杭州多个“冷门楼盘”火了：成交量一夜暴涨

　　翻看近一个月来的杭州楼市成交排行榜单，除了平时耳熟能详的楼盘入榜外，还有好几个陌生的楼盘名字出人意料地也呈现在榜单中。这些楼盘以位于萧山的居多，余杭也有，普遍知名度不高，无论是楼盘名还是开发商名都没有多少人听说过，但显示的成交数据却让不少热门楼盘也为之咋舌。

　　限购放开以后，虽然市场有所回暖，但真正卖得好的，每个板块其实只有一两家明星楼盘，而且绝大多数都是人们所熟知的品牌开发商的项目。这些横空出世又名不见经传的热销楼盘是何来头？缘何在当下的楼市还能有此佳绩，成为楼市中“黑马”？带着这样的疑问，钱江晚报记者进行了调查。

　　萧山、余杭不知名楼盘

　　成交量不逊于热门明星盘

　　最近，高运高庄、云福嘉苑、嘉丰万悦城等萧山、余杭区域内的不知名楼盘，占据了区域成交排行榜甚至杭州楼市总成交排行榜前十的位置。据钱江晚报购房宝(www.house178.com)数据统计，9月8日开盘至今，高运高庄共计签约195套房源(数据截至9月24日19点)，位列萧山区排行榜榜首，以59套的差距高于排名第二位的德信泊林春天，仅比杭州市成交量第一的楼盘少了7套；云福嘉苑签约64套，排在第九位；蓝色嘉园虽然仅签约24套排名16，但8月份开盘至今已有67套成交。

　　不仅萧山区冷门楼盘成交有佳绩，余杭区同样如此。早先以4999元平方米起价入市的余杭不知名楼盘嘉丰·万悦城，9月14日首次开盘，仅10天已签约了110套房源，排在余杭区第三位。就9月份的成交数据来看，杭州(含余杭、萧山)单盘成交破百的仅8个楼盘，高运高庄、万悦城便占了其中两席，远超某些热门楼盘。此外，钱江晚报记者还观察到，在这些不知名的楼盘中，西溪华东园今年以来成交了1005套，无可争议地列第一。

　　冷门楼盘位置相对较偏

　　知名度多限于乡镇

　　说起高运高庄，有人听到这个名字的第一反应是：“高运高庄是楼盘吗？为什么一说起这个楼盘名总会联想起高庄馒头。”虽是笑谈，但也间接反映楼盘的知名度尚未打开，有不少生活在萧山的人也未曾听闻这个楼盘的名字。

　　带着对这些神秘楼盘的好奇心，钱江晚报记者决定实地前往一探究竟，其高成交量背后究竟有何奥秘？上周日下午，钱江晚报记者驱车从报社出发，过了庆春隧道口后再开了近半小时，才到达高运高庄销售展示中心，即萧山新塘街道人流量相对较大的宏盾建材市场的临时售展中心(注：售楼处与项目现场并非一地)。一路过来，并未看到相关的户外广告，直到进入商城南路与项目所在的南环路交叉口，钱江晚报记者才看到现场有高运高庄项目的路面道旗广告标志。

　　“萧山偏远的楼盘一般做广告投放的都比较少，集中在进入楼盘的主干道，做些道旗类的户外广告，主要也是为了让区域内的人知道有这么个楼盘。”业内人士告诉钱江晚报记者。不仅高运高庄如此，近期成交量较高的非著名楼盘中，像瓜沥的蓝色嘉园、楼塔的云福嘉苑、余杭近郊的万悦城同样如此。百度地图显示，从武林广场到这些楼盘，距离少则二三十公里，多则五六十公里，甚至有些楼盘的位置已是与绍兴、海宁的交界处，可见楼盘位置之偏。

　　随后钱江晚报记者以购房者的身份进入高运高庄售楼处询问，到达售楼处的第一感受便是：这售楼处有点简陋，正中央放着一张沙盘，两旁摆着几张用来接待的桌子，绝无平时见到的售楼处那么高端大气。然而就在这个简陋的售楼处里，却陆续有购房者前来。在记者以购房者身份咨询的半个小时里，售楼处陆陆续续来了四五组客户，询问楼盘情况，同一时间段案场咨询电话至少也有三四个。

　　逗留的半小时内，粗略观察了一番前来看房的购房者，基本以萧山当地人为主，夫妻两人抑或一家三口，相互之间说着记者不是很听得明白的萧山话。

　　“我们项目刚开盘，但好的房源都卖得差不多了，剩余可供选择的不多。”高运高庄的置业顾问说道。这句话，恐怕又要让不少知名楼盘羡慕了。

　　签约均价最低4995元/m2

　　地缘性客户拉动成交量

　　就第一印象而言，这些成交量颇高的不知名楼盘，地段并不佳，开着开着很可能就过了绕城高速，直到手机短信提醒：欢迎进入柯桥、海宁区域，才意识到原来自己不知不觉已经离开了杭州。然而为何这些楼盘有着如此高的成交量？

