供应回暖戛然而止 10月北京新盘仅有22个

　　因为9月份楼市的种种成交回暖迹象，让业界对于市场复苏有了些许期待，但实际上这样的回暖还未完全绽放就提早呈现出强弩之末的趋势。根据专业的市场研究机构亚豪机构提供的数据显示，10月份开发商开盘的意愿降至年内冰点，只有22个项目计划入市，其中还包含一个自住房项目。而9月仅中上旬，入市的新盘就超过了20个。

　　“金九银十”原本是楼市的销售旺季，众多房地产企业又面临着年底冲刺业绩的压力，往往会在这个节点集中推盘，但今年的销售季却极有可能以一种“虎头蛇尾”的方式收场。业内人士表示，一方面，各个项目之间的蓄客都遇到极大的困难，许多热点区域的楼盘甚至不得不大打价格战才能成功突围，这使得开发企业难以快速多次地推盘销售。另一方面， 9月9日北京改变了原有的调控思路，原本被认为最可能松绑调控，走向市场化的高端楼市，反而被确定为严格调控的主战场，这无疑打乱了很多开发商的销售和定价计划，让原本打算近期入市的项目不得不推迟计划，直接造成了10月份可能出现的楼市供应断档期。

　　调控基调突变打乱开盘节奏

　　10月仅22个项目计划入市

　　“开盘时间并没有最终确定，原计划确实是今年内将要面世，但新调控思路的意外出台，增加了太多的不确定性。能否如期开盘，还要看一下有没有后续的相关细则出台。”海淀区某高端项目的一位负责人在回答项目进展时做出了如上表示。而他口中的新调控思路，其实就是指9月9日北京市对于楼市调控的最新表态。

　　此前，北京房地产调控的总体思路是“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。而最新的官方口径，则变成“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”尤其是最后一句改为“高端市场有调控”，并非无的放矢。

　　最新的调控思路，明确将继续调控高端市场，“加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策”，无疑给高端楼市泼了一盆冷水。很多高端项目本来已经箭在弦上，就等预售证审批入市了，但新的调控思路确定后，明显加大了豪宅项目的压力，不少项目临时决定再等等，看看市场的反应，也看看是否会有更细化的相关政策出台。

　　而对于楼市具有明显预期、指向作用的高端市场率先打起了退堂鼓，也导致不少普通住宅开发商跟进，纷纷推迟了开盘计划。根据亚豪机构数据统计显示，10月北京商品住宅市场预计仅有22个项目（包含1个自住房）入市销售，其中包括中建`国际公馆、北京城建·北京密码、方庄公馆等12个纯新盘，以及泛海国际、常楹公元·自由派、首创·澜茵山等10个老项目后期，在9月楼市供应和成交都阶段性冲高之后，10月份，新盘项目的入市意愿迅速降至年内冰点。

　　新盘蓄客压力大 降价出击策略明朗

　　在调控政策与市场的博弈中，无论是低端的刚需项目还是高端的豪宅楼盘，都面临着蓄客难的压力，刚需项目要抵御自住房的冲击，而高端项目则面临调控加码的威胁。在多重政策的夹击下，房企资金趋紧的大势不改，降价促销已经不仅停留在趋势层面，而是已成为制胜关键点。

　　10月预计入市项目中，有多个位于海淀区以及朝阳区的中高端项目，包括泛海国际、华润万橡府以及紫玉公馆等，其中泛海国际宣称价格突破10万元/平方米，华润万橡府预计售价则高达65000元/平方米，在北京市调控新思路由“高端有市场”变为“高端有调控”之后，这类项目的境遇将发生天翻地覆的变化。本身高端市场的购买需求就相对平稳，加之长期限购之下其需求量更是难以激发，过高的定价必然使这类产品的销售遇阻，不得不面临价格调整的压力。

　　除此之外，10月预计入市项目当中，也不乏通泰国际公馆、住总万科·金域华府、首开·国风美唐朗观等这类刚需盘，对于这些项目当说，来自自住型商品房冲击也迫使其走入降价通道。从自住型商品房入市的这几个月情况来看，虽然尚未引发大规模市场价格波动，但也凝聚了大量购买力，使得部分客源重合的郊区刚需盘不得不通过降价争抢客源。

