刚需仍为番禺楼市成交主力 楼盘降价幅度近两成

　　“十一”黄金期是今年楼市的最后一个黄金期，但在“金九”不“金”的情况下，“银十”还能“银”起来吗？受政策及外部条件影响，本年楼市普遍低迷，但下半年以来，各开发商都逐渐加快退货节奏，楼市货量也快速增加。在广州南部，由于去年土地出让的众多地块都在今年转为库存，因此无论是番禺还是南沙，都有着楼盘存货过多、供大于求的情况。面临着销售业绩难以达标、资金难以回笼等压力，合富辉煌预测各开发商将采取低价促销的措施，抓住“十一”黄金期。

　　近日，合富辉煌(中国)市场研究部对“十一”黄金月(9.1-10.7)的推货量进行预测，预测广州市十区新货将接近1.1万套，与往年“十一”推货量相当，整体充足。其中，番禺和南沙的货量最大。但也由于货量过大，再加上利好乏力，存货难以被消化，开发商普遍存在存货积压的问题。在此情况下，合富辉煌预测开发商将会开展更多的促销活动，加快促销，比上半年更诱人的折扣优惠，在最后的购房节点内尽可能地出货。据合富辉煌分析，番禺、南沙在“十一”黄金月将采取低价促销战略，番禺可能持续低价售楼，而南沙则很可能会降价促销。

　　据悉，番禺区的主要板块指标盘，在前期已有10%~20%不等的价格降幅，带动成交量上升。预计“十一”黄金月，新推货楼盘的价格会参考之前降价后的低位水平。就目前而言，番禺楼盘存货量仍处于广州十一区之首，而为缓解存货量过大的压力，番禺将会采取促销措施。值得注意的是，与往年相比，番禺区内中小型房的数量大大增多。

　　值得注意的是，经过多年的发展，番禺区内的配套设施等均已成熟，特别是华南板块。如今番禺楼市供过于求的原因在于番禺楼价并没有达到置业者的心理价位。而在本个“十一”黄金期内，华南新城、招商金山谷等也将推出全新洋房组团，利用低开出货的策略，提高交易量，推动资金回笼，重新激活番禺楼市。

　　在南沙方面，从近年的楼市走势看，南沙每一次市场波动都随着政策利好的出台或落空而起伏。但当前国家级新区规划推进显疲态，自贸区申报叫停，港澳金融政策遭删除，利好政策带动楼市热潮已成幻想。

　　另一方面，南沙由于存量、新货皆多，出货压力大，再加上近期利好乏力，虽政府有意托市，但预计对市场作用不大，预计南沙七成新盘将会底价出货。合富辉煌预测，如采取底价出货措施，南沙“十一”成交能由低谷回升，达7-8万方左右的水平。

　　热盘一览

　　广州时代倾城

　　地址：番禺区南村镇七星岗公园东面，市新公路东侧

　　推货：9月推出A9栋精装洋房

　　货量：378套

　　户型：10、11栋96平方米三房、118平方米N+1户型、135平方米三阳台四房

　　售价：折后13000元/平方米起，均价14000元/平方米

　　优惠：一次性付款94折，按揭97折，1万抵五万

　　招商金山谷

　　地址：番禺区东环街东艺路81号

　　推货：招商金山谷目前主推尚层组团15、16栋

　　货量：91套

　　户型：户型为105-141平方米的3-4房

　　售价：带精装售价13000-15000元/平方米

　　优惠：签约后享97折优惠，7日内付清首付98折

　　越秀·可逸江畔

　　地址：广州番禺市桥南区南城路(番禺中学旁)

　　推货：推全新一期湖畔园景楼王单位

　　货量：待定

　　户型：88平方米两房、137-143平方米三房及197平方米五房

　　售价：毛坯均价16000元/平方米，精选单位12000元/平方米起

　　优惠：暂无

　　南沙富力唐宁

　　地址：南沙区新港大道，金业小学西侧

　　推货：B区组团

　　户型：80、86和103平方米的两至三房

　　售价：带精装售价9500-10500元/平方米，毛坯售价8700-9500元/平方米

　　优惠：首次置业者，购房享1.5万抵10万优惠

　　星河山海湾

　　地址：南沙区港前大道英东中学北侧

　　推货：G1-G5栋、Y1-Y10栋

　　货量：共946套

　　户型：G1-G5栋88－140平方米，Y1-Y10栋为122－174平方米

　　售价：G1-G5毛坯价 10000-13000元/平方米，Y1-Y10毛坯价13000-18000元/平方米

　　优惠：1万抵5万，全款再添98折优惠

　　万科欧泊

　　地址：广州市番禺区兴南大道368号

　　推货：9月推出A9栋精装洋房

　　货量：1栋

　　户型：95平方米三房

　　售价：约为17000元/平方米

　　优惠：现场认购，可享2万抵10万优惠，准时签约，再获99折

　　越秀星汇文华

　　地址：番禺中八路岭南印象园北侧(地铁大学城南C出口)

　　推货：越秀星汇文华目前推3期现楼尾货

　　货量：待定

　　户型：户型为135-153平方米，均价27000元/平方米

　　售价：特价单位193平方米的3房装修价24000元/平方米，少量位于第2层的200平的4房毛坯价23000元/平方米

　　优惠：2万抵一口价的优惠活动

　　南沙珠江湾

　　地址：南沙区新港大道，金业小学西侧

　　推货：F6栋(共32层)

　　货量：120套

　　户型：118-121平方米的三房

　　售价：毛坯折后均价8000-9000元/平方米

　　优惠：享10万优惠

　　星河丹堤

　　地址：南沙黄山鲁森林公园内

　　推货：云峯组团

　　货量：共120套

　　户型：89-143平方米的N+1三房单位

　　售价：带装修均价12500元/平方米

　　优惠：洋房1万抵5万，别墅2万抵10万

　　优山悦海

　　地址：南沙黄山鲁森林公园内

　　推货：B4和B5栋

　　户型：81-146平方米二至四房单位

　　售价：毛坯均价9000元/平方米

　　优惠：2.5万抵10万，准时签约再加99折

　　南沙中心区

　　华南板块

　　热点板块

　　南沙中心区

　　如果考虑今年买房的购房者，这个“十一”黄金周真的要多留意广州南部两区域。“十一”南沙将有超2000套新货入市，六成以上集中于南沙中心板块，而明珠湾区则有约三成左右新货入市，总体供货量与去年相近。其中二房、三房占绝大部分，仅明珠湾区中盈一海星有125平方米四房新房发售。作为南沙的热门板块——南沙中心板块当之无愧地成为供应主力，供应超1000套，占比达六成以上，预计七成新盘低开出货，降价楼盘数量增加三成。

　　华南板块

　　而同处广州南部的番禺区新货量预计有接近3000多套，与过往“十一”黄金月货量相当，新货集中在华南板块及周边，其次是沙湾及市桥。新货价格普遍在16000元/平方米以上。如华南新城的江山颐景叫价13000元起/平方米，珊瑚湾畔的珊瑚天峰参考上一期价格(13000－15000元/平方米)。整体维持价格低位是“十一”主调，个别拥有稀缺资源/地段的楼盘可能保持较高价位，如时代外滩2.8~3.2万/平方米，正太广场18000－20000元/平方米。与南沙新货相同，番禺新货供应也以中小户型为主，120平方米以下占比超70%，其中以100平方米以下为主力。

　　本版图文 南方日报记者 蒋劲劲 实习生 李兴顺