限购松绑成风潮 “金九银十”楼市冲刺态势已成(2)

　　珠海现在可以推出限购、限价政策，广州深圳可以逐步有序的退出限购限价政策。四季度，比较审慎乐观，首套置业需求，改善性需求，城镇化带带来的需求依然存在。市场预期逐步扭负为正，调控政策走向宽松。金融市场上，流动性加大；早前货币市场利率呈现全线下跌态势，房贷有所松动。这几个条件的变化，可以看到四季度商品房市场，主要是住宅市场有乐观的表现。当然不指望有爆发式、井喷都是不太可能，但是回暖、回升有增长，这个可以期待。

　　回归市场，松绑限购效果待观察

　　合富房地产经济研究院院长 龙斌

　　2014年房地产政策最大的变化，就是限购政策逐渐退出。今年经济在缓慢下行，房地产投资减速、销售下降、土地降温、资金趋紧、房价松动。在这样的情况下，地方政府为了应对市场而调整政策。另一方面，房地产是我们经济重要的组成部分，在中国的发展过程中起到非常重要的作用。今年是“行政干预市场”时代的终结，标志性是去年年底的十八届三中全会，政府已经提出全面深化体制改革，同时提出让市场资源起决定性作用，房地产是市场化之一，怎么起决定性作用，应该说今年是回归的开始。

　　最早4月份南宁开始调整限购政策，8月之后各地城市调整限购政策。我看到近日南京松绑限购的文件中提出，让市场资源起决定性作用，而且买房不用开购房证明，这真的是这个时代的重新开始，我们是比较乐观的看待房地产的市场走向。

　　政策调整后的市场效应如何，我们可以从两个方面来看。从总体来看，成交量放松以后，全国范围分家，这是很显著的范围，另外一个是核心的城市局限性很小，市场有一定的特殊性的城市，成交量迅速上升，是短期的井喷的状态。这个说明限购政策对有些城市的影响非常大。而很多的二、三线城市，特别是存量比较大，这些城市的反应不是特别热烈，所以形成这样的市场情况。这是进行时，目前限购松绑是进行时，效果还有待继续观察。

　　对于后市的展望，我们认为在目前的情况下，市场短期内可能还是维持着调整，虽然从全国范围内，限购松绑，信贷、房贷、资金面依旧较为紧张。去库存仍然是重要的主题，湛江基本上要三四年的消化，有的新区更大、时间更长。所以三、四线城市城市压力更大，供应量后续很大，杭州卖地是1000亿以上，所以未来几年都不愁供应。未来一段时间，可能1年到2年，都会是去库存的任务。

　　如果广州调整限购政策，应该会带来短时间的释放需求，大家的预期也都会改变。广州房地产市场回升的力度高低，最终还不是看限购松绑与否，而是看信贷的松紧和经济复苏的程度。

　　广州楼市须设法去库存

　　戴德梁行广州公司总经理 黎庆文

　　从2010年10月广州限购令颁布以来，限购限贷双管齐下，之后多次加码，贷款首付比例和外地人买房的社保交纳年限要求不断从严。到2013年11月，限购升级至“外地户籍需连交3年社保，且二套放首付升至70%”。

　　刚需的群体，外地户籍人口，在广州目前的限购令来看，工作不过2年，就算结婚，是没有资格买房。当本地户籍的话，也会焦虑买房不买房，他会焦虑房价会不会下降，因为房地产市场过了几年都没有好消息出现。对于改善性住房来看，首先外地户籍不能有两套房，他就没有机会买。本地户籍，二套房要付七成的首付，这个会拦阻有两套房改善的房主。对于投资客来看，海外市场比中国市场还要活跃，他们会选择在海外更多一些，由于限购的影响，他们会放弃在广州购房的意向。

　　广州楼市的去库存，这个最大的问题解决掉，是所有房地产调控政策的责任。目前已有30多个城市松绑限购，松绑之后我们发现超过三分之一的城市库存量有减低，情况有所好转。也就是说，松绑政策对于去库存很有好处。有人会问，如果松绑限购，房价会不会弹起来？从我们监测的21个松绑限购城市中，只有1个城市价格反弹，20个城市价格没有弹起来。可以说，松绑之后价格往上调的机会很小，对于广州这种高库存的情况更是如此。

　　我们把杭州跟广州进行对比。杭州的松绑有两个阶段。第一阶段松绑主城区的大户型，同时松绑郊区，第二阶段全面放开。我认为广州的做法也应该参照这种做法，首先对库存压力进行松绑，同时对于大户型进行松绑。比如说南沙、番禺、花都高库存的地方首先进行松绑。

　　限购松绑对于消费者来说是好事，因为他可以从实际情况出发，量力而行，让市场主导需求。对于房企来说，可以通过“以价换量”来消化库存，对于政府也可以减轻GDP增长率下滑的压力。松绑是释放的积极信号，可以为经济注入活力，恢复市场平衡。

　　南方日报记者 李广军 整理

　　限购政策变化一览

　　信贷政策变化一览

　　■相关链接

　　限购政策变化一览

　　一纸“限购令”在今年楼市低迷的大背景下遭遇了挑战。从4月底开始，各地放松限购的风声就开始吹起。南宁松绑限购、天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数……

　　6月开始，跟紧限购松绑的城市开始有增多的趋势。继呼和浩特市正式发文宣布取消限购之后，济南从7月10日起也全面松绑。到7月中旬，已有无锡、厦门、宁波、南宁、福州、沈阳等近十个城市对限购政策作出不同程度的调整。而中央层面依然未对市场采取过多干预。

　　7月底8月初，多个城市宣布放开限购。7月29日，杭州在酝酿了半年之久后终于公开表示放松限购。第二天，房价连跌36个月的温州立即跟进，随后，宁波也宣布正式放开限购。与此前“调整”和“放松”为主的方式相比，这一轮“松绑”的城市大多态度更加坚决，基本以“全面取消”为主。

　　自8月10日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。

　　9月3日，兰州楼市迎来了限购解除的消息。

　　9月22日下午，南京市人民政府发出通知，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。

　　武汉市房管局于9月23日发布消息证实取消限购，并于9月24日立即执行。

　　9月24日起，武汉限购政策取消之后，至此，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。其中，广东有三城，占据半壁江山。

　　南方日报记者 许蕾

　　信贷政策变化一览

　　今年以来，国内信贷转向紧缩，房地产开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓，其中1-8月份个人按揭贷款同比下滑4.5%。

　　2014年，信贷偏紧，房企从银行获得资金难度加大，房企开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓。1-8月份国内贷款与个人按揭贷款同比增速分别为13.8%和-4.5%。其中，个人按揭贷款自4月份就已经开始负增长。

　　5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

　　央行发话支持首套房贷三周后，一线城市如上海等变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但首套商业住房贷款利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案；三、四线城市房贷仍趋于收紧。

　　融360最新的报告指出，通过对全国23个重点城市近400家银行房贷利率进行监测后发现，由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动，全国最低房贷利率回归8.5折。一些中小银行在北京、上海等一线城市的房贷业务出现“松绑”。四个一线城市的房贷利率不约而同也出现了小幅下调，其中又以广州和深圳降幅较大。

　　南方日报记者 许蕾