楼市增速趋缓 囤地能否闷声发大财(2)

　　“当然，如果马云的菜鸟网络能借助物流产业发展的新机遇，加速O2O布局，加强土地集约利用，真正推进地方产业发展，也能洗清一些嫌疑。”一名不愿具名的物流专家表示：“否则就会像鲁能、华润、中信等大型房企一样，虽凭借为地方政府建设城市配套获得大量土地使用权回报，但也难免被约谈、处理的命运。”
　　类似物流行业，改革红利的释放还让农业、旅游、养老等行业屡现囤地现象。不过在华晨创投投资总监宋龙涛看来，土地增值比较复杂，毕竟土地的价值具有不确定性，还要特别考虑其合法性，比如是不是通过招拍挂程序，土地性质、用途是否符合规划，等等。
　　“土地现在也没以前那么火了，但物流、商业地产、养老还是很好的方向，土地只是一种工具，不是真正能发大财、赚大钱的手段。”宋龙涛分析，在土地方面沉淀过多资金，不但会吞噬公司的现期盈利，也会埋下被高层次市场淘汰的种子。
　　清“闲”路漫漫
　　根据国土资源部2012年7月1日开始施行的《闲置土地处理办法》，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地判定为闲置用地。其中，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
　　“按照相关规定，我们一般有两次顺延机会，每次时限是6个月，最多两年也到头了。不过我们还可以采取分期开发的方式延长这个时间。”陈晓表示：“当然，从相关法规上看，崇文门菜市口地块确实有囤地嫌疑。”
　　“但如果闲置原因在于开发商，则可以说是延期，如果原因不是开发商就是无限期了。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在记者采访时表示：“政策从来不缺，最后结果之所以都不了了之，原因大部分归根结底都在地方政府。按道理说，政府应该出让干净的地，拆迁等工作都完成了，但是很多时候地方政府出让的地本身就是带有问题的。”
　　“没有开发商愿意主动囤地十年八年的。”张大伟认为，并一再强调自己并非为开放商说话：“大部分开发商都是要回笼资金的，花费5亿元囤两年有可能，但鲜有人像李嘉诚那样长时间囤地。因为谁也不敢判断十年后能涨那么多，真有那么神的话，那都是李嘉诚了。老是捂在那，企业会倒闭的。”
　　的确有消息称，合景泰富2012年6月才完成现状监测并进行方案安全评估，2013年7月10日完成论证和审核，但具体是否为开放商主观原因不得而知。
　　“由于崇文门菜市口地块位于核心位置，考虑周边居民投诉等因素，一些时段无法施工，进度也可能变慢。”陈晓分析说，他坦言自己曾经也有过开发七年才完工的项目，其中原因复杂，所以甚至也不排除崇文门这个项目施工七八年的可能。
　　今年以来，海南省加大了闲置土地的清理、打击力度。先是对闲置土地面积较大的鲁能、中信等12家企业负责人进行约谈，紧接着又约谈了闲置土地处置进展缓慢的琼海市、乐东黎族自治县政府主要负责人，开展面对面督察。
　　针对政府原因导致延期的质疑，海南省国土环境资源厅厅长陈健春也承认，政府原因造成的闲置，一方面表现为，将未完成拆迁清表的土地、缺乏基础设施建设的土地、缺乏相关证件和法律依据的土地进行出让，结果被企业当作挡箭牌不开发，等着增值。
　　但为什么很多企业，明知所购地块达不到土地出让标准，仍然愿意买？在陈健春看来，恰恰是这些达不到土地出让标准的土地，在出让程序、价格上往往有缝可钻，让企业有购买冲动。
　　另一方面，地方政府乱改规划，有的甚至“一地一规划，一任一规划，一想法一规划”，确实也让企业开发无从进行。“相应的法规和规范也理应逐步得到落实。而防止新的闲置土地产生的根本办法在于，深入调整经济结构、摆脱土地财政依赖、建立合理有序的土地市场秩序、完善土地利用监督机制。”北京富程律师事务所高级合伙人李吉伟认为。
　　更深层次看，土地问题事关民生、政策和增长结构，不是一个行业的问题，也不是某家公司的问题。地产发展趋缓的时代背景下，驱除非土地资源非理性、泡沫化因素迎来契机，回归土地本质、集约利用土地资源应成为各行业前行的根本与源泉。