购二手房之签约:字斟句酌 签合同不留死角(2)

　　签约第2步

　　条款斟酌

　　广州市自2010年起启用新版存量房买卖合同，读者可自行上房管局网站进行下载（登录网址www.laho.gov.cn——点击“在线服务”并选取“下载中心”——在下载中心点击“交易登记中心”——在右边选取“广州市存量房买卖合同”并下载示范文本）。网签二手房交易同时还需签署中介服务合同，该合同也可以在该下载中心的“交监中心”中下载。

　　新版存量房买卖合同在付款方式中增加了有关银行托管的选项并提示自行交割楼款的风险，同时也增加了物业维修资金的交接约定。购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读，以免在中介地铺签合同时因匆忙而走漏某些重要的条款。提醒一句：口说无凭，有什么重要的承诺都必须白纸黑字在合同中写下来。

　　付款方式： 通常有按揭、一次性付款、分期付款等方式，签约时视楼款数额支付定金（楼价10%以内），一般是5万元~10万元，首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。由于目前广州市递件交易至出新证的时间只有5~7个工作天，部分业主要求一次性付款客户在递件过户时全额支付，建议双方对楼款做银行资金托管。

　　交楼时间：业主收齐楼款，买家即可收楼，一般是以前一个步骤完成后的15天内完成。有时候业主以为按揭款可以快速发放，因此轻易答应买家过户后即交楼，但尾款却一直难以发放而买家又依据合同要求收楼，故此建议买卖双方在前一个交易步骤完结后再算下一个步骤的时间。

　　先税后证：目前广州市中心六区已普遍实行先税后证的方式，故此在签约时双方需了解清楚交易产生的税费，尤其是业主实收制之下全部税费由购房者承担，不计算清楚到时候未递件有可能因税费又产生争执。如果交易是由中介促成，通常在签约前中介会演算一遍预估的税费。此外，目前税局对交易房屋的评估有可能高于真实价格，交易双方也需对此在条款中有所准备，以免临时因税费而闹翻。

　　签约第3步

　　网上签约

　　二手房可以在中介公司的网络或是自行在网上签约。通常正规的大中型中介都会对交易进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的，也要求买卖双方自行网签，买卖双方需了解有关风险。

　　自行交易的网签步骤如下：

　　1.登录阳光家缘网站或广州房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。

　　2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码，包括居民身份证、港澳居民证、军官证等。系统默认18位身份证号码，如使用港澳居民证、军官证等注册，系统会提示身份证号“不足18位”，只要确认录入证明即可通过。

　　3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行验证。

　　4.填写《存量房买卖合同》。填写合同条款过程中，应每10~15分钟保存一次。

　　5.提交合同获取预签号。提交合同后，系统会显示预签约合同号，记录预签约合同号。

　　6.确认、打印交易资料：买卖双方本人持身份证明文件（或委托代理人持身份证件及委托书）、预签号、房产证原件到房屋所在地的交易登记中心签约服务点打印《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》等交易资料。

　　交易流程

　　①完税

　　目前广州市中心六区房地产转让已实行“先税后证”的方式，递件前需把本次交易所产生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产交易登记中心先在地税处拿一个号交税。

　　②递件过户

　　买卖双方凭完税证明以及双方身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，买卖双方可获得“受理收据”，受理收据上载明出新证的时间。

　　③出新证

　　一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。