楼市成交欠佳 四类“地王”房企面临严峻挑战

　　去年下半年，随着市场基本面的回暖，各大开发企业在重点城市掀起新一轮“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出。

　　当市场的脚步进入2014年，受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，行情一度低迷。那么，在市场基本面开始转为“以价换量”的背景下，这些“地王”企业的生存状况如何？

　　其实，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“地王”。拿去年下半年来讲，以闽系房企为代表的房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

　　但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。

　　具体来看，这四类拿过“地王”的企业受影响比较大：

　　第一、标榜“高溢价”的企业。

　　这类公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时不惜血本，频频拿“地王”。但是，在今年市场低迷期，“高溢价”很难实现。而且由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起的客户往往被限贷，会导致成交不理想，难以实现溢价收益，最终影响资金面。

　　第二、以闽系房企为代表的激进型企业。

　　这类房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭，同时，资本市场融资成本高居不下。

　　第三、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。

　　第四、没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，尤其是在招拍挂拿地现场意气用事。但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持。

　　张宏伟 苏 钰