房屋承租人死亡 共同居住人是否有权继续居住？

　　【案情】 王某将自有房屋租给外地人赵某，两人签订了书面房屋租赁合同，合同约定房屋租期3年，年租金5000元。合同订立后，赵某即与妻子及两个孩子一起入住租赁的房屋。一年后，赵某因车祸身亡。此时，王某正后悔租金定得太低，又有人已表示愿意以每年8000元的价格租赁此房，王某就去找赵妻，要他们搬出，说租赁合同是他和赵某签订的，现在赵某已死，租赁合同自然终止，限他们1个月后搬出该房屋。这对赵妻来说无疑是雪上加霜，赵妻觉着这样对他们十分不公平，于是就向法院提起了诉讼，要求保护自己的合法权益。

　　法院经审理后认为：赵某虽然是以个人名义与出租人王某订立了房屋租资合同，但是与其妻儿共同居住的，符合我国《合同法》第234 条规定的租赁权继承的条件，赵某在租赁合同存续期间发生意外事故身亡后，赵妻作为赵某的共同居住人，可以按原租赁合同继续租赁该房屋，如果赵妻提出继续租赁该房屋，出租人王某不能反对，也无权单方面解除合同。既然赵妻愿意继续租赁该房屋，因此赵某和王某订立的房屋租赁合同继续有效，王某无权单方面终止合同的履行。

　　【评析】 本案涉及房屋租赁中承租人死亡后，共同居住人是否有继续居住的权利的问题。

　　我国《合同法》第 234 条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”也就是说，即使承租人是以个人名义签订的租赁合同，如在租赁期间承租人死亡的，与承租人生前共同居住的人可以继承承租人原享有的租赁权，即按原租赁合同继续承租该房屋。因此在本案中，赵某虽然是以个人名义与出租人王某订立了房屋租赁合同，但是与其妻儿共同居住的，符合租赁权继承的条件，赵某在租赁合同存续期间发生意外事故身亡后，赵妻作为赵某的共同居住人，可以按原租赁合同继续租赁该房屋，如果赵妻提出继续租赁该房屋，出租人王某不能反对，也无权单方面解除合同。因此，本案中王某的做法是违反法律规定的。

　　《合同法》第234 条之所以对这种特殊情况下的租赁合同租赁权的可继承性作出规定，其立法目的显然是为了更好地保护承租人的共同居住人的利益。在实践中，当多人，比如一家人，租赁房屋居住的时候，往往只是以一个人的名义作为承租人来与出租人签订合同，以共同居住人的共同名义来订立合同的情况并不多见。在租赁期间承租人死亡的可能性是微乎其微的，当事人一般也不会考虑到这种情况发生的可能性，但当这种可能性成为现实时，就会造成对与承租人一起共同居住的人极为不利的局面。房屋实际上是共同租赁并共同居住的，如承租人一死，租赁合同就终止，或者出租人可以解除，这无疑对与承租人共同居住的人是不公平的，临时另找房屋居住也会造成经济上的损失。而且，在这些共同租赁房屋居住的实例中，大多是一家人居住，一家之主作为承租人，当承租人一死，留下的往往都是老人、妇女、孩子，是需要特殊保护和照顾的弱势群体，因此，为了保护承租人的共同居住人的利益，《合同法》第 234 条作出了如上的规定，允许承租人的共同居住人按照原租赁合同继续租赁该房屋，即在这种情况下租赁权是可以继承的。

　　根据《合同法》第 234 条的规定，如何适用这一条有以下几点需要说明：

　　1、必须是租赁房屋用来居住的租赁合同。这是指租赁房屋的目的条件，必须是用来居住的，如果租赁房屋的目的不是居住，而是开店做生意经商等目的，就不符合对承租人的共同居住人照顾的法律精神，因此，这时的租赁权就不能继承，不适用《合同法》第 234 条的规定。

　　2、必须是承租人以个人名义订立的租赁合同，而与他人共同居住的。如果承租人是以共同居住人的名义订立的合同，共同居住人作为合同的当事人当然有权继续租赁，就不存在保护共同居住人的利益问题了；承租人租赁的房屋如果只是个人居住，那么本案所讨论的问题当然也不存在。

　　3、必须是承租人在租赁期间死亡。正因为承租人在租赁合同还没有终止时死亡，才存在租赁权的继承问题。

　　另外，需要说明的是，与承租人生前共同居住的人可以继续租赁该房屋，也可以不继续租赁，承租人的生前共同居住人愿意继续租赁的，原租赁合同继续有效，不愿意继续租赁的，原租赁合同就解除，这样就给承租人生前共同居住人以自由选择的权利，充分保护了承租人生前共同居住人的利益，对出租人来说，也没有什么损失。承租人生前共同居住人愿意继续租赁该房屋的，应该是按照原租赁合同履行，即原租赁合同在有效期内继续有效，而不是订立一个新合同，原租赁合同中双方的权利义务关系转而适用于原出租人与承租人生前共同居住人之间。

　　本案中，赵妻愿意继续租赁该房屋，因此赵某和王某订立的房屋租赁合同继续有效，王某无权单方面终止合同的履行。