房屋降价影响质量怎么办 律师:影响重大才算违约

　　几年前房价节节攀升、销路良好的时候，开发商们不差钱，往往不会吝啬于施工材质；业主们在房价上涨的预期中，也不大会关注楼盘的工程质量。但随着房价下行，业主们担心开发商在利润变薄时会想方设法地节省成本、“缩衣减食”，会对开发商的施工行为格外关注。而事实上，也确实存在一些开发商为压低价格，导致工程质量变差的情况发生，如施工质量变差、材料的型号改变、景观设计调整等，消费者一般难以察觉。

　　案例回顾：

　　今年三月以来，杭州各地的房价出现了小幅的回落，一些楼盘甚至出现了较大的“跳水”。

　　阿福(化名)在2013年10月份购买了杭州地区某楼盘的房子，当时房价为12000元/平米左右，今年5月份该楼盘为了回笼资金释放库存，将房价调整为9000元左右/平米，并打出了大幅海报，在该地引发了不小的轰动。

　　阿福和老业主们要求退房的呼声无法得到法律的支持和舆论的理解，因为房产公司拥有自主定价权，商业行为本身就有一定的风险，没有只能涨不能跌的道理。波澜之后很快恢复了平静，但阿福和一些业主发现，该楼盘开发商为了节省成本，对楼盘某些部位的装修装饰做了改动，换用了一些廉价的材料和树种，减少了一些附属配套设施。这与开发商先前的广告、海报和口头承诺相差较大。

　　业主们与开发商交涉，开发商否认之前曾做出的一些口头承诺，并辩称：1、商品房的广告宣传为邀约邀请，而非购房合同的条款；2、所有装饰装修的材料的品牌与宣传一致，开发商有权选用具体的型号。阿福很无奈，刚刚遭受了降价的损失，现在还要蒙受房屋品质变差的风险。他该如何维护自己的合法权益呢，法律又会支持他的哪些正当诉求呢？

　　律师点评：

　　近段时间，类似阿福遇到的事件时有发生。消费者与开发商签订的大多数合同是“期房合同”，那时房屋正在建造中，楼盘的工程质量和装修装饰情况根本无法到现场识别，只能通过开发商摆设的沙盘模型、效果图、样板房来做一个初步的判断。

　　现实生活中，非精装修的公寓盘的买卖合同的正式文本中有关装饰装修部分的条款又非常简单，针对绿地和配套设备的条款基本没有，而补充协议在缺乏监管的情况下，往往沦为一些开发商的免责协议。

　　因此开发商提供的广告宣传、效果图、样板房对于保障合同的充分履行具有重要意义。那么法律对此又是如何规定的呢？

　　《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　那么，哪些情况才能称得上 “有重大影响”呢？司法实践中，一般应同时具备以下几个条件：

　　(一)广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；

　　(二)广告内容针对的是房屋及其相关设施；

　　(三)所作的说明和允诺必须具体确定；

　　(四)承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。

　　以上四个条件中，第(一)、(二)容易把握。第(三)项，律师认为应以普通购房者的识别能力为标准，如小区绿化率达到80%、每单元配有某品牌电梯两部等，可以认为是具体确定。但像“高尚华府”、“某某豪宅”等宣传，其判断标准难以明确，不应认定为具体确定。而第(四)项的“重大影响”，一般是指有关房屋的质量、装饰装修的材料、采光、景观绿化的说明。有关楼盘周边的重要配套或公建指标等的承诺，如学校、公园等，能否视为“要约”仍有争议。

　　综上分析，律师认为：在房屋买卖合同中没有明确约定的情况下，房产开发商在提供的宣传广告、海报手册等材料中向消费者明确说明或承诺装修装饰材质、绿地大小、植物种类、重要配套设施设备的，但在实际交付房屋时与先前的说明不一致的，应视为违约，须承担违约责任，业主们有权要求开发商按照先前的说明或承诺进行整改。汪晓池 整理