三亚楼市限购纠结与坚守：怕楼荒更忧人潮(2)

　　“内涝、拥堵可以通过加强基础设施建设来解决，可是人口膨胀导致的负面问题却很难解决。”一位三亚市官员指出，按照当地的规划，“高端、适度、有序”应该是未来的旅游产业发展方向，因此房地产必须从重住宅建设向以旅游度假项目开发为主转变。

　　“三亚拥有中国最长黄金旅游海岸线和风光资源，不过毕竟旅游资源还是非常有限的”，一位三亚当地人士介绍，亚龙湾、海棠湾都是走高端旅游度假区的路线，前者分布着众多的高端酒店，后者则依托免税店、解放军总医院等项目主打滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲，它们两个地区的共同特点就是商品住宅比例非常低。

　　牺牲速度 经济疗伤转型“新兴”

　　在延续限购政策的消息尘埃落定后，三亚市几乎成为了全国楼市中的另类，它是唯一一个实施“限购+限建”政策的城市。

　　“我们这座楼盘原来还有很多低于40㎡的小户型，总价只有60多万，非常适合投资，不过如今一些没来得及审批的小户型都合并成80㎡的两居户型了，原先收了定金的也全部退了。这样一合并，一是要重新设计改造，很麻烦，二是这样的户型相较于以前的小户型要难卖不少。”三亚市华庭时光里楼盘的一位销售主任告诉中国证券报记者。

　　在三亚市，许多楼盘都感受到了“合并”的烦恼。今年4月4日，三亚市城乡规划委员会出台了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡(含公摊)以上。在市场看来，此“限建令”的推出标志着三亚市房地产转型正在加速推进。

　　然而，一个非常棘手的问题摆在了面前：限建80㎡以下商业住宅，与“90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上”的政策红线存在着抵触。在2006年国家出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，这一红线涵盖了新审批、新开工的商品住房建设(含经济适用住房)。

　　“三亚市作为一个旅游城市，有着非常特殊的城市特征。未来，我们将会向相关主管部门申请，争取打破‘90平米、70%’的政策红线”。另外，经济适用房等保障性住房依然会以中小户型为主”，三亚市住建部门一位官员表示，从“限购”到“限建”，三亚市房地产转型的思路就是降低纯商品性住宅的比例，促进房地产业与新兴产业的结合。

　　今年年初，三亚市市长王勇在接受媒体采访时表示，三亚房地产已开始向充分发挥地理资源优势的旅游地产转型，酒店式公寓、产权式酒店会有所增加，健康产业、智慧产业等都将是今后发展的方向；纯粹的住宅产品则将逐步减少。为此，三亚市2014年的供地主要倾向把地产和产业结合在一起，相关政策会更加宽松；如果是纯商品房，供地的范围、条件、门槛都要提高。

　　但是从一开始，三亚市的房地产转型便不可避免地陷入到左右为难的纠结中。

　　小户型住宅一直广受购房者特别是外来购房者的喜爱。据统计，50㎡至80㎡的小户型占三亚市房地产整体成交的60%左右。而在楼市整体下滑的背景下，三亚市对小户型住宅可以说既难以割舍，又不得不做出这样的痛苦抉择。

　　“限建令”甫一推出，业内人士便表示，目前小户型住宅楼在三亚出现供过于求的现状，一手存量房高达130万平方米，其中小户型占多数。同时，三亚已建成、在建和已经审批小户型住宅面积约300万平方米，按照目前的销售速度，大概需要三四年才能消化完毕，“限建令”将有利于小户型住宅的去库存。

　　但是，从4月到9月，受累于房地产形势的整体低迷，小户型住宅无论是从成交价格还是从成交量来看，并未及预期中那般乐观。而且从长远来看，正如李刚所言，随着三亚“百万置业”时代的终结，置业门槛的翻番将使三亚楼市的整体成交量进一步下滑。

　　同时，“限建令”推出后，本地居民虽然可以通过廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房等五类保障性住房解决住房问题，但并非所有三亚市民都具备享受五类保障性住房的条件，城市“夹心层”及外来人才的置业问题该如何解决又是一个按下葫芦起来瓢的难题。

　　在限购和转型的取舍中，三亚市的抉择愈发纠结。

　　三亚市住建局相关负责人在解释为何在最后关头作出放弃取消房地产限购政策的决定时表示，不取消楼市限购，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚实施限购政策以来，促进了房地产业的理性发展，尽管在经济增长速度上作出了牺牲，但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施，三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。

　　刘树国也告诉中国证券报记者，近年来，三亚市致力于积极推动房地产业转型升级，适度控制普通商品住宅开发，酒店、写字楼、旅游、商业、养老、科研、医疗等地产比重逐年增大，房地产结构优化效果已经显现。数据统计显示，自2009年以来，三亚房地产开发投资已从97.9亿元增长到2013年的302.7亿元，其中产权式酒店、酒店式公寓等旅游房地产投资从25亿元增长到100亿元左右，所占比例从25.5%上升到33%左右。从今年1至8月份的数据统计来看，普通商品住宅在三亚市商品房销售总面积中所占比例由去年同期的84.2%下降为74.77%，经营性房产占比由15.8%上升为25.23%。

