行政干预淡出楼市 成交放量房企心态转向乐观

　　针对房地产行业政策的另一只靴子终于落地。在今年下半年限购政策松绑持续不断地发酵之后，另一个对楼市影响重大的银行信贷政策又迎来新的转机。就在国庆前夕，9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下简称《通知》)，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款的投放。一直以来，国内的房地产市场都被认为是“政策主导”的市场，每当有新的政策出台都会被简单地归纳为“救市”或者“压市”。而此次这个被业内称为“930”的楼市新政却被区别对待，不少专家们都认为“930新政”并不是政府短期的救市行为，而是回归市场化的证明，楼市市场主导的回归将为楼市迎来新的机遇。

　　行政干预淡出楼市

　　“930新政不是政府短期救市行为，而是回归市场化的证明，政府没有大规模超发货币，而是着眼于长效机制的建立。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为。

　　按照央行、银监会联合出台的《通知》，首先就大幅放宽了对首套房的认定。《通知》规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买2套房时贷款按首套房认定，这与此前传闻的认贷不认房政策相符。比较超预期的是，《通知》规定：“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”其次，在房贷利率方面，《通知》规定首套房最低首付款比例依然为30%，但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍。此外，《通知》内容还涉及增强金融机构个人住房贷款投放能力，以及支持房地产开发企业的合理融资需求。

　　“首套三成，房贷利率优惠，二套认贷不认房，将释放大量刚性需求和刚改需求，这是大家都能看到的。”黎文江分析称，央行和银监本次文件明确提到支持居民家庭合理的住房消费，从“自住”到“改善”，又到“合理”，投资性购房可以名正言顺的划进“合理”的范围。意味着笼罩在房地产市场头上长达十数年之久的各种不合理行政措施基本上已经解除殆尽。

　　特别是房地产资产证券化的重点提出“鼓励发行住房抵押贷款支持证券(RMBS)”和“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)的试点”。相比股票，风险要小很多的住房贷款抵押证券可以有效解决按揭贷款出表问题，化解商业银行发放按揭贷款的担心。黎文江认为，“归结起来，此次调控更强调的是经济手段而非行政手段。行政手段退出，让房地产回归市场化，形成调控的长效机制表明最高管理层的认识发生了根本的变化。”

　　楼市或将迎新机遇

　　从2013年3月“新国五条”正式出台再至现时的“930新政”，黎文江表示，“新政标志着上一轮的房地产调整结束，它将成为楼市再次繁荣的关键点。”

　　他认为，从近几年的楼市周期来看，中国楼市已经完成两次大的调整：第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年下半年到2013年初。“每次调整的原因都是楼市不景气，调整结果都会刺激楼市的繁荣，繁荣之后楼市大涨又被打压，再接着又是刺激调整。”黎文江表示，“基本上是每过20个月楼市就会来一次这样的调整，这一轮楼市调整亦符合楼市的周期走势。”

　　今年楼市的低迷，很大程度上是受制于银行信贷口子的持续收紧，而此次的房贷新政将在一定程度上解决房贷需求和供给的问题。民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋就认为“930新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。

　　成交数据呈现放量

　　在“930新政”的带动下，刚过去的十一国庆黄金周广州楼市迎来了爆发式增长。据搜房网监控阳光家缘的数据显示，在国庆7天内广州十一区新建商品房住宅网签468套，同比2013年十一黄金周的820套下跌43%，签约面积为56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的国庆假期楼市仍然冷风未停。但事实上，有专家指出国庆长假的成交情况会延迟至月中才会呈现出来。

　　记者发现，从10月的第二周开始，广州一手住宅网签成交量就开始了暴涨。数据显示，10月6日至12日，广州十一区新建商品房住宅网签1791套，环比前一周的783套上涨129%，签约面积为196323平方米，环比上涨100%，平均每套签约面积为109.62平方米，全市一手网签均价13519元/平方米，环比前一周14826元/平方米下跌8.82%。从上周广州十一区楼市成交情况来看，除海珠区和原黄埔区成交量出现环比轻微下跌以外，其余区域均出现不同程度的成交量环比上涨，其中中心区成交量较大的区域是荔湾和白云。荔湾区上周成交178套，环比前一周的47套上涨279%，白云区上周成交212套，环比前一周的75套上涨183%。在外围区域中，上周最值得关注的区域则在南部，其中南沙区上周成交298套，环比前一周的69套上涨332%。

　　房企心态转向乐观

　　业内专家认为楼市将再迎繁荣期，而房企在“930新政”出台后也开始转向乐观。在国庆黄金周过后，各大房企都纷纷开始报捷。其中万科在广州的12个楼盘在假期内就共销售了12亿元，其中仅万科欧泊一个项目十一假期就取得了近3亿元的销售额。而雅居乐在广州的三大项目同样也传出捷报。据雅居乐公布的数据，十一黄金周广州三个在售项目揽金近7亿元。此外，广物、奥园、美林湖等项目也捷报频频。与节前行业的担忧情绪形成了鲜明的对比。而在“930新政”的支撑下，基于对市场的信心增加，甚至有房企加快脚步大规模推货以补回今年已被拖后的年度销售目标。

　　记者了解到，国庆假期里，广物地产在全国9城共成交435套房源，其中海南区域广物旗下三盘滨江海岸、滨海国际、滨江帝景销售额共计2.1亿，日均3000万进账。在房贷新政的利好下，开发商们对于最后一个季度的态度明显改观。记者从广物地产内部获悉，除了常规的推货节奏外，广物地产将有30亿元新货强势加推。将有从化荔山雅筑、肇庆鼎湖麓园和儋州雅拉湖畔3个全新项目发售；同时，金沙山海名门将推出城市综合体“广物国际广场”，公寓、写字楼亮相的同时最后两栋绝版山园双景洋房也蓄势待发；此外，广州亚运源筑、中山锦绣东方、韶关金色江湾、海口滨海国际、海口滨江海岸等多个项目届时均有全新组团同步推出。南方日报记者 蒋劲劲