广州天河集中推地 或解楼市饥渴

　　限贷放松成交猛升 业界判断节后拍地溢价率会高过广钢新城

　　在限贷放松，节后成交数猛升的当口，广州一口气推出天河区10宗商住用地，总起拍价为189.21亿元，这是今年广州起拍总价最高的一次大规模推地，而且其中8块是住宅用地，有楼市回暖的预判，业内对此次宅地成交前景相当看好。

　　本版文/图：记者 刘丽琴

　　从交易公告看，10块地中有8块都是华美牛奶厂地块，据悉，华美牛奶厂是广州“三旧”改造工程之一，其改造项目规划方案今年6月获批通过，而地块并未纳入年初广州国土房管局的供地计划表，可算是土地市场上意外的“惊喜”。8宗地块以二类居住用地为主，兼有部分商业用地，总宗地面积为54万平方米，总建筑面积为80万平方米，总起拍价高达90.81亿元，挂牌楼面起始价为8000~12000元/m2不等。华美牛奶厂出让地块中凡涉及居住用地用途地块，均设置最高限制地价。按照规划方案，地块将改造成为低密度住宅区，预计可增加约70万平方米商品住宅供应。

　　另外一个受关注的则是东圃立交地块，该地块为二类居住用地、防护绿地和城市道路用地，用地面积12.33万平方米，规划建筑面积36.96万平方米（含地下），挂牌起始价44.6亿元，起拍楼面地价12058元/m2，地块出让也设置了最高限制地价64.6229亿元。值得一提的是，竞得该地块要按穗规委会审议通过的要求，将在项目范围内跨越东环高速路段设置上盖绿化平台，即快速路上“加盖”变成隧道，隧道上方建成公园，两边则建设大型住宅楼。这意味着地块建成，将成为广州首个跨越快速路的小区。

　　同时推出的还有金融城起步区AT091007地块，宗地面积2.91万平方米，规划建筑面积38.45万平方米，挂牌起始价为53.8亿元，楼面地价14000元/m2。

　　推地时机好过广钢新城，料受追捧

　　9月29日，广州刚推出了13宗地， 10宗地成交，总成交金额155亿元，3宗地因无人报价而流拍，广钢新城多地块接近底价成交，最高的为18254元/m2，还未达到政府设定的最高限价。而此次又推出10宗天河地块，有业内人士认为，如此大力度的土地供应是因为今年土地拍卖收入不理想，完成全年任务压力大，数据统计显示，截至9月17日，广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元，按照今年年初800亿元的任务估算，完成率仅54.63%，加上9月29日成交的155亿元，在今年仅剩的不到三个月中，政府的推地压力明显不小。不过相对于9月29日有点惨淡的行情，业内人士对天河地块的拍卖前景则普遍看好。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，首先天河的地块位置就决定了其有吸引力，就算华美牛奶厂地块偏远了点，只要周边配套改造铺垫一下，也比其他区域有吸引力，况且其起拍价不算高。其次，因限贷放松，市场对回暖预期较高，预计第四季度楼市行情不错，这种情况下房企也乐意拿地，如果广钢新城的地是9月30日后拍的，其行情也不会如此。另外，预计会有更多外地房企会有兴趣争夺天河的地，而成交价格预计会超出起拍价不少，因为市区目前的平均地价在1.5万元/m2左右，楼价则在2.7万元/m2左右，广钢新村都能拍到1.8万多元/m2，天河的地块至少也能达到这个价格。

　　方圆地产首席分析师邓浩志也表示对天河住宅用地成交行情看好，他认为天河宅地的溢价率会超过广钢新城，奥体板块的天健上城目前的售价在2.2万~2.4万元/m2左右，华美牛奶厂地块也能达到这个价格，而且因为同时推出8块地，非常好打造一个全新的板块，估计会有一家发展商拿下多个地块的情况出现。对于金融城地块，邓浩志则表示不看好。他认为，目前广州的商业用地已经是供过于求的状态了，而且金融城地块总价达到50多亿元，无论单价还是总价都比较高，会挡住不少房企出手的意愿，此外，今年7月后商地不再允许做公寓，因此只能做写字楼，而写字楼供应量已经很大了，除了销售很可能需要发展商自持经营，同时项目还有27万多平方米的商业部分，类似天河城这样大体量的商业部分对经营压力也很大，在金融城板块，可能10年都难旺起来。

　　新推地块或可平抑天河高房价

　　纵观近几年的楼市情况，前些年天河土地供应基本集中在珠江新城，从2007年到2009年推出的珠江新城住宅和商服用地有12宗，从2011年珠江新城的新货就开始不断上市，2009年珠江新城最后一块住宅用地推出，今年这个由越秀地产开发的越秀星汇御府上市。从2012年开始，因豪宅当道，天河区的楼价就居高不下。根据网易监控“阳光家缘”的数据显示，天河区2010年成交均价23432元/m2，成交套数5461套，2011年成交均价是27545元/m2，成交套数2518套，2012年成交均价31769元/m2，成交套数2697套，2013年成交均价35832元/m2，成交套数2935套，2014年1月~9月30日，天河区成交均价在37717元/m2，1806套。可以看到，近几年，天河区楼价始终引领全市，从2012年开始突破3万元/m2，从2013年起月均价甚至时常突破4万元/m2，这是因为在售的珠江新城的豪宅成交量一多，就会迅速拉高整体均价。

　　而2010年至今，天河推出的土地供应量主要有广氮地块、黄埔大道坚红化工厂地块、油制气厂地块以及金融城多个商业用地。可以发现，目前天河区新货数量不多，新盘主要是位于珠江新城的豪宅和东圃附近的“刚需”盘，2010年推出的广氮地块已经开发成“刚需”大盘天健上城，2万多元/m2的售价常常能成功拉低天河的均价。随着此次华美牛奶厂地块、东圃立交地块的推出，从规划来看，也都是“刚需大盘”的设计，相信随着天河“刚需”供应量的增加，将会对天河区的高房价有平抑作用。