　　另外，2013年，房地产业增加值在三亚全市GDP中所占比重、房地产业税收在全市地方公共财政收入中所占比重分别比2010年下降了5.6和2.8个百分点。

　　但是今年上半年，三亚市房地产开发投资占GDP的比例仍然高达74%，雄居全国各主要城市之首。在上半年楼市萎靡不振的情况下，房地产的大幅下滑也成为GDP的最大“杀手”。三亚市统计局近日发布的数据显示，上半年全市GDP191.04亿元，按可比价计算，增长4.1%，增速高于一季度2.1个百分点，低于全省增长水平3.9个百分点，与三亚设立的全年10%的增长目标也有一定距离。

　　不忘教训 产业配套亟待夯实

　　解除限购还是不解除限购？到底什么时候解除限购？看似最应该解除限购的三亚陷入到了反复纠结中。

　　刘树国在接受中国证券报记者采访时表示，前三季度房地产下滑更大程度上是整体市场环境所致，与限购关系不大。三亚一位不愿具名的楼盘开发商告诉中国证券报记者，三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目，受限购影响的项目只有39个。虽然目前三亚的限购楼盘均有执行限购政策，但不少项目在操作上也有变通的地方，可以绕开限购。加上现在还没到旺季，即使现在放开限购，对楼市的提振作用也有限。

　　“所以，限购对三亚来说貌似是一个十分紧迫的问题，但实际上只是表面问题，根本问题是三亚市应该如何促进楼市的持续和健康发展。虽然现在舆论都把注意力集中到了限购上，但限购并不是三亚房地产的支点。对于三亚来说，房地产发展的真正支点是产业。”上述楼盘开发商告诉中国证券报记者。

　　早在2008年，三亚市常务副市长严之尧便指出，房地产业的持续发展，必须建立在坚实的产业经济基础上；房地产业的发展必须配合产业经济发展才能体现出真正的价值。他举例说，目前三亚一家效益好的五星级酒店年产值可达三亿元人民币，会源源不断地为政府提供税收，为当地经济社会的发展提供持续的动力。如果生产一般的商品房出售，短期内政府获得了巨大收益，但从长远看则失去了可持续的动力。

　　缺乏产业支撑已使三亚地产在上世纪90年代的海南地产泡沫中遭受过一次重创。据有关部门统计，1993年海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程，闲置建设用地23788.5公顷，积压商品房455万平方米，停建的规划报建面积1631万平方米，沉淀资金500多亿元。房地产开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。当时700多万人口的海南房地产积压量占全国的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作8年时间才将“泡沫”消灭。

　　2000年之后，三亚地产开始复苏，但由于依然缺乏产业支撑，类似的故事又开始上演。自2002年起，三亚新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，2007年，三亚海景房均价已经超过每平方米1.4万元，房价增长超过30%。就在全国房价开始下调的2008年，三亚商品房平均销售价格为1.0159万元/平方米，与上年同期相比增长36.34%。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，在国际旅游岛的刺激下，三亚房地产又开始呈现出泡沫化隐忧。

　　虽然2011年3月3日限购政策出台后一定程度上稳定了房价，但并没有从根本上改变三亚房地产基础薄弱的问题。同样，即使限购政策解除，也并不能从根本上拯救三亚的房地产业。

　　“所谓加强房地产和产业的结合，其实就是要解决房地产发展过程中的配套问题。在上一轮的城镇化过程中，地方政府在政绩冲动和土地财政的驱动下，不停地造房子，但产业、服务业、基础设施都跟不上，所以造成了眼下这种局面。所以在房地产发展的过程中，一定要先打好基础，促进房地产业的持续健康发展”，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　有专家同时指出，三亚市在促进房地产转型，加强房地产与产业结合的同时还要加强基础设施的建设。在今年5月28日三亚市召开的房地产形势分析研讨会上，便有专家指出，三亚以往开发的房地产项目，在配套设施上往往并不健全，业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施，而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求，也在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用。

　　“所以，现在三亚市将主要精力放到促进房地产业转型上，压缩纯商业性住宅的比例，促进房地产与产业的结合是很正确的。而且今年房地产行业整体比较低迷，这时候推进转型阻力相对来说比较小。但是，房地产是周期性行业，一旦房地产行业复苏后，在GDP的考核机制下，三亚市还能不能顶住压力推进转型也打上了问号。”上述楼盘开发商告诉记者。

　　多位地产专家在接受中国证券报记者采访时纷纷建言，对于GDP对房地产业最为依赖的三亚市而言，应该降低GDP的考核压力，为三亚市的房地产转型创造更大的政策空间。“地方政府发展的政绩观应该调整，通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束，防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核，将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　值得注意的是，自2013年以来，包括福建、山西、宁夏、河北、浙江、陕西等多个省份对市、县(区)的考核进行了调整，降低或取消了GDP考核。据不完全统计，目前明确取消GDP考核的县市超过了70个。