四季度楼市猜想:分化趋势难以缓和 库存压力持续

　　在接二连三的限购松绑消息中，楼市迈入“金九”。截至9月16日，“金九”过半，全国成交量数据难言乐观，“高库存”和“低去化”依然是楼市关键词。

　　未来，深度调整中的楼市，如何在第四季度完成冲刺？

　　“相较于限购的松绑，限贷的放松对楼市影响更大，总体而言，第四季度限贷放松的趋势在加强。另外，年内还看不到价格整体反弹趋势，对于资金链吃紧的开发商，以价换量仍是主流策略。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时分析，房地产市场供需已出现转折点，限购松绑有一定利好，但还不足以完成市场逆转，对第四季度的市场吸纳力不可高估。

　　分化趋势难以缓和

　　进入2014年，房地产市场不再继续之前的辉煌，楼市上半年悲观情绪弥漫。

　　一些数据足以佐证悲观情绪的存在。根据兰德咨询公布的《裂变与隐情：202家上市房企2014年中报业绩盘点》，截至6月30日，上市房企实现营收总额7168.55亿元，营收负增长企业高达43.1%；实现净利润总额1020亿元，同比微增0.99%，其中一半企业净利润不足1亿元，亏损面扩至16.4%；202家上市房企中，尽管近六成房企毛利率超过30%，但让业界忧心的是，超过一半的企业净利润率已触及“10%红线”(低于10%)。

　　“与其坐等被淘汰，不如尽快行动起来。”这是兰德咨询对202家上市房企中报业绩盘点的总结语。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，上半年销售总体不理想，房地产暴利时代已经结束，这更加考验企业的盈利能力。

　　他分析认为，在商品住宅市场下行态势加剧下，房企出现分化状态：一部分纷纷拓展市场空间，寻求支撑企业业绩持续增长的新增长点，比如万科进军商业、养老、旅游地产，恒大继推出冰泉产品外，又高调进入粮油、乳业等产业；另一部分则后劲不足，增长乏力，逐渐掉队。

　　不止房企，地方政府也在找寻“出路”。自7月始，遮遮掩掩的限购松绑成为一股热潮延续至今。但市场并未出现预想中的复苏景象。

　　“一些城市限购取消后，高成交量只是昙花一现，不具有可持续性。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，限购松绑，市场分化趋势同样明显。一方面，对于供过于求的地方楼市，即使全面取消限购，刺激作用仍然有限，比如呼和浩特；而另一方面，继续严格执行限购政策的一线城市，楼市总体坚挺。

　　宋延庆则认为，分化趋势从年初延续至今，但不少房企对“分化”仍存在误解。“不能再以一二线城市为界限，分化既存在于城市之间，也存在于城市内部板块之间，同时一手房市场与二手房市场的分化也在加剧。”他以北京为例，市区新建普通商品房“不愁找不到买家”，但在郊区，一些楼盘却只能降价促销。

　　第四季度，房企集中马力冲刺，分化趋势能否缓和？对此，杨红旭向记者表示，虽然各地在积极探索救市策略，但不太可能再次出现类似限购松绑潮这样的政策红利。“随着第四季度企业推盘力度加大，市场的自我调整还不够完善，加之减少了行政化刺激手段，第四季度楼市分化趋势难以缓和。”杨红旭如此阐述。

　　“后限购时代”

　　楼市库存依然“压力山大”。

　　根据上海易居房地产研究院向记者公布的8月份楼市库存监测结果，截至8月底，35个城市新建商品住宅库存总量同比增长22.6%；35个城市中，有31个城市库存都呈同比增长，其中南昌增幅达到121%。值得注意的是，目前库存的环比和同比增幅，连续两个月出现收窄的态势。

　　严跃进透露，衡量库存去化周期的存销比指标，出现了12个月以来的首次下跌，“这是一个积极信号，至少为房地产监管部门提出的去库存目标增添了信心。”

　　无论是万科发起的“全民经纪人”战略，还是保利地产推出的“无敌房贷计划”，或者是房企纷纷搭载的“云服务”手段，越来越多的迹象都在表明：行业供需结构正在发生逆转，赢得客户，消化库存成为生存首要。

　　截至9月15日，超过八成的城市已解除限购。记者采访的多位业内人士均表示，步入“后限购时代”，第四季度加大去化力度是企业必然选择，但即便是以价换量，市场吸纳能力仍然有限。

　　宋延庆建议，企业要采取差异化的、新颖的、力度比较大的促销手段。但他同时强调，一些产品本身竞争力不强，性价比不高，这批项目的去化很难爆发。同时，一些开发商的净利润率已触及“10%红线”，这意味着降价空间很小，“从长远来看，要求企业在产品上有所创新和突破。”

　　加快去化，关键在于降低购房门槛，最好的方式就是提供金融支持。而就在近期，每一个限贷放松的传闻，都会挑动行业神经。

　　“限购取消对市场的刺激十分有限，最主要的是限贷并未放开。”克而瑞信息集团深圳机构总经理余海洋向本报记者表示，此前深圳曾传出银行放松个人房贷门槛的消息，但最后均被当地银行证实消息不实。目前，深圳房贷政策依然从严。“限贷放松对楼市的影响更大，总体而言，限贷放松的趋势在加强。”杨红旭告诉记者，不管是新建商品房市场，还是二手房市场，信贷政策成为目前阻碍改善型需求释放的一大核心要素。

　　杨红旭从三个方面解读限贷放松趋势：首先，对三套房及以上需求，暂时不会放开信贷；其次，首套房可能会逐渐放松至“只认房不认贷”，即名下只要没房都允许贷款；最后，二套房贷款可能会有条件放松。同时，他认为在目前条件下各地对限贷政策自行调控的几率很小。

　　“总体上说，由于目前信贷放松的节奏非常缓慢，所以对第四季度成交量提振的预期不应过于乐观。”杨红旭说，在经历了上半年销售形势的“喜忧参半”、7～8月的限购松绑刺激后，第四季度将成为考验房企应变能力的关键时期。