二手房安全交易指南:有备无患 找到心宜那间屋

　　对于人可能一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。

　　找房指南

　　对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。如何做好置业准备，了解买卖成交流程，如何找房，选择合适的中介等等，都是你迈出置业的重要步骤。

　　本版文/图：李凤荷

　　找房ABC：

　　A:睇楼纸

　　看楼纸是行业较多争议的一个东西，有一些买家随意签下看楼纸后再找别家中介成交而吃上官司。故此，现在不少买家都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。

　　某大型中介法务部负责人表示，消费者签下看楼纸，有可能被中介用作诉讼证据。故此，消费者最好在看楼纸上签下一个假名，而且最好为看楼时另外开通一个预付款的手机号，绝对不要使用实名制的手机号。有的中介行的看楼纸，甚至要求客户签下身份证号码，这位人士表示，身份证号码绝对不应该具实签下，否则后患无穷。

　　B：找中介or自行成交

　　普通买家通常是找中介公司介绍盘源，即使目前处于二手房成交的淡静期， “中介行依然多过米铺”且“梗有一间在附近”，买家入内咨询肯定会获得热情接待，一些大的中介行还提供饮用水和借用雨伞等便民服务，逢年过节还搞些活动，其实多进中介门店没啥吃亏的。不过，中介行也需要佣金生存，目前广州市尚未对中介佣金收费作出调整，独家盘最高佣金水平为3%，非独家盘最高佣金水平为2.5%，大家有能力可以议价，记得这个佣金水平是买卖双方支付的佣金总和，中介对买卖双方收佣超过3%，可以到广州市房地产交易监管中心和广州市房地产中介协会进行投诉。

　　除了中介促成的交易外，坊间还有不少交易是基于熟人介绍而达成的交易，这种自行交易可以省却一笔中介佣金。双方有信任的话，可以参考广州市存量房示范合同自行签约并进行网签。不熟悉房屋交易流程的可以找附近信得过的中介行进行代办交易，即由中介人员介绍交易过程并陪同到房管局进行递件过户，代办收费按交易难易程度而收取，一般在几百元至1000元之间。

　　C：查册方法介绍

　　自去年开始，广州市国土房管局取消查册收费。故此，买家在了解到目标房产的业主和标准地址后，可以凭身份证到房地产交易登记中心免费查询别人房产。在查册表上，查询目的有“权利人证明产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房地产权属信息必须准确填写，“房产地址”是必填项，该房产地址必须是标准地址，与房产证上一致，随意根据“某某花园某栋”不可能查到有关信息；此外，还需要准确填写“产权人”、“登记案号”、“产权证号”的三个信息之一。唯有正确填写房地产地址以及产权人或登记案号或产权证号，方可打印有关房产信息。

　　成功查册所得的“房地产登记簿查册表”上只列出房地产地址、测绘图号、楼盘占地面积、该单位的建筑面积和实用面积，其他房产证信息一概为空白。登记附注上会透露若干房产信息，如地块是否已征收国有土地使用权出让金以及房地产抵押或涂销抵押登记的信息。

　　D：睇楼次数建议

　　按地产人士介绍，买家看楼复盘很常见，第一次看房合眼缘，可能下一次再带家人来看，有时候还反复看。坊间建议看楼次数至少两次，白天一次晚上一次，白天看采光，晚上听噪音。此外，与周边邻居适当交谈来获得信息也比较重要，如顶楼单位是否漏水、一楼单位会不会潮湿。

　　对于学位房买家来说，到公安户政查询意向单位是否有落户以及到学校求证招生范围，也有一定的必要性，不过除非是当年招生范围公布后“光速”购房，否则一般都是卖房后一两年才入读小学，地段招生范围每年都有微调，这是政策不可抗力，是学位房买家应当知晓的。