蛰伏7年后逆市西进 鑫苑中国9亿出击成都天府新区

　　今年年初，鑫苑（中国）置业有限公司 （以下简称鑫苑中国，NYSE：XIN）豪掷逾9亿元，以50.3%的高溢价率拿下成都城南天府新区华阳街道一心社区的上百亩综合用地。

　　然而，这场看似平常的拍地背后，《每日经济新闻》记者调查发现，鑫苑中国这家被称为“中原大佬”的低调房企，早在约7年前就以号称 “第二个顺驰”的高调姿态凶猛杀入成都楼市，但过去几年里，其仅在城东开发有楼盘，至今，对该品牌熟知者寥寥。

　　实际上，鑫苑中国作为首家在纽交所上市的中国内地房企，曾一度沉寂于国内房企龙虎榜，而选择了大举进军美国市场。但从去年以来，鑫苑中国开始回归国内楼市，与万科、绿地等房企进行海外突围的方向明显相左。

　　鑫苑中国投资者关系经理赖乃幸表示，由于公司资产规模偏小，所以去年向西、向东集中发力，希望2~3年内把规模做起来。

　　前不久，百强房企光耀地产卷入资金链危局之中，资金链问题往往成为压垮中小房企的最后一根稻草。对于鑫苑中国的逆市扩张，标准普尔近日将鑫苑中国的评级展望由“稳定”调整为“负面”。

　　首次进驻成都天府新区

　　对于首次辗转布局成都天府新区，鑫苑中国董事长张勇给出的理由是，成都市场需求旺盛。这也是该公司加速西部布局的首个城市。

　　实际上，成都作为西部核心城市，自启动第二轮西部大开发建设以来，尤其是随着东部产业西迁、世界500强企业大举落户的过程中，均扮演着重要的角色。

　　“成都是一个很好的市场。”赖乃幸解释说，鑫苑中国选择进入城市的标准是人口达到500万以上，当地GDP增速高于全国平均水平，另外，土地供应要持续增长。

　　《每日经济新闻》记者了解到，鑫苑中国在天府新区的地块位于华阳街道一心社区1、3、5组，占地约7.5万平方米，合计112.5亩，可售建筑面积约22.5万平方米，容积率为3。

　　上述项目除了18万平方米的住宅业态之外，还有4.5万平方米的商业业态，整个项目的土地总成本接近9.34亿元。

　　为了获得上述土地，鑫苑中国的拿地成本不低。据了解，上述地块原本起拍价为552万元/亩，但最终成交价高达830万元/亩，溢价率接近50.4%，楼面地价4150元/平方米。

　　近日，《每日经济新闻》记者从上述已命名为“南湖·鑫苑鑫家”项目的一位置业顾问处获悉，该项目于9月27日开盘，起售价为每平方米5500元左右。

　　另据鑫苑中国官网介绍，鑫苑鑫家项目位于成都天府新区核心区域，华府板块与南湖板块交界处。在多位成都业内人士看来，上述项目应归为华府板块。

　　不过，华府板块过去两年经历房企疯狂抢地后陷入低潮。今年以来，有媒体报道对华府板块的不温不火深感担忧，尤其是今年将有价值110亿元存货推售，拿地成本偏高、生活配套不足的缺陷让这个板块颇为尴尬。

　　锐理数据成都楼市报告亦显示，今年上半年，在大成都范围内目前存量较高的区域包括了南延线华阳板块与元华-站华板块。

　　成都一位不愿具名的地产资深人士对《每日经济新闻》记者标书，按照上述项目的楼面地价，再加上至少2000元/平方米的建安成本，上述项目开盘售价可能不赚钱。

　　楼市逆袭隐现资本魅影

　　正当去年万科、绿地、碧桂园等房企巨头疯狂征战海外寻求突围之际，早些年赴美上市的鑫苑中国却在进军国内楼市，俨然成了当前楼市的一匹“黑马”。

　　不过，在过去几年国内品牌房企销售排行榜中，《每日经济新闻》记者很难找到鑫苑中国的销售成绩。据鑫苑中国官网透露，该公司海外业务重心仍在美国，欧洲和亚太（除中国之外）地区仍在规划之中。

　　纳斯达克证券交易所披露的鑫苑中国财务数据显示，该公司2010年总收入4.49亿美元，净利润5114万美元；2011年总收入6.87亿美元，净利润1.02亿美元；2012年总收入约9.15亿美元，净利润1.57亿美元；2013年总收入8.97亿美元，净利润1.2亿美元。

