房项目和普通商品房项目)。

　　业内人士认为，上市房企允许发行中期票据，意味着融资主体扩展至商品房开发商，这是融资政策进一步放松的信号。

　　不过，发行中期票据对房企有着苛刻的要求。据悉，其募集资金须用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而发行资格的房企被限定为行业排名前30的A股上市公司。

　　首开股份董秘王怡表示，此前中期票据未对房企开放，这次放开也有诸多限制条件，仅限于优质的上市房企，并不是一个对所有房企普适的政策，对市场影响有限。

　　此外，上市房企的融资工具也逐渐在减少行政性干预，越来越市场化，因宏观调控被叫停的上市公司房地产业务再融资也于今年重新开闸。恒银基金分析师何沐泽表示，今年房地产市场下滑，房企资金链紧张，放开融资渠道，也是政府希望行业健康发展。

　　招商地产投资关系部一位工作人员也表示，与往年相比，房企可用的融资工具的限制少了，不过企业也要根据自身情况，完善长短期债务的结构搭配。

　　今年房企境内融资概况

　　9月16日 金融街拟发行52亿元人民币中期票据

　　8月15日 金科股份对公司2013年非公开发行股票募集资金金额进行调整，募资总额由31.42亿元缩减为22亿元

　　6月23日 厦门国贸拟按10:2.8比例向全体股东配售股份，共计可配股份数量3.73亿股，配股价格4.19元/股，募集资金总额预计不超过16亿元(含发行费用)。

　　5月12日 厦门建发完成配售股票，募集资金净额为30.35亿元

　　海外 低价卖股增多

　　除了国内房企突围融资外，海外融资也已成常态。9月18日，大连万达集团商业地产股份有限公司正式披露正赴港IPO，业内预计其融资额将达到百亿元以上，堪称年内最大地产IPO。

　　而已经在港上市的房企也频频发债融资。据克而瑞研究中心数据，其监测的102家重点房企，8月融资总规模350.25亿元；从融资币种来看，港元融资同比上升了19%。数据研究供应商Dealogic统计也显示，今年1-8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，同比增长100%。

　　9月，房企海外融资的势头并未减弱。9月11日，宝龙地产称，公司成功发行了一笔2017年到期的15亿元人民币优先票据，年票息为10.75%。记者从宝龙了解到，这笔资金将用于赎回宝龙2015年即将到期的2亿美元的高息票据(票息为13.75%)，而宝龙此次发债认购踊跃，获得了超4倍的认购额。业内人士介绍，多数房企发债都是以“新债还旧债”，此次宝龙融资的年利率在10%较合理。

　　此外，由于近期房企纷纷披露中报，投资人对飙涨的高负债率担忧日增，使得港股出现了少见的房企卖新股融资的现象。其中碧桂园为了筹资30亿元而低价卖股，更让业内“大跌眼镜”。

　　8月27日，碧桂园宣布拟每15股配发1股，发行价为每股2.5港元，较当日收盘价折价30%，总计将在现有191亿股的基础上新增12.7亿股，筹集资金约31亿港元，主要用于偿还9月上旬到期的一笔3.75亿美元高息票据(票面利率11.75%)。

　　更让业内吃惊的是，由于新股所筹资金10月初才能到账，碧桂园会先用一笔境外过桥贷款偿还即将到期的高息债。

　　碧桂园之后，越秀地产也宣布将卖新股，预计集资净额约37.85亿港元，主要用于未来扩展及买地等运营资本。

　　“卖股票是成本最高的融资。如果不是资金太吃紧，房企宁愿借高息债也不会卖股票。”北京一家券商分析师表示，一方面房企下半年普遍采取保守态势，减少买地和加速回款；另一方面房企融资的成本上涨，预计后四个月房企的海外融资或将减慢。

　　近期房企海外融资概况

　　9月11日 宝龙地产发行2017年到期的15亿人民币优先票据，年利息为10.75%。

　　9月4日 越秀地产宣布进行100供33股，发行30.77亿新股， 集资净额约37.85亿港元。

　　8月27日 碧桂园宣布以15∶1的比例折让30%卖新股，集资31亿港元。

　　8月25日 深圳控股称与多家银行达成融资协议，提供本金额最高达4.35亿美元(约33.93亿港元)的可转让定期贷款融资(融资A)，以及本金额最高达25.1亿港元的可转让定期贷款融资(融资B)。

　　8月6日 越秀地产公布与一家银行订立融资协议，最多达5亿港元的定期贷款融资。

　　7月27日 力高地产集团发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据，年利率13.75%。

　　7月25日 当代置业发行1.25亿美元的5年期优先票据，年利率15.3%。

　　- 观察

　　融资能力恐加剧房企分化

　　业内人士指出，在资本密集型的房地产行业，融资能力已成为房企的核心竞争力。

　　在境内债券市场发债，通过股市直接融资，曾是房企主要融资手段。然而随着2010年房地产调控加强，房企在境内融资开始受到严格限制。为此，房企一方面绕道信托、私募等渠道融资，另一方面则寻求在海外市场融资，万科、招商、金地、绿地等纷纷在香港借壳上市，意在打通海外融资渠道。

　　今年以来，楼市逐渐降温，房企销售下滑，现金回款减慢，而银行对开发贷进行总量控制，再加上对银行非标业务清理、人民币贬值预期等，令房企融资难度加大。而海外融资成本增加，令行业金融风险加剧。

　　在此背景下，拓宽房企融资渠道，让房地产行业的金融风险得到疏导显得尤为重要。此前因宏观调控被禁用的融资工具获得松绑，房企融资的行政化干预逐渐减少。3月，房地产企业再融资开闸。随后，部分上市房企在交易所市场发行公司债的申请获批，9月中期票据又向上市房企开放。在一些业内人士看来，在市场调整中让大中房企平稳发展很关键，增加融资渠道是大势所趋。

　　此前，有报告称，房企的利润被融资成本给吃掉的比例逐年增加。因此，融资能力将加剧房企业绩分化，房企将在市场调整中优胜劣汰，行业的集中度将进一步提高。

　　新京报记者 袁晓澜 自曾晖