“银十”促销以价换量 开发商酝酿节后涨价

　　央行放松限贷新政的利好能否让“银十”起死回生仍是未知数，但“金九”的广州可谓成绩黯淡———同比去年跌幅超四成。与此同时，广州今年前9个月十一区新建住宅网签量同比跌三成，可售货量创历史纪录突破14万套。

　　与黯淡“金九”相比，“银十”开局因搭着放松限贷新政而透出希望———“如果没有央行政策出来，可能卖不到这么好。”2012年的芳村地王金蝶项目(命名鹅潭湾)1日开盘，推出80套全是140至190平方米，总价五六百万元/套，但也售出50多套。开发商负责人直言对销售业绩相当满意，“去货达七成，很不错”。

　　无论广州还是深圳，国庆黄金周推出不少促销楼盘以价换量。搜房网数据中心统计显示，广州预计推新盘14个，其中9个开盘，5盘推新，还有10个开放样板间或销售中心。此外，已经确定优惠方案的楼盘有17个，均有较大力度，最高优惠15万元。仅增城及南沙的新货量就达3300多套。

　　A“金九”楼市成交量同比暴跌四成

　　网易房产数据中心数据显示，9月广州全市成交4515套，相比去年同期下降41 .1%；均价15216元/平方米，与去年同期上涨17.47%。整体而言，中心六区合计网签1643套，占全市网签套数36.4%，五郊区网签套数是成交主力，番禺最多，其次是南沙。

　　1月开始全国楼市降温，广州当月成交量环比超一成的跌幅。进入2月，成交量向下，包括广州在内不少城市出现降价促销现象，3月成交量有所回升，但与传统“阳春三月”相比有不小差距。4月成交均价有所回落，成交套数上升。之后在五一假期带动下，开发商加大促销力度回笼资金，一定程度上促进5、6月份广州楼市成交，但与去年同期相比仍呈现萎缩态势。

　　而进入7月，受市场影响，广州全市网签量创前9个月以来新低，原以为随着“金九银十”到来，整体楼市会好转，但数据显示广州楼市依旧成色不足。随着央行房贷新政出台，有业内预测广州在10月成交有所上涨，开发商将进一步降价走量，房价在短期内不会大幅反弹，但“银十”究竟表现如何，还有待市场考验。

　　网易房产“2014年9月广州百盘价格动态调查”显示，广州销量排名前100个在售楼盘的网签均价中，9月价格环比上涨的楼盘25个，47个楼盘网签价环比下跌，对比之前两个月明显增多。网签价格升价幅度在2%内，价格基本不变的楼盘28个。

　　B 前三季成交坠冰点库存创新高

　　网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，今年前三季度广州十一区新建住宅网签仅46806套，同比大减32.08%。与此同时，广州新房可售货量则创历史纪录地突破14万套。今年前三季度销量前10楼盘中，销量过千的仅3个，而去年前三季度销量前10楼盘销量均过千。

　　8月中旬以来，广州新房可售货量跃上新台阶，每天新房可售货量稳定在13万套以上；而到9月下旬，稳定在14万套以上，9月20日首次突破14万套。前三季度广州十一区未售套数为144125套，相比去年同期同比大增24.69%。

　　过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年全国商品房库存增加约190%。中原地产首席分析师张大伟分析，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的政策微调效果拉动市场成交作用有限，市场复苏还要依赖于后继信贷政策支持，这也决定9月、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。对比去年，今年市场行情将明显暗淡。

　　C 供应量激增 多个楼盘促销抢客

　　从区域来看，广州南沙、番禺、新塘一手住宅供应均超2000套。南沙中心板块新房供应超1000套，占区域供应六成以上。由于南沙存量、新货皆多，出货压力大，合富辉煌预计南沙七成有新房推出市场的楼盘将会低开出货，成交量或回升。

　　受“限购政策”松绑影响，广佛交界处的金沙洲板块备受关注，房企推货积极性相对较高。国庆期间，金沙洲板块一手楼供应量占比居华南、科学城等广州各大板块之首，新货供应超3000套。相对郊区，荔湾、海珠等中心城区一手楼供应较少，各区新增供应量约200套。

　　在推货的房企中，今年万科广州的推货量较往年明显增加。国庆期间万科广州推新品的楼盘高达10个，包括雅居乐·万科热橙、万科·南方公元、万科派等多个全新项目。

　　中小户型产品仍是主要供应产品。国庆期间推出的一手楼新品种，100平方米以下产品占比超七成，主要分布在南沙、增城等区域。在供应量激增情况下，房企仍采用打优惠牌销售战略。某知名房产网站举办首届“购房黄金周”，全国联合50个品牌房企、推出1000套特价房源进行竞拍，广州地区将有保利、碧桂园、万科、中国中铁等名企旗下14个楼盘参与。其中，保利西海岸两套特价房源最高优惠44万元、折扣力度达7至8折；碧桂园清泉城直降88万元，相当于在原房价上打6至7折。

　　合富辉煌分析人员指出，国庆期间或难有大热区域或板块出现，货量较多、刚需户型集中的板块，成交量可能有所增加，但不会大幅攀升，除非房企在价格方面有较大让步。

　　深圳10月开盘项目22个 开发商直言节后涨价

　　继8月份成交量回暖之后，深圳房价9月率先止跌，成交量创下年内新高，价格也回涨。由于10月份可推货量增加，业内人士预计成交量还会涨，而且随着央行放松限贷政策出台，已有开发商酝酿节后开盘涨价。

　　昨日，深圳市场迎来房贷新政后首个开盘项目。该项目位于宝安区，当天到场客户约2000人，推盘622套，主力户型约90平方米，截至下午6时去化率约八成。“超出预期，一些犹豫的客户也选择入市。”该项目营销负责人说。

　　深圳中原地产统计，10月份深圳开盘项目将达22个，包含全新盘16个。一个即将开盘高端项目的负责人透露，9月下旬央行传出放松限贷的消息以来，项目认筹率激增，“认筹程度好到超出预期，原本计划节前开盘的，现在只能推到节后”。

　　另一位准备节后开盘的刚需盘负责人也表示，政策给到市场的信息会大于其政策实施效果本身，对购房者的影响一方面是首改客户入市成本降低，另一方面是利率7折对首次置业者利好，“不会改变原定推盘时间，但会涨价。”由于深圳市场整体供应量押宝下半年，随着成交回暖，下半年房贷总量占全年50%，这将一改以往每年年底贷款紧缺局面。