深圳楼市分化：低价房受追捧 高价房束高阁

　　9月中旬将过，今年深圳楼市“金九银十”成色如何，就看未来几周的成交能否带领市场走向复苏。仅仅过去两周，深圳已经有超过8个楼盘入市，平均每周4个，而其推售的房源加起来已超过2000套，相比之下，上个月深圳一共入市的新房只有3000套左右。

　　各新盘项目在不同的销售策略下表现出不一样的销售业绩。综合这些楼盘的开盘数据可以发现，无论新房所处的区位还是其物业类型，都可以获得不错的销售业绩，而决定其销售速度的更多体现为价格，即合理定价的“低价”项目普遍取得不错的销售率，而定价高于周边和购房者预期的项目则销售有限，大多购房者在当下市场环境下不会接受定价超过预期的“高价”房源。

　　而在二手房市场，市场状况也大抵如此。以布吉、龙华、宝中等刚需片区为代表的中低价房源的成交成为主力，市场上的购买者以首次置业者为主，90平方米以下，总价在100万—200万元之间的物业最易获得成交。业内预计，新房市场上房企积极入市大打营销战会成为接下来一段时间内市场的主流。

　　一手楼

　　合理定价者大多卖得好 定价高者销售不佳

　　包括中秋假期，9月以来深圳入市的新房项目已超过8个。而这8个入市新房项目销售情况的迥然不同则深刻显示着目前深圳市场的冰火两极。与旺市时各种项目普遍被追捧、成交活跃及淡市时无论何种项目销售都乏力不同，此时的深圳楼市，购房者盯准了价格，只有项目定价合理的新房才能获得购房者的认可。

　　据统计，9月以来，星都豪庭、华业玫瑰四季、联投东方和佳兆业城市广场、尚水天成、栖棠映山、天悦南湾和福田写字楼CFC等8个项目先后开盘或者加推。这些项目中有位于布吉和坂田的刚需项目，也有位于福田、南山的商业项目和豪宅项目，但对于各项目的销售情况，记者却发现，无论是刚需还是豪宅都可以在当下的市场中取得不错的销售成绩，而决定销售业绩的一大主要因素就是价格，无论项目的定位还是区位，其销售情况多以定价做为“分水岭”，合理定价之上，项目去化不佳；而合理定价之内，则项目多数卖得好。

　　9月首周，位于龙岗的纯新盘星都豪庭、位于松岗的联投东方、位于龙华的华业玫瑰四季分别开盘入市。其中，9月5日开盘的布吉纯新盘星都豪庭推出120余套78—183平方米2至6房的单位，但该楼盘却由于定价过高而遭遇销售惨败。记者获悉，该楼盘开盘前，销售人员表示其83平方米的户型均价为1.8万元/平方米起，与周边房价水平相当，但开盘当天正式公布价格时，开发商却表示，去除拓展面积，该户型均价3.1万元/平方米起。因此，不少购房者当场表示价格太高而弃买。

　　而位于宝安松岗的联投东方则以1.8万元的均价推出300套房源。位于龙华红山地铁站附近的华业玫瑰四季楼盘则以2万多元的均价推出60套78、88平方米单位。

　　而联系这三个楼盘的销售情况则发现，联投东方和华业玫瑰四季都实现了九成或是“日光”的销售业绩，而星都豪庭开盘销售当天销售率则不到六成，远低于同期其他楼盘。

　　到9月第二周，佳兆业城市广场、尚水天成、栖棠映山等项目则集中入市。9月13日，位于坂田的佳兆业城市广场三期开盘推出400套房源，开盘均价2.35万元。第二天，位于布吉的尚水天成开盘推出331套房源，均价2.28万元。据记者了解，位于坂田的佳兆业城市广场当天有千人到场争抢这400套房源，而开盘当天所有房源基本售罄。尚水天成也是在拿到预售证后第二天便开盘入市，当天早上推出来的300套房源不到中午时便已全部售罄，而后考虑现场还有部分购房者未选到房，又加推31套房源，数小时后同样被全部消化。此外，栖棠映山则是13日开盘的惟一一个豪宅项目，此次发售170—227平方米户型，共计279套，单价高达6万元/平方米，而意外的是，虽然是大户型豪宅项目，但由于其定价还算合理，销售业绩在同类型物业中也算相当理想。

　　综合看深圳近期入市的新盘项目可以发现，只要是定价合理，无论是刚需项目还是豪宅项目，购房者依然踊跃入市。对于这些价格敏感的刚需购房者而言，如果开发商定价过高，则会遭遇购房者弃买。所不同的是，当同样拥有合理的定价时，刚需项目的销售速度还是明显快于豪宅项目，这也印证多家中介所称的，目前市场上的主流仍然是刚需购房者。

