物业维修金应该怎么用？必须提前申请

　　当房子出了质量问题

　　杜女士家住长春市解放花园小区一个单元的顶楼，最近，她发现自家厨房上部厨柜一直有些发黄的水渍，起初以为是什么东西坏了，她忙把厨柜里的东西全都挪出来进行清理。这一清理才知道，原来是因为棚顶漏雨渗水所致。

　　“面积不大，周围变成了黄色，也有一点起皮。”杜女士找到该小区的物业。物业派来工作人员做了检查，给了杜女士这样的答复：漏水是因为屋顶防水出现了问题，而杜女士所住的楼房已经过了保修期，如果需要维修得申请物业维修基金，因为只是在她自己家的屋里，他们没办法来协调其他业主，得杜女士自行协调其他三分之二的业主同意，才能申请到物业维修基金。

　　“听物业工作人员说完，我有点迷糊了，怎么会这么复杂。虽然我在这个楼住了好几年了，但是这里的业主我基本上都不认识，怎么协调？”杜女士犯了难。杜女士试着在小区物业群里发了帖子，希望得到大家的支持，但并没有得到群里业主们的响应。

　　杜女士问物业工作人员，“得不到业主同意，我的房子漏水就没人管了吗？”工作人员回答，物业是没有钱进行维修的。

　　无独有偶，长春市中海水岸春城的业主王女士也遇到了同样的问题。

　　王女士家住一楼，有个宽敞的由车库顶棚搭成的露台。每到冬季雪后就是王女士最闹心的时候。车库的业主经常就会找上门来，要求王女士对露台进行修理，原因是露台上的雪水渗到车库顶棚，楼下车库里就下起雨了，严重威胁到楼下车库业主的爱车。

　　为了解决问题，他们共同找到了物业，但物业的答复是，王女士家的房屋已经过了保质期，只能自己进行维修。

　　王女士和杜女士都有点想不明白，当初买房的时候我交了物业维修金，为什么到我需要用的时候会出现这么多问题，为什么我还需要自己花钱进行维修？

　　业主和“物业”的矛盾

　　吉林鼎惠物业服务有限公司总经理金雪峰对记者说：“很多业主住了几年之后，房屋出现问题，就把这种不满发泄到物业公司头上。其实，他们应该找的是开发商，不应该是我们，我们要做的是对房屋或者小区公共设施的维护，没有责任承担业主对房屋质量问题的抱怨。业主在找不到开发商的情况下，就错误地把这个责任推给了物业公司，从而造成了业主和物业公司之间的矛盾。”

　　在采访中，记者问了多位业主，是否签过物业管理协议？得到了一致的回答，是的！是否认真阅读过细则？也都得到一致的回答，没有！追根究底，这也是业主与物业矛盾的根源所在。

　　金雪峰颇为感慨地说：“现在的社会大环境里，大多数人都不具备‘契约精神’。在业主买房的时候跟开发商签订的是购房合同，同时也签订了一份物业协议。在协议中，对物业公司的职能都做了很细致的说明，大多数业主都会仔细阅读购房合同，但很少有人认真解读这份物业协议，只是凭借自己的理解，去要求物业公司提供服务。”

　　业主和物业公司之间存在很大的矛盾，但这样的矛盾并不是不可调和的，金雪峰说，就我多年的工作经验来看，双方应该更多地明确彼此的权利和义务，相互依托，相互理解。业主需要物业公司提供服务，物业公司需要业主缴纳物业费来生存。

　　金雪峰最后对记者说：“要想解决这两者之间的矛盾，从我们自身来说，要加强跟业主之间的沟通，遇到业主不了解的情况，要耐心的解释，消除误解。作为业主也要对物业人员多体谅，我们的存在就是为了解决业主生活中的问题，业主和物业的关系不应该是对立的，应该是相互依靠的。”

　　物业维修基金该怎么用

　　在采访中记者发现，业主和物业方的很多矛盾，主要是由于业主对规定不是很了解造成的。就物业维修基金这个问题，很多业主从自己的角度出发，认为在买房的时候我交了房屋总价一定比例的维修金，我的房子出现问题的时候就应该物业来负责，而且我交了物业维修金就像把钱存进银行里一样，就算没有利息，我也可以随时领取，拿出来用。

　　买房时交付的物业维修基金去了哪里呢？“这笔钱收上来后在房地局所管辖的市物业维修资金办公室账户上，房子交工时对每一项都做了质保期限，只有在质保期过后，涉及到中大型更新、维修、改造才能使用，比如外墙、道路、屋面防水等，但必须提前申请，审批通过之后才能启动。”金雪峰说。

　　杜女士、王女士所面对的问题，症结在于物业维修基金的使用，这笔钱到底该怎么用？有人把物业维修基金比喻成是“房屋的养老金”，随着“新房”变成了“旧房”，这“养老金”就开始与我们的生活发生了关系。物业维修基金哪些状况可以用，到底该怎么用成了人们越来越关心的问题了。

　　2010年颁布的《吉林省物业专项维修资金管理办法》中规定，物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。物业共用部位、共用设施设备人为损坏，无法明确责任人的，维修费用在物业专项维修资金中列支。

　　物业专项维修资金使用方案，应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。

　　也就是说，小区的共同部位、共同设施设备的维修和更新是可以使用物业维修基金的，而超过保修期的屋顶渗漏、外墙剥落等要修的话，也可以动用物业维修基金，但有个前提，必须经过三分之二的业主讨论通过，不是谁想申请都可以申请到的。

　　使用维修资金的申请人应是业主委员会

　　怎样才能更好地使用物业维修基金呢？长春市物业维修资金管理中心负责人介绍说，维修资金的使用程序上需要注意以下几点：

　　第一，申请使用维修资金的申请人应是业主委员会，未成立业主委员会的物业管理区域，应由相关业主会议决定委托社区居民委员会或者物业服务企业作为申请人。申请人的选择上尽量不要委托给和经济利益挂钩的企业。

　　第二，市房地产主管部门收到申请后，会在7个工作日内审查维修资金使用方案，组织现场勘查。此时，申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示7日。

　　第三，业主表决程序，是维修资金使用上最大的难题。2010年10月29日长春市政府第32次常务会议通过的《长春市物业专项维修资金管理办法》第17条第三项作了具体规定，即“具有使用维修资金表决权的应当是与物业共有部位、共有设施、设备有共有关系的业主”。这就合理缩小了参加表决的业主的范围，提高了业主表决的积极性。

　　第四，维修资金主管部门划转维修费用前，只具有核实权利，就是对申请人提交的资料核实其真实性，以保障大部分业主的权益。

　　负责人还介绍说：“维修资金不仅涉及物业的常规维修，而且还涉及到应急维修问题，例如：房面防水工程、高层电梯维修，这些情况对不同楼层的业主影响差别很大，要想征集三分之二以上业主签字同意很难。因此，《长春市物业专项维修资金管理办法》增设了应急机制，即“物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，启动应急程序，直接由政府决定使用维修资金，而不需要按‘三分之二’原则进行表决。”

　　“在实际的操作中，应急维修也存在着一些问题，比如：界定权限有待明确，电梯、消防可由特殊行业管理部门出具鉴定，而如房面防水损坏这一最为常见情况，却难以确定界定部门。还有应急维修存在资金缺口，难以落实资金来源。”