　　另外，10月计划入市项目中还有部分商住类产品，包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密码等，这类产品固然有其不限购的优势，但是随着更多的普宅类项目纷纷调低价格，商住产品也难以独善其身，也不得不随行就市做出一定调整。

　　任启鑫表示，在当前的市场环境下，价格是决定成交量的关键。如果说在旺市时期，项目还可能通过提高精装修标准、引入成熟优质的配套设施、美化社区的园林绿化等方式增加附加值促销。在弱市时期，项目所有的外在条件都无法成为促成购房决策的关键，只有依靠价格杠杆才能推动销售。

　　开发商“花式”降价

　　对于开发商来讲，此前“降价”一直是一个麻烦的字眼。或怕引发老业主的维权，或怕引发业内对其资金状况的猜疑。但在调控变局之下，为应对僵局，已有开发商带头直接出击，主动降价了。不久前开盘每平方米直降6000元的东亚·印象台湖和总价直降50万元的首开常青藤就是其中的代表，但两个项目也都因此得罪了老业主，陷入维权纠纷。

　　因此，更多的开发商开始变着花样，将降价包装得不那么刺眼。

　　像万科就和阿里巴巴联手，启动：“淘万计划”。即淘宝买家可以使用淘宝网的购物清单，按照消费时间额度确定等级，继而可以在购买万科指定的楼盘项目时享受减价优惠。据称，该计划推出的第一天，就有130余名淘宝网民享受到总额100万元的优惠。虽然万科对此从未承认降价，但起到的作用却是相同的。

　　除此之外，即将在10月份推出的纯新盘，北京城建·北京密码则采用了低开的方式，实际也与降价无异。其所在的大兴孙村板块，最高楼面地价就接近一万元/平方米，而北京密码则以不限购的低姿态入市，40-70平方米的LOFT产品，最低70万起，平均单层的价格甚至低于10000元/平方米，引来不少抱有“抄底”心态的购房者。

　　不仅如此，借“促销工具”降价的楼盘更是花样频出。团购特价房为其花式之一，如首开常青藤、合生世界村等都有特价房的信息传出。还有的楼盘明确表示尾盘降价，有的称“不排除今后再推出特价房”。

　　房地产项目由“垫首付”变为“贷首付”

　　除了各种“花式”的降价，为了刺激交易，解决购房首付较高的问题，各个在售项目还开始另辟蹊径，不断有开发商和电商合作，针对想买房却难以凑齐首付款的购房人予以首付低息贷款。

　　不久前，搜狐焦点就与同是搜狐旗下的搜易贷联合发布了在线金融产品“焦点首付贷”，据了解，该产品最高可给予买房人所购楼盘总价20%的首付贷款，通过申请的购房人在买房时，最低只需10%的首付款就可以满足购房需求。

　　无独有偶，搜房、新浪乐居等房地产网站也都推出了各自的首付贷款产品，这些房地产金融产品不断与在售项目合作，甚至开始取代曾经一度十分流行的“垫首付”的促销方式。

　　“垫首付”往往需要开发商垫付一年左右的首付款，会占用房企的现金流，而在售项目与“首付贷”这类金融产品服务后，即促进了成交，又不会占用开发商本就紧张的现金流，因此被越来越多的在售项目采用。”搜狐焦点北京房产总经理沈斌表示，采取“焦点首付贷”同样也是一种变相的让利活动，购房人最低只需要准备10%的房款，就能实现购房。

　　按照规划，“焦点首付贷”一年期贷款年利率仅为6.5%，6个月贷款年利率更低至5.5%，均低于商业银行贷款利率。而在贷款额度上，“焦点首付贷”只设置了最低额1万元而没有设置最高额，无论购房价格多高，最高都可以提供房价的20%的贷款。

　　对此，业内人士表示，无论是首付贷款还是开发商“花式”的降价，实际都是市场不好时的让利促销手段。10月份，由于政策波动导致新盘数量锐减，但有需求的购房人仍可抓住开发商以价换量的契机，挑选合适的房源。

　　本版文/本报记者 李桁