养老地产看上去很美 马拉松式投入考验企业耐力(2)

　　这只是国内养老机构亏损的一个缩影。据山东省2013年的一项统计，当地只有10%的民办养老机构能够盈利，亏损的占40%。北京欧英明德养老产业咨询有限公司副总经理邱浩浩告诉记者，能够盈利的民办养老机构在全国范围内占比都比较低。

　　邱浩浩表示，在国内，民营养老机构分为民办盈利型和民办非盈利型，其主要区别体现在民政系统和地方政府的补贴和税费优惠方面。国内80%以上的养老院是非盈利性质的，其生态环境、配套设施等都处于非常落后的水平，入住率自然低；而盈利性的养老机构则硬件设施非常完善，但是要么医疗护理以及服务体系没跟上，要么价格高得惊人，要么是远离中心城区，所以入住率也不高。

　　入住率是保证盈利与否的决定性条件。王勤告诉记者，养老院入住率一般要达到70%~80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少，“私立机构和一般的公立机构，很多入住率都在50%附近。北京有一个项目，开业3年了才住了7个老人！”

　　美国典型CCRC公司布鲁克代尔处于连续10年亏损的境地。国内企业又究竟能够忍受几年亏损呢？

　　“微利”本质须认清

　　即使把各方面因素都考虑到并盈利了，养老产业也不是一个“躺着数钱”的行业。据刘挺军介绍，泰康人寿对养老产业投资的盈利预期，按净运营收入占资产的比例来衡量，也不过2%~3%。

　　刘挺军表示，布鲁克代尔的亏损是因为计算了折旧，而商业不动产考察其盈利能力要按经营现金流和现金流折现来计算。“我们希望通过5到8年的时间，形成稳定的现金流。从大资产组合来看，我们会配一些收益较高的，但也要配一些稳定的，比如养老社区。我们期望净运营收入与资产的比例，大概能达到2~3个百分点，这是社会平均租金加上服务溢价的结果。”

　　“第一，养老是长线产业，没有暴利；第二，服务做好了，社会租金会回到正常水平。”刘挺军总结道，“最终能不能成功，一是要看商业模式，二是认清行业属性——是服务业而不是地产业。”

　　王勤表示，国外的养老机构也不是暴利，“比如在西班牙，净利率一般在6%左右。”而在中国，更应该“薄利多销”，“开发商要从开发型的地产商转变为经营型的地产商，这是一桩长期的生意。”

　　一位长期关注旅游和养老产业的职业投资人表示，养老行业目前盈利状况普遍不好，“收获期估计还要过几年”。在他看来，两三年的培育期还是可以接受的，但如果超过五年还不能达到盈亏平衡，估计这个企业也就做不下去了。

　　“养老项目从立项、筹备到开业的周期，本身就比一般产业要长很多，而运营达到平衡点一般需要3~4年以上，达到盈利状态一般要5~6年时间。这个周期对于投资商来说是一个不小的考验，一方面需要较为雄厚的资金链，另一方面需要具备可持续的运营能力。”邱浩浩说。

　　细节风险不可忽视

　　在盈利难的现实之下，不少所谓的养老项目其实另有目的。邱浩浩表示，由于养老项目投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。

　　真正要做养老的企业，目前还在不断试错的过程当中。在王勤看来，养老产业要迎来大发展，从人口的计算上，大概有5~10年的过渡期，眼下这个行业已有很多重复投资：“不少企业往往在前期准备不够充分，项目来来回回地修改，造成了资源浪费。”

　　对于养老行业的服务业属性，许多企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间；服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。”王勤说，人才不足是目前房地产商遇到的大问题之一。

　　此外，对于养老机构在法律方面的风险，很多企业还认识不足。“风险还是比较大，比如老人在院内有个闪失，家属把养老院告上法庭，这样的例子并不少。想要规避，要注意两方面，第一是在法律条文上规定，还有入院时的评估，有据可查；第二就是从设计上考虑到位。”　　每经记者 贾丽娟