地方限购纷纷退出 房企降价跑量迎战“金九银十”

限购政策的取消、信贷政策的调整、开发商的价格策略

　　下半年，自住型商品房还将迎来入市高峰，对于限购松绑大潮下未来房价走势，限购政策的取消、信贷政策的调整、开发商的价格策略将成为左右楼市未来走向的重要因素。而对于开发商而言，“金九银十”将成为其冲击年度销售任务的最后契机，各项目之间的“价格战”即将上演，“降价走量”将成为普遍现象，新房价格将面临更大的下行压力。

　　今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。金九银十这种传统意义上购房的黄金季刚刚一来到，就赶上了限购取消的好时机。开发商都抓住了这个机会，使出浑身解数希望成交量能够有所提高。作为购房者来说，在众多优惠以及折扣的诱惑之下，需要保持一颗清醒的头脑，看清楼盘本身的品质。

　　楼市解限松绑效果有限

　　8月楼市虽属传统淡季，但受地方救市等正面信号的刺激，楼市成交量逐渐上升。自6月份呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的 “限购大军”已迅速瓦解。据统计，仅8月前25天便有哈尔滨、昆明、郑州、太原等近20个城市松绑限购，其中明文取消或部分取消者达14个。越来越多的地方也在调整楼市政策，以释放购买力，消化存量房，为楼市松绑。

　　到目前为止，解除限购的城市已经超过38个，多个省级政府出台了松绑楼市的系列政策，对购房者入市的确产生一定的影响。但据市场研究机构预测，限购放松的大潮不会就此终止，除了四大一线城市之外，目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略，当前也许只是在等待一个好时机。易居研究员严跃进认为，随着地方救市力度的加大，购房者观望情绪将淡化，积极入市的情绪会强化。9月份作为传统的销售旺季，房企将加快推盘。

　　“限购令”取消，不再对购房人的房屋套数进行限制，外地户口居民购房时亦无需提供社保或纳税证明。这种情况下，部分购房者开始考虑入市，房价下调的幅度在逐渐放缓。

　　不过，值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地 “房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上 (含二套)新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

　　有专家指出，房地产最坏时刻已经过去。从历史数据看，目前商品房销售面积当季度同比已经从最高的21%回落到8%左右的中枢水平，而房屋新开工面积也回落到目前5%左右的均值水平。总体上，房地产占GDP的比重逐步消弱的趋势基本确定。但就短期而言，在全国范围内限购限贷松绑等政策的刺激下，预计明年房地产市场的销售情况会有所好转，从而带动新开工面积探底回升。

　　上海易居房地产研究院9月3日发布《8月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，8月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长4.9%，同比减少15.1%。30个城市中，有17个城市的成交量环比出现增长。

　　房产投资属性大幅减弱

　　我国房地产市场走过十几年的 “黄金时代”，过去即使在出现市场波动或通货膨胀压力时，仍然呈现出保值增值的特点。这容易让投资者产生买房 “只赚不赔”的想法。然而随着当前房地产调控的不断深化，楼市投资属性已经大幅减弱。

　　市场人士指出，当前楼市结构正在发生改变，投资性购房需求正在逐步淡出市场，以首套及改善型为主的住房需求成为市场主体。在投资属性淡化后， “炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下，会流向其他价值 “洼地”。

　　目前，不少地方限购松绑已满月，政策调整对楼市成交影响究竟有多大？调查发现，在已经确认松绑限购的30多个城市中，除呼和浩特、杭州、济南、宁波、石家庄等少数城市成交回暖幅度较大外，大多数城市受限购松绑影响不大。

　　笔者了解到，相较于开发商的 “欢呼雀跃”，不少购房者却显得理性得多。普遍观点认为，限购取消后，随着 “金九银十”传统旺季的到来，会刺激购买需求，交易量会上涨，但受银行方面贷款政策尚紧的影响，房价回升乏力，购房者仍有较大的挑选余地。中原地产首席分析师张大伟则指出，目前信贷尚未有实质性松动，部分城市价格依然高企，市场后劲能否持续仍待观察。

　　降价跑量已成普遍现象

　　最新调查结果显示：若自己所在的城市限购松绑，超出半数的受访人士表示有买房意愿，仅有三成表示不会买房。

　　调查显示，52.3%的人表示限购松绑后可能会买房，其中12.4%表示肯定会买。在接受调查的七座城市中，限购松绑后居民买房意愿最强的是成都，为63.8%；最低的是沈阳，为44.8%；而北京、上海、广州分别有55.2%、53.3%、51.0%的受访者表示在限购松绑后会考虑买房。

　　在被问到 “您支持自己所在的城市 ‘限购松绑’么？”时近2/3的受访者表示支持，其余则表示反对。沈阳成为本次调查中最支持限购松绑的城市，为74.3%；而北京最不支持，为43.8%。

　　进入 “金九”，越来越多房企纷纷推盘入市，降价促销跑量。除了加大供应和推盘力度，房企不约而同地选择了让利促销，来争取市场有限的份额，不少项目除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，直接降低房价入市。

　　房企降价、多地 “价跌量涨”形势下，是否意味着 “金九银十”将成为购房者 “抄底”买房良机？对此，有业内预测，在新一轮房企降价促销中，今年四季度至明年将是购房者入市较好时机。但也有观点认为，高库存、产能过剩等问题并不会在短期内发生改变，市场回暖尚需时日。