开盘吸金25亿元？北京保利海德公园陷热销疑云

　　位于北京海淀蓟门桥的保利海德公园项目曾是当年的北京单价地王，在沉寂数年之后，该项目于今年9月13日开盘，这个被开发商称为北京销冠的项目近日却被腾讯房产曝出销售业绩涉嫌造假。

　　开盘热销25亿是真是假？

　　据报道，9月16日，保利海德公园在售楼处举办了首期业绩媒体说明会，保利地产北京公司营销中心总经理牛毅现场公布销售数据称，9月13日，保利海德公园首期开盘热销25亿元，创下了北京2014年房地产市场新盘单次开盘销售业绩纪录。

　　保利海德公园首期开盘共推出128套产品，其中包含23套叠拼产品，以及105套高层产品。牛毅介绍，9月13日开盘当天，110多套房子被当场认购，最终创下了热销25亿元的傲人成绩。这也是2014年北京乃至全国顶级豪宅销售的历史记录。从目前销售情况来看，小户型基本售罄，大户型产品补充推出一部分，现在仅还有少量房源在售。

　　不过，开发商方面一公布该销售数据，便引发了市场的质疑。根据开发商方面的说法，此次开盘推128套，卖出110套，去化率高达86％，在降价声四起的北京楼市，堪称奇迹。中原地产研究总监张大伟随后质疑称，北京市场近几年别墅市场全年的销售也不过100套左右，最好的一年亦不过180多套，而该项目开盘当天劲销110套未免有些夸大。

　　中国经济时报记者9月23日从北京市住建委网站了解到，保利海德公园项目又名 “蓟门名居”，于今年6月14日拿到预售许可证。按照北京相关部门规定，房企拿证后必须三日内开售。不过，这个项目从2014年6月14日拿证 （京房售证字（2014）128号）到正式开盘，保利海德公园整整花了3个月时间。

　　在保利海德公园宣布热销25亿元后将近一周，9月23日，中国经济时报记者从北京市住建委网站上查询到，保利海德公园此次开盘共有6栋住宅楼，批准销售套数为164套，其中进入购房者“资格核验中”的房源共计68套。从购房流程来看，如果这68套房子的购房者资格审核都能通过，那么，这也将是保利海德公园截至9月23日的实际网签套数。

　　也就是说，即便按照截至9月23日的网签数据，保利海德公园共有164套房源，仅卖出68套，项目的首次开盘去化率应该为41．46％，这与开发商在销售业绩说明会上的86％去化率相去甚远。项目的实际准成交量比开发商公布的110多套至少缩水42套。

　　“9月16日开发商在售楼处正式召开业绩发布会，就是为了有一个统一明确的声音对外公布，25亿元的数字是准确可靠的。”9月24日，保利地产北京公司在接受中国经济时报记者采访时表示，9月18日某媒体报道的文章并未与开发商联系核实信息，内容不实。

　　保利地产北京公司在给中国经济时报记者的书面回复中表示：北京市的限购政策和其他城市不同，要求非常严格，购房者需要备齐所有资料才能提交审核，北京各个楼盘尤其是高端楼盘资料提交审核都需要较长的时间，这是普遍的现象，目前网上提交的只是资料齐全的部分客户，还有部分客户需要时间准备资料，全部交齐才能提交，否则提交了也是审核不过的。因此，网上的审核数据是随时变动的，不能直接用来判断实际的销售情况。

　　神秘地王项目曾“被售罄”

　　事实上，保利海德公园项目自从2010年就被外界关注。

　　公开资料显示：2010年3月，项目地块被中国兵器装备集团控股的北京世博宏业房地产开发有限公司经过58轮竞价，以总价17．6亿元拿下北京蓟门桥项目，楼面价每平方米超过3万元，成为当时北京新的单价地王。然而，随之而来的楼市调控也使高价的蓟门桥地块遭遇不明的前景。中国兵装试图寻求将该地块转让，一直没有开工，楼盘处于去向不明的状态。

　　2011年8月10日，保利地产发布公告称，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100％股权的方式获取北京单价地王蓟门桥项目。

　　2013年3月，该项目宣布取名为保利康桥，不过项目从进入大家视线之后就从未有过开盘信息以及户型资料。不久之后，该项目便销声匿迹。2013年12月，该项目更名为保利海德公园。

　　2014年3月，在某房地产网站上，保利海德公园状态改为售罄，而事实上，该项目从未开盘，就连售楼处也从未对外开放过，当时市场传闻称保利海德公园已经被内部认购，不会对外开放，尚未开盘就售罄。

　　2014年4月，针对之前曾传出“该项目已经被整体团购，不再对外销售”的传闻，项目负责人表示，被团购的是保利海德公园商务办公楼部分，已经于去年12月14日开盘，住宅项目将会在近期推出。

　　2014年6月，保利海德公园住宅项目以97424元／平方米的拟售均价，创下今年以来北京住宅项目获批的最高单价。

　　2014年9月13日，住宅项目开盘，开发商宣布热销25亿元。

　　“这个项目的成交额有水分，有些购房者仅仅是缴纳了少量的意向金，就被开发商统计了进去，并把整套房子的价格算进了总成交额。”近日，有知情人士对中国经济时报记者透露，这个项目是保利北京公司今年最大最重要的回款项目，保利地产急于回款，但该项目只是低总价的中小户型销售还不错，大户型销售比较差，而且这个项目本身周边商业配套不是太好，又不是学区房，园林绿化也比较差，真正买得起大户型的人并不愿意选择这个项目。

　　对此，保利地产北京公司对本报记者回应称：“与其他项目成交流程相似，项目已开盘，开盘后交定金签订认购，交首付签合同。都是正常流程。”　记者 王松才