8大露底标志让购房者10分钟看懂楼市(2)

　　【2014年10月】

　　Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，同比增长2.09倍；未完成交易92宗，同比增长4.73倍。今年房企并购交易转让方更多为中小型房企，以大型开发商和地产私募基金为首的资本嗅到了高利润的并购商机。大房企的转型也成为当前明显的趋势，万科、万达、保利、恒大、绿地等均开始进行明显的多元化发展。

　　露底标志5

　　诊断

　　已出现

　　商家抄底土地市场

　　【标志释义】

　　一般而言，在预期不佳、销售不畅的情况下，发展商会减少购入土地的预算，更审慎购买土地。正是如此，土地流拍与实力商家开始抄底土地市场两者共存的时候，意味着市场深度低迷时期的到来。实力商家抄底土地市场意味着商家看好后市，因此，这同样也是市场底部筑成的标志之一。

　　【穿越2011】

　　2011年至2012年年初，广州连续取消了32次土地出让，不过，抄底土地市场的现象也频频发生。2011年年底，广州地铁联合体以30.7亿元的总价拿下广州大坦沙铁路以北地块，创下当时广州单块土地出让的总价纪录。从全国范围来看，一些港资(外资)房企拿地热情不减反增，香港知名房企和记黄埔在内地土地市场开始加仓，分别在佛山、大连等城市购入土地。

　　【穿越2008】

　　2008年年底，各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，大多数地块以底价成交。同时，“地王”欠缴地价、退地的消息频传。但少数商家开始出手买地。在华南土地市场上涌现的大多数是新面孔，广州年末多个土地拍卖会上，均是神秘企业以底价获得地块。在大开发商中，保利地产买地最积极进取。

　　【2014年10月】

　　中原地产市场研究部的统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减。不过，从今年年中开始，包括万科、保利、中海、融创、龙湖等房企都表现出买地的意向。国庆节前夕，广州土地市场迎来今年以来最大规模的集中推地，荔湾、天河、番禺、花都4区13宗地块挂牌出让，总起始地价达146.02亿元，最终，10宗地块成功出让。

　　露底标志6

　　诊断

　　已出现

　　调控政策开始转向

　　【标志释义】

　　中国楼市向来是政策市，政策执行力度是决定楼市走向最关键的因素。“限字令”是当前楼市最关键的政策“紧箍咒”，也是“史上最严厉”调控的核心政策，是否松动至关重要。

　　【穿越2011】

　　2011年年底，以“限字令”为主要手段的“史上最严厉”调控持续。但是，一方面是中央反复强调调控不放松；另一方面是地方政府在楼市政策上微调不断。40多个城市出台了不同的微调政策，微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　【穿越2008】

　　从2008年10月份开始，中央政府接二连三地推出一系列重大政策利好以“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费、利率等中央“组合拳”，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措，都可以看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”已然松动，市场风向明显扭转。

　　【2014年10月】

　　目前仍然执行限购的只剩下北、上、广、深等几大中心城市，可以预期的是，取消“限购令”只是迟早的问题，调控政策利空已经出尽。

　　露底标志7

　　诊断

　　已出现

　　“银根”趋向宽松

　　【标志释义】

　　“银根”的松紧，直接导致房地产行业景气指数的高低。从房贷政策来看，假如出现住房贷款鼓励性消费的倾向，则是较明显的市场转向的标志。

　　【穿越2011】

　　从2012年年初开始，不断释放出银根宽松信号。央行分别在6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。

　　【穿越2008】

　　2008年9月份后，国民经济增速开始放缓，为启动内需，第四季度国内货币政策转为宽松，降息幅度之大创11年之最，调整后的贷款利率达到近15年来的新低，同时，在按揭贷款最低7折的新优惠政策下，房贷成本大为降低。

　　【2014年10月】

　　9月30日，房贷新政出台，央行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”，对首套房贷的认定以及开发商的融资等进行了调整，新的房贷政策救市空间较大，执行力度如何尚未可知，但仍然给了市场无限的遐想。

　　露底标志8

　　诊断

　　未出现

　　存量减少

　　消化加速

　　【标志释义】

　　供货量与成交量是市场风向一个非常重要的指标。所谓“量在价先”，成交量上升，价格必然会往上走。尤其在市场长期低迷的情况下，如果出现成交量放大、消化率加速的迹象，则是市场即将走出低谷的标志。

　　【穿越2011】

　　2012年2月份后，广州楼市出现“小阳春”；4月份成交量再涨30%，攀升至83.24万平方米，那是自2007年6月份后再也没有达到的高度，楼市回暖至此完全确立。

　　【穿越2008】

　　2008年年底至2009年年初，楼市开始出现向上走的反弹迹象，其后成交量一路攀升，直至2009年8月份，广州楼市交易量接近170万平方米的高峰。

　　【2014年10月】

　　当前广州楼市存量为近年来最高，被视为楼市迅速反转的最大制约因素。阳光家缘的统计数据显示，目前广州11区的可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米，几乎是2008年-2009年这一次调整周期的两倍，比2011年-2012年的这一次调整周期也大约多了50%。可以说，当前广州楼市的去货压力巨大，即使成交量有所上涨，但总体而言，消化率加速尚未出现。记者 詹青 插图/陈健怡