　　记者调查得知，价格低是其吸引客户的主要因素。从购房宝显示的签约均价来看，高运高庄的签约均价不足8000元/平方米，与之相比，距离项目四公里的恒大帝景签约均价16500元/平方米，虽说是精装修，但价格上差了一倍。“确实有客户看了我们的房子后再对比高运高庄的房子，觉得价格便宜又走了。”恒大帝景的置业顾问透露，随后又补充了一句，“但是我们的产品跟他们没有可比性，两个产品差太多，不能光看价格。”

　　实地走访后记者发现，高运高庄距离火车轨道仅百米的距离，三四条纵横交错的火车轨道，时不时还有载着煤和油罐的火车从此处经过。“就是因为价格低才买的啊，有钱谁买这？”一名买了该项目的准业主表示。

　　价格确实是这些楼盘能热销的王道。像萧山香山四季公馆，虽然距离地铁2号线终点站仍有2公里的距离，但因为价格低(近一两个月来签约均价最低仅4995元/平方米)吸引了不少当地客户，成交量也是一路往上走。还有余杭的万悦城，不到5600元/平方米的均价也是低于周边竞品楼盘的价格，价格优势明显。去年开始一直热卖的西溪华东园，虽不能算是商品房，但由于地处翡翠城旁，精装9000多元/平方米的均价竞争力十足，不少购房者冲着这一价格、甚至托关系要买华东园的房子。据说只有内部人士才有资格购房，有的人为了买房不惜房产证挂其他人的名。

　　价格低是主因，另一个原因则是这些楼盘地处边缘，周边竞品少，吸引了一大批地缘性客户。位于萧山区楼塔的云福嘉苑，方圆5公里内仅有这一商品房在售。“外出打工这么多年，好歹赚了点钱，就想着改善下父母或是兄弟姐妹的居住环境，凑足钱给他们买套房。”楼塔镇的楼先生告诉钱江晚报记者，“村里自己造房也麻烦，商品房是首选，但是周边没其他选择。”

　　“瓜沥镇除了明华置业建过商品房外，就仅有蓝色嘉园一个商品房项目。”熟悉项目的相关人士告诉钱江晚报记者，“就570多套房源，价格也就8000元/平方米左右，瓜沥镇内部消化都未必够。”

　　“买我们项目多数都是新塘街道跟城厢镇的购房者，也因为价格低吸引了不少萧山主城区的客户。”高运高庄的置业顾问透露其热卖的原因。

　　为跑量开发商不惜亏本

　　低价不足以吸引主城区购房者

　　万悦城均价不足5600元/平方米，高运高庄、蓝色嘉园均价皆不足8000元/平方米……就价格而言，诱惑力十足。当下杭州主城区除了丁桥、大学城北的楼盘价格相对偏低，大概10000~13000元/平方米左右可以拿下外，刚需购房者考虑的万元左右均价多数只能在勾庄、老余杭、星桥这些距离主城区相对偏远的区域选择。

　　从均价上来看这些不知名楼盘还是符合刚需购房者对房价的要求的。不过钱江晚报记者在调查的过程中发现，选择购买这些边缘地区楼盘的多数都是萧山、余杭当地人又或者是工作在萧山、余杭的，几乎很少有杭州市区的购房者。“这些楼盘的地段真的太偏了，老余杭、勾庄虽然远，但是一条路至少能直通武林门。”记者就这些楼盘随机调查了几个购房者，纷纷表示这几个楼盘的房子价格虽低但交通及配套不便，不予考虑。

　　“以前之所以说萧山市场封闭主要因为客群以萧山当地人为主，很少有杭州人会来买，现在随着地铁开通，来萧山买房的杭州人比以前要多了些。”熟悉萧山房地产市场的业内人士对钱江晚报记者说。但主城区人会来买的楼盘多数集中在热门的、交通有优势的区域，而这些位于偏僻乡镇的冷门楼盘尚没有杭州主城区购房者关注。

　　记者调查中发现，这些不知名楼盘成交量虽然很亮眼，但却未必就能赚钱。蓝色嘉园项目当时拿地的楼面价在4000多元/平方米，现在在售的均价不足8000元/平方米。“目前杭州地区高层的建造成本2000~2500元/平方米左右是需要的，光地下室就占了总成本的近三分之一左右。”土建方面的专业人士告诉记者，“加上各类的税务成本、施工的人工费等等，8000的均价不知能不能保本。”

　　“不仅施工成本，我们项目还要加上两年的财务成本，每年至少在拿地价基础上还要加10%左右的成本，基本是亏本卖房。”蓝色嘉园的相关人士告诉钱江晚报记者，“这是我们公司进入房地产的第一个项目，都是亏本跑量，估计以后都不一定会在杭州拿地做项目了。”

　　还有余杭郊区的嘉丰万悦城，拿地楼面价是1700多元/平方米，在售均价不足5600元/平方米，销售成绩虽还算可喜，但置业顾问感叹，首开都是亏本卖房了。