9月北京高端改善项目集中放量 业内:热销非个案

　　继8月份高端住宅市场成交量大涨之后，9月份的高端市场呈现出了明显的放量态势，包括保利、万达、泰禾等众多房企均推出高端项目抢收“金九”。

　　值得关注的是，为了揽客，高端项目纷纷降低了“身段”低价入市，这种策略显然得到了市场的认可，保利海德公园、亚奥万和四季、通州万达广场等多个上周开盘的高端项目去化率都较为理想。业内预计，随着传统销售旺季“金九银十”的到来，预计未来两个月，北京楼市将会有更多的项目进入实质性降价阶段。

　　高端改善项目集中放量

　　从统计机构的数据可以看出，高端项目集中放量的态势非常明显，在上周入市的11个项目中，高端改善项目共计6个，分别为保利海德公园、亚奥万和四季、泰禾1号公馆、首开常青藤、通州万达广场以及亦庄的远洋天著，占据了大半壁江山。另外几个入市的项目分别为商住项目卢卡新天地、东亚尚品台湖以及五和万科长阳天地。此外，还有两个自住房项目，分别是富力惠兰美居和新国展满庭芳，共为楼市新增供应6007套，创周供应历史新高。

　　除了已经入市的高端改善产品，据记者了解，北京城建旗下的世华龙樾二期也将于近期入市。据北京城建相关负责人透露，目前已经递交了预售申请，“批下来就卖。”而位于望京的著名高端住宅望京金茂府也在近期发布了其楼样板间和园林示范区，计划在10月份推出2号楼西侧单元。位于海淀的金隅翡丽也计划在9月底推出三期升级产品蓝爵堡，主力产品为一梯两户的洋房产品，明年则计划在同一地块推出叠拼产品。位于东南四环十八里店南桥的高端住宅江南山水则宣布，其二期别墅产品即将重装上市，其中，独栋别墅单套户型建筑面积在420-440平米之间，庭院Townhouse单套户型面积在265-292平米之间。东四环朝阳公园东侧的泛海国际即将于10月推出二期产品，首批90套住宅中包括40套城市平墅和50套高板。

　　目前仍无法预计金九银十市场销售情况如何，但可以预计的是，仅从供应上看，九十月高端产品已经形成扎堆之势。

　　对于项目的集中供应，亚豪机构副总经理任启鑫表示，房企出于自身资金压力和销售策略，纷纷抢在“金九”时间点增加推货量，也是上周供应量和开盘项目数创新高的重要原因。“金九银十”作为房地产市场传统的销售旺季，也是今年开发商能否完成全年销售业绩的最关键时间点，开发商必须加大推盘力度，以实现较好的销量和销售额。

　　任启鑫指出，楼市低迷始于今年3月，截至目前已延续6个月时间，受库存压力、业绩压力以及资金成本压力等因素叠加影响，迫使一些开发商改变销售策略，频频“舍价走量”。任启鑫表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况，而扭转战局的关键仍在于价格，对于刚需产品供应非常集中的区域来说，产品同质化现象明显，在今年房地产整体下行的趋势下，多数项目直面库存量高、去化压力大的窘境，未来一段时间，出现价格调整的楼盘还将增加。

　　□案例

　　保利海德公园：首期开盘热销25亿

　　9月13日，保利海德公园首期开盘当天，110多套房子被当场认购，最终创下了热销25亿的傲人成绩。这个数字刷新了今年房地产市场新开盘项目单次销售业绩的纪录。

　　在16日的销售业绩说明会上，保利地产北京公司营销中心总经理牛毅向现场记者表示，“保利海德公园首期开盘共推出128套产品，其中包含23套叠拼产品，以及105套高层产品。

　　从目前销售情况来看，小户型基本售罄，大户型产品补充推出一部分，现在仅还有少量房源在售。”

　　保利代理北京公司总经理杜平表示，“项目入市以来，就受到市场和客户的高度关注，前期来电来访非常火爆，为项目聚集了超高人气，如此火爆的蓄客情况也为项目的热销奠定了坚实的基础。”

　　牛毅表示，“保利海德公园是集合保利地产多年心血所精心雕琢出来的标杆产品。在项目营造过程中，每个细节我们都苛求完美。从项目选址，到后期建筑规划、设计，再到细节打造等一系列过程，我们始终追求极致和卓越。作为集地段、户型、品质等稀缺价值于一身的顶级豪宅项目，保利海德公园拥有独一无二的高品质，而这或许才是其热销的秘诀。”

　　通州万达广场：住宅开盘两小时售罄

　　作为区域高端定位产品，通州万达广场住宅产品的走势一直受到高度关注。

　　9月13日，通州万达广场住宅首次开盘，短短两小时便告售罄，这是通州万达广场继地铁旺铺、5A甲级写字楼开盘创造8个月劲销45亿的销售纪录后，再创北京楼市热销纪录。

　　此次开盘，推出通州万达广场住宅D区产品，房源面积约为60-100平米的一至两居，开盘仅仅2小时便告售罄，此次通州万达广场开盘采取先到先得的开盘方式，客户提前3天便开始排队。

