杭州9个月内商品房库存连破纪录 以价换量成常态

　　今年年初，万科董事长王石曾表示，“2014年的情况非常不妙。”一向看多的任志强也谨慎预测2014年房价增速有可能从两位数降到一位数。

　　两位大佬的感言似为今年楼市定下了基调。今年初开始，杭州楼市一直被高库存压得喘不过气，“以价换量”成开发商共识，营销招数频出，“蓝蛋”事件、“0”首付……为的是多赚眼球，攫取更多的购房者。

　　忙于促销的开发商终究等来了一个又一个政策利好。国庆前一天，限贷解禁，楼市长达4年的双限时代终于结束。不过，外围的利好不能抵消楼市高库存的重压，开发商清楚地认识到：“走量才是当务之急”。

　　9个月内商品房库存连破纪录

　　开发商选择“以价换量”

　　2014年已走过9个月，连续冲高的库存成为悬在杭州楼市上空的达摩克利斯之剑。

　　据最新数据统计，截至9月30日，杭州商品房库存量已飙升至141820套。比去年同期的102654套，增加近4万套。

　　今年以来，楼市库存量已有三次刷新记录。先是今年2月，商品房库存达11.32万套；随后数字继续攀高。4月下旬，库存首次突破12万套；6月30日，杭州商品房库存创下13.23万套的历史新高；最近这个数据再次改写至14万套。

　　我们来计算一下，2014年杭州前三季度共成交53786套商品房，即每月平均成交5976套，即使不新增房源，消化目前的库存也需要近2年的时间。事实上，杭州楼市高库存的问题，从去年下半年逐步显现，去年9月库存达10万套，此后一路上升。

　　刚踏入马年，大家还未从放假的惬意中缓过神来时，马年第一降在城北打响。德信北海公园推出“清盘特惠价”活动，声称直降4000元/平方米；同板块的天鸿香榭里也采取降价行动，此后陆续有楼盘跟进降价大潮。除了公寓，别墅排屋市场也拉开了降价帷幕：下半年开始，青山湖、富阳、之江、临平等板块在限购取消的利好下，别墅、排屋有大幅降价动作，有的排屋甚至直降100万元，价格水平回到三四年前。“降价后，来访客户比以前增加三四倍。”清源上林湖排屋有关负责人说。而北海公园、天鸿香榭里成为今年一季度赢家，北海公园更是排在一季度主城区成交套数榜首。

　　开发商愿意降价提高产品性价比，市场就愿意买单。

　　钱报购房宝(www.house178.com)刚出炉的第三季度成交数据显示，第三季度主城区内的金茂悦、富越香郡、运河之星、万科紫台、龙湖名景台、万科西庐、中粮方圆府、绿城兰园等成交名列前茅；余杭区怡丰城、欧美金融城、新城山语院、万科未来城、北宸之光等，成交量集中在三四百套，排名靠前；萧山区第三季度绿都御景蓝湾以487套的成交量成为区域销冠，金色江南、绿都四季华庭等成交榜上有名——上述楼盘无一不是低价入市，撬动了板块的价格体系。新城山语院首开高层起价5678元/平方米，几乎是同区域的楼面价；中粮方圆府一降到底，折后起价10358万元/平方米，远低于周边项目；金色江南、绿都四季华庭等，均价都比周边每平方米低两三千元。

　　正如一位业内人士所言，今年楼市虽然库存压力大，但只要开发商愿意提供高性价比的产品，还是能被市场接受的。

　　板块楼盘冷热不均

　　个盘成交差异凸显

　　楼市黄金十年已过，这是不争的事实，与之一起消逝的还有黄金时代里所有楼盘销售业绩一片大好的情况；地产白银时代开启后，每个板块都是冷热不均，一枝独秀的局面时常出现。

　　比较典型的是之江板块。之江板块今年新盘入市量少，市场关注度平平。不过，板块内的中海定山府成交量遥遥领先，登上了主城区销售冠军的宝座。据购房宝数据显示，中海定山府第三季度共成交311套，远高于该区域以74套成交量排名第二的钱塘梧桐燕庐。

　　未来科技城是今年杭州商品房供应量最大、热度最高板块之一。虽然板块楼盘扎堆，开盘潮迭起，但卖得好的就那么几个。8月份，板块内的欧美金融城一周内两次开盘，先后成交500多套房子，是杭州楼市8月成交量较大的楼盘；板块内另一个明星楼盘是富力西溪悦居，楼盘去年10月首开，今年持续热销，第三季度成交了131套，是区域内少有的高热度蓄销盘。但同板块的其它楼盘却表现平平。

　　主城区内定位中高端楼盘的金茂悦9月初首开200多套房源，当天售罄，销售成交远超周边楼盘；中粮方圆府首推300套房源，三小时内销售八成，同区域内的酒店式公寓却销售缓慢。9月中旬，拱墅区的大家运河之星首推258套房源，劲销九成，开盘均价9500元/平方米左右，在板块内一枝独秀。

　　以上板块内的个盘热销，无非是“开发商品牌+低价+品质”的合力。同在一个板块、一个区域内，个盘之间的市场认可度可能产生惊人的差异。

　　0首付、“蓝蛋”事件

　　开发商挖空心思做营销

　　房子不好卖，开发商挖空心思找市场，于是零首付、策划营销事件纷纷出现。

　　创新金融产品吸引购房者是新招。开发商打着“0首付”、“一成首付”旗号，吸纳有短暂资金问题的购房者。这些低于银行房贷底线的首付比例，并非是银行暗中松绑政策，而是开发商用消费贷、抵押贷支持，分解购房者首付压力，换了一种让购房者心动的说法而已。

　　除了就房论房的常规营销手法外，上半年也有开发商用事件营销模式跳出传统窠臼，给营销加入了娱乐因素。今年4月新晋入杭的融信房产在主流媒体上做的一则广告，让全杭州炸开了锅。一颗蓝色的蛋横空出世，引发全民大猜想。“猜猜，这什么蛋？”一度成为杭城市民关注焦点以及网络热议话题，各种卡通演绎蓝蛋版本引发朋友圈狂欢。压力之下，催生开发商营销思路转变，试图寻找更有趣的话题性提高关注度，而非仅购房者群体。

　　开发商用尽招数，营销方式五花八门，但万变不离其宗——卖房。“开发商营销术再花哨，不如降价实在，不过是降价不能太直白，营销可锦上添花。”业内人士一针见血地指出：如果价格没有吸引力，其它手段都没用。