广东清远：工行松绑外地购房者限贷政策

　　随着9月底楼市新政出台，一些政策逐渐开始落实。据悉，工商银行清远分行松绑外地购房者限贷政策，一些银行细则也即将出台。在新政利好不断背景下，清远楼市成交量能否大幅回升，改变供大于求的楼市局面？

　　工行“认贷不认房” 外地购房者不限贷

　　此前，早有消息传出，工商银行执行的房贷新政中，外地人在清远购房不需提交纳税或社保证明，并得到该行信贷部中心工作人员证实。

　　据介绍，非本地籍购房者不需提供当地一年以上的纳税证明或社保证明。不再要求提供住房套数查询证明，工行实施“认贷不认房”政策，二套以内贷款还清的可按照首套房认定，首付按照三成执行，但利率依旧上浮10%；若拥有二套以外的住房而贷款还清的，再购房也可按照首套房算，但首付要至少四成。

　　不过，目前清远四大行中只有工商银行明确松绑外地人购房条件。农业银行相关人员告诉记者，新政细则尚未出来，预计这几天会公布，目前仍按照旧规执行，即“认房又认贷”，首套房利率在基准利率基础上一般上浮10%，最低上浮8%，二套首付六成，利率上浮15%—20%。而建设银行目前按照广东省行出台政策，首套房贷结清，二套执行首套房贷政策。

　　广州购房客将大幅增加？

　　对于工商银行此次松绑限贷政策，在众多业内人士看来是迟早的事，并且认为各大银行都会适当放开，包括限购政策。

　　对此，一些开发商认为，将会释放更多的外来购房需求。目前，外来购房者已经占据清远重要地位。据清远市住房和城乡建设局提供的数据显示，2013年清远市区（仅含清城区、高新区）房地产交易以珠三角为主的外地人占约35%，其中广州市籍占比约29.44%。此外，外省籍占比约11.33%。

　　广州知名地产专家韩世同认为，限购在很多大中城市已经取消，但即便限贷也取消，是否会释放更多广州人到清远置业仍存疑，这和清远城市影响力、吸引力密切相关。

　　利好刺激，成交量能否止跌？

　　今年以来，清远商品房成交量价处于下行态势。清远全市商品房销售面积259.6万平方米，下降20%；销售额130.2亿元，下降21%。降幅分别比上半年扩大了4.8和7.2个百分点。

　　清远市区商品住宅成交量下行态势更为明显，尤其是6月之后下降幅度更大：1月下降12.17%，2月增长32.46%、3月下降20.30%、4月增长47.75%、5月下降5.63%、6月下降11.99%、7月下降35.29%、8月下降48.00%、9月下降18.93%。

　　不过，相对成交量，商品住宅价格1月至7月处于增长态势，大部分维持在10%以上的增长比例。直到8月开始房价才出现负增长：8月同比下降11.96%、9月同比下降12.83%。（详见《2014年1-9月成交量价增长对比图）

　　从单个楼盘和企业来看，在销售排行前几名替代了曾经的老牌劲旅，代之而起的是去年底新兴大盘，如万豪水晶湾、时代倾城等。实际上，去年以前一些知名企业旗下标杆性楼盘遥遥领先其他盘，如今销量萎缩，被众多新兴楼盘远远超越，许多楼盘销售一直处于滞涨状态。

　　利好不断刺激，能否让不断下跌的成交量价止跌？对此，华鸿世纪花城副总经理此前曾表示，目前清远市区大多数普通洋房楼盘价格维持在4字头和5字头，少数3字头，价格下降空间并不大。广州知名地产专家韩世同认为，各大银行能否执行低至7折的利率甚至低于基准利率，现在来看有一定难度，最主要的是现在市场预期并没有改变，一线城市房价并没有降。

　　释放刚需，能否解困库存压力

　　韩世同认为，当前二三四线城市普遍面临较大库存压力，出货是当务之急。实际上清远目前同样面临着较大的库存压力。

　　据清远市住房和城乡建设局提供数据不完全统计，2014年1月至9月新增商品住宅预售套数超过21000套，比去年略少近2000套，下降比例7%左右。但同期商品住宅成家量下降约12%，也就是说，相对于成交量增长情况，库存并没有减少。事实上，这几年来清远楼市的库存压力一直处于上升态势。

　　根据清远市住房和城乡建设局提供数据不完全统计，2010年商品住宅的库存仅3844套，2011年上升至10245套，2012年达到18206套，2013年为26299套，2014年截止到9月库存约37703套。

　　这个数据只是以具备预售条件的商品住宅减去销售量来计算的。但实际市场上的货量可能更多，因为一些新盘或者旧盘的新品还没有达到预售条件，但实际上以接受诚意等各种方式提前进行蓄客，按此计算，市面上货量甚至可能超过4万套。反映到单个楼盘，我们从清远市住房和城乡建设局网站成交数据可发现，即便一些知名大盘现有货源足够半年以上甚至1年以上消化。

　　利好不断，公积金可异地贷款

　　10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　此次新规对于公积金贷款降低门槛还体现在：《通知》提出住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。各省、区、市要实现住房公积金缴存异地互认和转移手续。

　　南方日报记者 陈步上 黄剑琴