　　去年下半年以来，鑫苑中国加速国内布局市场，使得这家原本不为人熟知的河南房企进入大众视野，不巧的是，中国楼市也开始步入下行通道。

　　《每日经济新闻》记者注意到，除了去年拿下美国纽约布鲁克林一个开发项目之外，从去年9月至今年4月，鑫苑中国通过并购或直接拍地等形式，迅速在苏州、昆山、济南、郑州、荥阳、成都、三亚、长沙和上海9个城市拿地，其中上海、长沙等城市还是首次进入，总耗资接近70亿元。

　　那么，鑫苑中国为何逆袭国内楼市？

　　实际上，从这家房企“专注于中国快速成长城市”的区域定位可窥见一斑。据鑫苑中国官网介绍，自去年10月收购昆山项目之后，张勇曾对外表示，“由于中国市场对住房的旺盛需求，我们计划扩展发展框架。”

　　“面向未来，没有足够大的规模就会被边缘化，房企扩大规模的赛跑，是一场必须参加，而且必须要跑赢的比赛。”鑫苑中国CEO王信琦在今年6月的公司内刊中写道，如果海外市场是桥头堡，那么国内市场就是主战场。

　　《每日经济新闻》记者注意到，按照赖乃幸的说法，公司发展正受到自身资产规模偏小的制约，而该公司去年以来的迅猛扩张与突围与这种瓶颈密切相关。截至9月13日，鑫苑中国总市值不足3亿美元。

　　实际上，鑫苑中国拿地扩张与其背后强大的海外私募资本融资密切相关。据了解，去年9月份，鑫苑中国向全球领先的私募投资巨头TPG集中发行了1200万股普通股（2.74元/普通股）和约7580万美元且2018年到期的可转债，总计融资1.086亿美元。

　　去年底，鑫苑中国成功发行2亿美元债券，期限截至2019年，但融资成本为13%。

　　另据相关报道显示，早在2006年，美国蓝山中国资本和EquityInternational公司旗下中国私募资本EIFundIIChina总计出资7500万美元，除了部分作为充实鑫苑中国上市前的股本金之外，部分资金主要用于扩张拿地。

　　虽然鑫苑中国拥有较强的海外融资通道，但与万科、中海、龙湖等国内龙头房企相比，其融资成本高出许多。赖乃幸亦坦言，“你看我们海外融资成本不低，说到底还是资产规模小的缘故。”

　　“负面”评级凸显扩张隐忧

　　今年中国楼市持续低迷，但在去年市场高点时，鑫苑中国的销售业绩和净利润仍然出现了同比下滑，而这一情况至今未得到扭转。

　　今年5月，鑫苑中国发布的一季报显示，公司实现营业收入约2.26亿美元，同比增长33.6%；实现净利润1010万美元，同比下降62%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，8月25日，标准普尔评级服务发布的鑫苑中国评级展望报告显示，预计2014年鑫苑中国的杠杆率将会继续放大，主要是因其利润率下滑及举债扩张。基于此，其对鑫苑中国的评级展望由“稳定”调整为“负面”。

　　“由于展望修订，我们降低了鑫苑中国的房企金融债券评级从cnBB调整到cnBB-。”上述评级报告强调说。

　　在上述机构看来，今年一季度，鑫苑中国披露的利税折摊前的利润率为10.8%，但去年同期这一指标为26.7%。今年，该公司的利润率恶化程度远超出了预期。

　　对此，赖乃幸表示，当前，标准普尔其实对整个中国房地产市场都下调了期待，因为年初以来，房地产销售放缓，银行信贷收缩。“我们上半年的销售业绩比去年有所增长，但与预期还有差距。”

　　此前，上海交通大学会计与财务系副教授陈欣在雪球财经投资平台上表示，鑫苑中国目前利润大幅度下滑，主要是因为其会计销售收入较低。但该公司采用的是完工百分比法确认销售收入。在众多项目上马之时，其各项费用都不低，而近期该公司在建工程确认成本的速度较低，导致多个季度利润都不理想。

　　因此，这些利润可能会在大批项目接近完工时释放出来，因此，该公司明年利润会相当不错。

　　赖乃幸还透露，鑫苑中国正加速轻资产发展，尤其是去年拿下的所有地块，已实现全部开盘。　　每经记者 杜冉乐 发自成都