广州二手市场市场平淡 出租回报率下跌

　　日前，满堂红市场研究部发布了《2014年9月及10月上半月广州二手房市场研究报告》。据该报告显示，受一手楼市促销分流客户影响，9月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少近一成，住宅租赁业务量比8月减少13%。

　　而据满堂红对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为20748元/平方米，环比上升3.9%，同比上升9.3%。租赁市场方面，9月份广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均租金为46.5元/平方米·月，环比下跌1.0%，同比上升1.6%。

　　据广州市国土房管局公布的数据，2014年9月全市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为3274宗，同比减少50.4%，在今年前三季度中也仅高于2月的3143宗。

　　满堂红市场研究部分析，今年9月，在广州众多一手在售项目相继打起促销战的情况下，部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流，从而令二手住宅市场的成交量继续处于低位盘整。

　　而当月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调6.5%，从170万元/套下调至159万元/套。信贷方面呈“一边倒”现象，一次性付款比例高达45.6%，而纯公积金贷款的比例因额度所限，直线回落到8.1%。10月1至9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比9月同期增加9%，成交均价为20113元/平方米，比9月同期微升0.9%。

　　二手住宅买卖市场的“平淡”，促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场，导致待出租的房源数量大增，也使房屋租金无法明显上升。

　　报告显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%(按满12个月满租计算)，比2013年同期下跌0.1个百分点。

　　银行房贷咨询量上升

　　市场静候新政执行

　　“国庆节后上班这几天来咨询的客户非常多，由于此前执行细则尚未下发，所以业务也没有办法按照新政执行，很多客户都想等政策出来后再申请，都在静待新政策执行。”某国有银行市内一支行信贷审批员告诉南方日报记者。

　　南方日报记者从建行广东省分行也了解到，新政策出台后，从省内各地区反映情况看，房贷咨询有所增加，但观望客户较多。不过，不少银行都表示，按揭贷款的申请有一定滞后性，预期未来业务申报会陆续上升。

　　首套贷款利率有所调整

　　根据9月30日央行、银监会发出的房贷政策，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。各地房贷政策具体操作由各地分行掌握，而利率基本上由借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定，执行细则如何落地仍需要一定时间。

　　在银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况还有待确定。不少业内人士都分析任务，最低7折利率对于银行来讲尚有难度，短期内全面执行的概率不大。

　　从目前政策的执行看，多家国有大行已经开始执行房贷新政，但从执行的程度看，利率方面一线城市利率调整幅度不大，最低折扣仍然是9.5折，目前真正执行贷款利率7折优惠的城市几乎没有。“这主要有两方面原因，一方面是因为受263号文影响，银行可贷额度受限；另一方面是受近年来房地产市场萧条，部分地区弃房断贷以及银行上半年坏账率普遍提高影响，银行房贷更加谨慎，审核上也更加严格。”优选财富分析师表示。

　　其分析认为，从过去的销售数据以及目前的政策执行看，预计未来房地产市场区域化差异会更大，一线城市销售量逐步回升，但价格可能难有起色。而二三线城市受前期房价下跌幅度较大的影响，预计未来反弹的空间较大。

　　刚需入市潜力较大

　　此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不少改善型刚需的购房人抱怨，这种政策不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房，而新政对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。

　　交通银行首席经济学家连平分析认为，目前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。近年来，为抑制房价过度上涨，有关方面推出了一系列控制需求的举措。今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。

　　一方面，国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。

　　另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。改善型需求即使有较强的入市意愿，也囿于政策和预算限制难以释放。连平认为，房贷新政对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有积极意义。

　　数据显示，2013年我国人均GDP约为6767美元，其中占比最大的消费支出为住房消费。“我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长期内不会改变，未来刚需入市潜力依然不小。随着收入提升和消费升级，改善型住房需求将为消费增长提供持续不断的动力。”连平分析指出。

　　小白领的换房计划

　　-个案

　　小刘是在国企上班的白领，两年前，凭借自己打拼几年的积蓄，其在广州新港西路买了一套40平方米的小房子，总价70万元，首付三成21万。房子虽小，但终于有了自己在广州小窝和落脚点，房子对小刘的意义非同寻常。

　　不过，两年过去，小刘正准备与女朋友结婚，40平方米的房子开始不够用，他今年以来一直在考虑换房的可能。但过去，由于去换房需要“认房又认贷”，有过一次贷款记录的小刘即便将房屋出售再购置，依然要算二套房贷，首付达到七成，高昂的首付成为了其换房的最大障碍。

　　“现在房价升值后，我的房子出售估计也仅能卖到100万。还了剩下的40万元贷款，还有60万元剩余。要换一套市区内80平方米的房子，预计要200万元左右，若按照七成首付计算，首付需要140万元，缺口将近80万元，这对于工薪阶层的我们只能望梅兴叹。”小刘表示。

　　不过，最近首套房贷新政出台后，对小刘这类换房需求者而言则是巨大的利好。小刘告诉记者，国庆回来后，其马上咨询了多家银行，若政策开始执行，其打算正式启动换房计划。

　　记者帮其算了一下，在还清贷款做第二套房房贷时，只需要付三成首付，对于小刘而言，要换其看中的总价200万元院的80平方米房子，首付只需要60万元。也就是说其卖掉小房子后，并不需要额外加钱，就可以换置一套80平方米的房产，首付完全无压力。

　　南方日报记者 黄倩蔚