马红漫:弃房断供是楼市回归理性的阵痛

　　经济人

　　马红漫专栏

　　楼市表现低迷，各地弃房断供现象频发。据苏州工业园区法院的数据，今年1月至8月，该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加，其中个人房屋贷款逾期不还案件120件，同比增加68.7%。

　　值得一提的是，苏州工业园区是金融机构总部聚集之地，全市很大比例的金融纠纷案件均由该区法院受理。由此，这一弃房断供数据在客观上反映了苏州市个人房贷的整体风险动向。不可否认，苏州市区住宅日均成交量近期均在100套以上，相形之下8个月共受理120件个人房贷违约案件，其在总量中的占比仍十分渺小，但弃房断供现象同比增加的幅度之大却值得业界警觉。毕竟房屋贷款关乎个人信用，其违约风险一直是在低位徘徊，此前曾一度被银行视为“优质资产”，如今却呈现出风险集中爆发之势，无疑会给房地产系统运作添加新的不确定性。

　　事实上，卷入断供风波者多是第二套以上住房的买家，也即普遍意义上所指的楼市投资者抑或投机者。这部分人入市的一大期许，就是以商品房为载体实现资产保值与增值，在心理上具有明显的“买涨不买跌”特征。如今，房价涨势乏力、甚至接连下挫，刚需购房者可能会心生波澜，但一般不会贸然弃房，因为那将意味着无处安身、流离失所；而楼市投机者则会因预期不足而承压甚重，弃房断供就成为其逃避现实的一种方式。但需要强调的是，这种鸵鸟战术不仅不会换得风平浪静，而且还会进一步放大投资损失。因为购房人一旦选择断供就相当于宣告了放弃房屋产权，银行作为债权方一般会通过拍卖抵押房产的方式实现资金回笼。在这一过程中，被拍卖房产大都会以低于市价的水平成交，而且包括诉讼费、拍卖费等中间费用也须由债务人承担。更为重要的是，个人信用将因这一违约事件而折损，给违约者未来的商业行为及日常生活带来诸多不便。

　　当然，在楼市繁华魅影渐次褪色之时，试图在泡沫幻影中畅享财富盛宴的投机者将会率先被踢出局，这是市场无形之手自发调节的必然规律，也是历次楼市调控的主要目的之一。可以说，弃房断供增加现象是我国楼市在回归理性过程中必然要经历的“阵痛”，只有坚持以市场逻辑视之、以法律手段追讨才是对这一现象的有效厘清。

　　遗憾的是，当前土地财政仍然为地方政府所倚重、房地产替代产业尚不清晰，围绕楼市的各种“杂音”依旧甚嚣尘上。一个典型现象就是，近期各地限购令接连松绑，但却难以带动楼市再现辉煌。为此，广西、浙江等多地行政部门纷纷喊话银行放松房贷政策，希望能借道资金输血活跃楼市。近日，“房贷新政”(其中“商业性个人住房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”)果然出台，算是做出了清晰的分类调整。但购房贷款毕竟是一种市场化行为，其价格厘定及借贷条件更应由供求双方的自由博弈来决定。就趋利避害的银行本意而言，这一资金投放窗口为楼市大规模输血的热情已然暗淡。既然弃房断供波及面日渐广泛、房价上行动力有限、抵押物缩水风险增加，那么银行的利率等贷款条件同向变化就成为必然，对主管部门的“喊话”也不会再俯首帖耳。而这也恰恰是楼市自发纠偏的一种内在制衡机制，行政力量不应过多越界干预，否则将可能对市场主体的决策形成误导，打乱楼市健康前行的步调。本届政府多次强调，要清晰界定行政与市场边界，这对房地产领域而言也十分重要，其实现的重要前提就是割断地方政府与房地产业千丝万缕的经济利益关系。近日，预算法修正案草案顺利通过表决，对抑制地方政府卖地生财冲动颇有裨益，未来的改革实践值得期待。

　　弃房断供行为给借贷各方造成的经济损失，是市场主体对自己判断失误、工作失准所付出的代价与成本。这一“买单”机制将倒逼楼市交易行为秉持更多理性，进而有助于实现良性的供求结构。(作者系经济学博士)

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