　　二手房

　　低价物业成交较好 首次置业者占比66%

　　而在二手房市场，楼市的成交则明显表现出低价物业成交好于高价物业的特点。来自中联地产对深圳二手房市场的成交统计数据显示，上周深圳二手房成交量占前五的片区分别为宝安的龙华、宝城、宝中，以及龙岗区的布吉、龙岗中心城，而这五大片区均为目前最受置业者青睐的刚需片区，除了这些片区户型多为两三房外，其均价和总价都较低也是成交活跃的主要原因之一。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，9月以来，深圳二手房市场的成交延续了8月底的趋势，低价楼盘、特别是低价大盘物业最受市场青睐，如鸿隆广场、宝安海滨城广场、滢水山庄、国展苑、丽湖花园、中海康城花园等，它们以适中的单价及总价、幽静的环境、完善的配套吸引众多住家客户。

　　肖小平告诉记者，进入9月，尤其是中秋之后，二手房市场已经逐渐回归到正常水平。看房量、成交量都在回升。根据中联二手房研究院监测，9月第二周市场需求增长约10%，新增房源亦有小幅增加。其中，买家入市积极性延续了8月的回升趋势，婚房、换房、学位等需求稳中有升；而业主方面，期望持有物业在年底有个较好的出售价格，近期放售意愿也有小幅增加。

　　而从各片区的活跃度来看，9月以来宝安成交大幅活跃，如宝中、宝城、龙华、新安、碧海等片区持续活跃，特别是宝中，是9月份成交最旺的片区。据中联二手房监控，今年以来，前海相关片区房价持续回落，宝中房价指数更是已经三连跌，对于刚需客户而言，这是难得的入市良机。

　　在成交客户方面，金九的传统销售旺季到来使得首次置业者入市较为积极，据中联地产统计，近期深圳二手房市场首次置业者的比例达到66%，创下了近期的新高，而他们的踊跃入市也让成交量有所上升。接下来，随着年末临近，以及房贷逐渐松动，刚需置业者入市积极性将进一步上升。肖小平表示，除了首次置业者，婚房需求的买家也小幅增加，而投资需求、改善需求的买家则明显减少。

　　从成交面积方面来看，据中联地产统计，上周深圳二手房成交中，90平方米内小户型占67.9%，减少6个百分点；90—144平方米占28.3%，增加4.4%。单价方面，中高价增加，3万元/平方米占41.5%，增加了13.2%；2万元/平方米内低价物业占26.4%，小幅增加；2万—3万元/平方米物业占比明显缩减。总价方面，100万元内低总价物业缩减至3.8%；100万—200万元占56.6%，增加约7个百分点；300万元以上占比小幅增加。

　　趋势

　　新房供应将继续增加 二手房能否转暖未知

　　肖小平向记者表示，从上周深圳楼市来看，新房入市增多，也取得了不错的销售业绩，而中秋长假后二手房成交量也连续回升，甚至回到到8月的水平，同时新增需求亦增长约10%，加上一二手房市场表现都较为良好，这些都为后市成交回升打下了基础。因此她预计，近期深圳看房市民有持续回升的趋势，特别是首次置业、婚房、学位房等刚需买家购买意愿有所增加，而在此带动下未来一段时间市场将延续回升的态势。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞认为，像上周这样，新房积极入市的状态可能延续至10月，上半年积压的库存将在传统“金九银十”之际集中爆发。同时，不少受访专家表示，热销的状态是指深圳楼市整体，但具体到个盘上则有不同表现，要看不同的开发商具体的定价、推售策略。“就如已入市的8楼盘中有些卖得很好，但有些卖不动。”

　　“进入9月，开发商明显加快了推盘步伐，同时也进入了今年市场竞争最激烈的时期。部分纯新盘以低于片区同质素楼盘价格入市，在一定程度上撬动了刚需的购买力。”深职院房地产研究所所长邓志旺认为，低价入市这一点将在上市公司表现得尤为充分。

　　深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄则表示，9月后两周，每周都有较大数量的新盘面世，在业绩和市场预期的双重作用下，大多数新盘均愿意以合理价格入市，这样将带动市场成交，使得9月的推盘量和成交量都有望成为今年的最高值。

　　而对一二手房成交趋势的未来走向，王飞则有不同的看法，她认为，低价的刚需楼盘依旧深受客户青睐，但是随着供应的大幅增加，开盘售罄的情况会越发难以见到。