　　通州万达广场位于通州北苑商务区，为60万平米大型城市综合体，涵盖A级购物中心、5A写字楼、精品住宅以及地铁旺铺，集购物、居住、办公、餐饮、文化、休闲等功能于一体。据悉，通州万达广场近期还会加推二期精品住宅新品。另外，还会有地铁旺铺、超5A甲级写字楼新品即将上市。通州万达广场11月底即将开业。届时，万达百货、万达IMAX影城、大歌星KTV、万达大玩家、万达宝贝王、永辉精品超市六大主力店将携手200余家知名品牌入驻。

　　>>分析

　　高端项目热销非个案

　　“保利海德公园的热销并非个案。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，从8月开始，北京房地产市场乃至全国市场都传来成交量明显上涨的消息，尤其是北京高端市场，从7月开始，就陆续传来项目热销的消息。

　　据中原地产提供的数据，北京8月份新房网签量达10163套，为今年以来新房网签量首次突破万套。剔除保障房，8月份北京市新建住宅网签量为7022套，环比大幅增长54.8%。此外，北京二手房成交量继7月重回8000套之后，8月网签达8434套，环比又增长4.65%。

　　高端市场方面，亚豪机构的统计数据显示，8月，北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套房源，销售总面积达3.16万平方米，环比上月，成交套数、面积分别上涨了73%和62%。

　　此外，从7月开始，陆续有高端项目“大卖”。7月中旬，华润万橡府开盘当天实现认购金额15.7亿元，180套房源5小时即宣告售罄；8月中旬，京投银泰琨御府开盘推225套房源，当天认购率超过95%，认购金额达24亿元。

　　“事实上，自7月入市以来，保利海德公园的来电来访量就一直在攀升，在开盘之前，项目的认筹客户量已达到较高。”牛毅告诉记者。

　　市场回暖言之过早

　　“现在说市场回暖还言之过早。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示：“目前已知的几个热销项目，或是开发商的降价推盘策略起效，或是真正拥有稀缺地段资源，而除这些‘捷报’以外，还有更多的高端项目，蓄客和销售情况并不好。”

　　正如郭毅所言，目前市场销售业绩不错的高端项目各有各的特点，如京投银泰琨御府占据了西三环昆玉河畔的黄金区位，多少年都不曾有过土地出让，先天具备了土地资源和环境资源的稀缺性；位于北三环区域的保利海德公园周边生活交通配套成熟，且名校环绕，再加上项目城市别墅的产品类别，造就了项目在产品和地段上的双重稀缺性；5小时售罄的华润万橡府则得益于华润对区域近十年的长期耕耘、对目标客群定位之精准。

　　但据记者观察，凡热销项目，无一不是在价格上做出一定让步的项目，例如京投银泰琨御府项目，此前市场预计其销售均价至少在8万元/平米以上，而8月中旬，其开盘均价为73000元/平方米，且包含了8000元/平方米的精装修，价格优势明显；而此次热销25亿元的保利海德公园，认购价格为9.7万元上下，此前市场预期均在10万元以上。

　　此外，记者走访发现，在四环和五环区域，出现多个高端项目因蓄客不佳，一再推迟开盘时间的现象。思源企业代理事业部助理总裁赵辉表示，虽然北京楼市已经步入传统销售旺季，但是从整体市场形势来看，楼市似乎也只是稍有企稳却并未整体回暖。

　　因此，近期入市的高端改善项目在价格上均比较务实。据世华龙樾项目负责人透露，近期开盘的产品主力户型在110-170平方米之间，开盘单价应该在5万元上下。该项目原来的市场预期是5.5万元。亦庄著名高端项目远洋天著更是放出低于3万元精装单价的信号，东南四环外的江南山水即将入市的别墅项目预计起价仅为36500元/平方米。

　　无论入市还是定价，未来两个月，京城高端住宅市场并不平静。

　　□观点

　　泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男

　　北京市场分化明显

　　北京的房地产市场分化比较明显，高端项目今年的销售情况一直不错，随着9月份供应的增加，改善型购房者的积极入市，使得高端项目都取得了不错的去化率。改善型购房者一般会认为目前是不错的出手时机，但也有购房者还在观望，这类购房者在刚需市场中比较明显。而高端项目之所以在9月份增加供应，除了企业战略以外，还有一部分原因是高端项目对样板区等都有要求，就北京的气候而言，能展示的时间可能也就两个多月了，“抢收”成为大家共同的选择。

　　保利代理北京公司总经理杜平

　　回暖需要进一步观察

　　每个人对市场是不是回暖，这个定义每个人理解不太一样。7月份北京一手房市场成交量4500套左右，8月份突破8000套，环比上涨56%，北京市场正在慢慢走出市场低谷，充其量市场回暖有那么一点点迹象。北京市场什么时候真正意义回暖，还要观察几个指标，第一从政策来看，这次市场调控北京在很大程度是信贷，很重要因素，从政策角度来说信贷是不是有明显放松。第二就是消费者的市场预期，是不是接下来实际观望有明显逆转。最后还是要看成交量。尽管大家看到成交量8月相比7月已经有比较明显回升，但成交绝对量还是比较低的，所以这也需要进一步观察。

　　京华时报记者邢飞 桂瑰