金地集团总裁：楼市“下半场”房企须重视周转率

　　房地产市场再一次走到了十字路口，面对房地产市场的下一个十年，房企应该如何应对？对此，金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿的答案是，楼市后面的市场量还很大，地产生意仍会存在，特别是住宅地产生意，而对于国内目前越建越多的商业地产。黄俊灿则表示，商业地产领域的竞争实际上比住宅更为惨烈。

　　黄俊灿告诉记者，在这个被限购的年代，做“精品”住宅的差异化很难议价，因为购房者大多是刚需，因此，房企就必须去做周转率，目前整个行业基本上都在做周转率，这是当下市场化环境下房企只能走的唯一一条路。

　　“不再什么项目都可以赚大钱”

　　黄俊灿是1992年同济大学毕业后加入的金地公司。他从工地上最基层的技术员干起，在金地的工程、设计、运营、财务、金融等多个岗位上担任不同职务。2010年黄俊灿接任金地(集团)股份有限公司总裁一职。

　　对于楼市下一个十年业内有着多种类似“下半场”“白银时代”等不同的看法，而黄俊灿对于楼市下一个十年趋势的看法则更为乐观。“无论是上半场还是下半场，这个市场都足够大，而且后面十年的量不一定比前面十年少”，黄俊灿表示，这是因为前面十年虽然每年增长很快，但现在仅是增长率慢了，楼市仍处于很稳定的一个状态，并且会稳定一段时间。

　　“以前进入这个行业，随便拿块地都能挣钱。哪怕你暂时拿高了，过两年也解套了。而以后这种情况就会越来越少，最后分化，不同的城市不一样，同一个城市不同的地方也不一样，未来更多的要去看这些细分市场”，黄俊灿提醒。

　　而这种楼市分化的另一面则也意味着房企依然有空间。黄俊灿表示，经济发展的不平衡存在，而资金、人口都在流动，只要流动就有地产生意，“特别是住宅地产生意，每年有那么多学生进入到城市里，这些人需要居住，一个地方的一种产业发展起来了，就会吸引就业人口过去，而这都会产生居住需求。”

　　所以，黄俊灿表示，房企依然可以在住宅上大有可为。“将来限购这些政策可能都会取消，改善的需求又会出现，”他表示，大家对居住的品质、质量有不断的追求，而随着经济发展，这种追求促使旧城改造升级的机会也会不断出现，“这一块将来的市场大得很，可以放开手去做，不用担心，只不过你做的时候要看清楚。以后的楼市不会像以前，什么样的项目都可以赚大钱”。

　　“开发业务和资金关联最紧密”

　　在这样的市场状况下，金地则提出了“一体两翼”的战略。黄俊灿介绍，一体就是住宅开发，而两翼就是金融和商业地产。2012年金地收购香港上市的星狮地产主要就是为了商业地产的发展。“商业地产沉淀的资金较多，这就必须要有一个灵活的资本市场来配合，而香港的资本市场是非常市场化的”，黄俊灿告诉记者，金地在收购星狮地产后，就分别做了深圳的工业园、北京的一处办公楼以及上海的一个项目，金地希望将来通过做商业地产逐步增加集团的稳定的现金流收入，“商业地产的现金流与靠销售来的现金流不同，它更稳定，对于整个公司的结构也不一样”。

　　此外，业内评价，在几大房企中，金地的房地产金融一直做得较好，而这来源于金地及早的布局和准备。黄俊灿告诉记者，金地本身做开发，而开发业务和资金的关联是紧密匹配的，像是在国外，房地产就是一个准金融行业，金融是这个行业最重要的资源之一。其次，金地很早在看发达国家的房地产行业发展轨迹时就发现，国外房地产企业的资产管理，像是一些核心基金的资产管理规模非常大，一个核心基金几百亿美元，这些基金对物业进行提升、运营和维修来使物业不断有比较好的现金流，而这一市场实际是比较大的，金地在房地产行业内想往上游跑，就希望以这样的模式做更大规模的业务。

　　而拥有了一家在香港的上市公司也让金地感觉到境外融资的便利。黄俊灿说，比如发一只新股，从想发新股到发出去钱到账7天时间就可以了，这在国内是不可想象的。而发债，境外发债成本比国内低，同时它的周期也比国内要长，这些都让金地觉得境外的资本市场非常发达，而金地希望能够借助这样的不同的资金组合来做到让商业地产能够更灵活地去应对市场。

　　“金地未来有意涉足伞形基金”

　　此外，金地集团作为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，目前还拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。据介绍，稳盛投资自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2012年稳盛投资累计完成投资超过70亿元人民币。接下来，稳盛投资将继续关注国内优质、投资收益较好，具有一定规模的房地产项目。

　　“目前国内大部分房地产基金是做债权，而金地则是做股权，因为，仅有债权不行，金地还要做股权。股权募集到的钱投资到金地自己的项目上，而金地的开发能力让大家有信心、感觉有保障，愿意将钱投资到这个项目上”，黄俊灿表示，此外，目前很多基金是项目基金，而金地未来想做伞形基金，这种基金不是一只具体的基金，而是由同一基金发起人发起、管理的多只基金，出资人想要加入必须有“入场券”，入场后其可以在基金内部作多种选择，出资人的投资灵活性得以增长，而基金发起人则要说明伞形基金下面的基金内容。但是，这种基金金地会更多的跟机构投资人做，因为其结构较新，在境内外中还是倾向于在境外做为主。

　　对话

　　改善户型

　　将成主流

　　南方日报：今年以来，国内房企如万科、恒大都很强调“快周转”，加强了资本流动的速度，项目的建设包括预售都非常快，而金地以往开发项目则重精品，不太强调快销。最近这两年金地也相应做了一些调整，这一“重塑战略”目前进展如何？

　　黄俊灿：房企快速周转也是增加股东回报的一种方式。作为上市房企，股东给我们钱就是追求股东回报，而股东回报等于毛利率乘以周转速度再乘以负债率。负债率这块，因为负债基本上企业就视其财务政策，财务政策积极进取一点可能负债率就会高一点，相应风险也会大，所以基本上负债率这部分企业调整的空间是有限的。而金地以前做精品是因为精品毛利率高，那时候精品的房子可以议价，所以相应的其周转速度就慢一点。而在现在这个被限购的年代，所谓“精品”的这个差异化很难议价，购房者大家都是刚需，所以在这种情况下房企就必须去做周转率，目前整个行业基本上都在做周转率，在这种政策的市场化环境下房企只能走这条路。

　　相应地，以前金地更多是做中高端客户，而现在则是做改善型的购房者偏多，因为一限购中高端房产没法做，只能去做刚需和首次改善户型。

　　南方日报：近些年房企集体布局商业地产，进而导致全行业有些供应过剩了，金地将如何应对商业地产的供应过剩这一状况？

　　黄俊灿：商业地产领域的竞争实际上比住宅更为惨烈。比如说住宅建了以后做得不好可以便宜点卖出去，而商业地产如果你没做好，旁边别人做了个好的你就会死掉，而不是说租金便宜点你就能租掉。所以说，商业地产的运营对选址、前期定位以及后期运营的要求都非常高。万达做商业，在我理解它还是做销售模式的商业，靠做量靠滚动，并把商业配套的住宅卖掉，把周边的街铺卖掉。而金地做商业不是求数量，不是希望跟住宅一样追求快速滚动、建完一个又去建另一个，我们希望能够选一些好的、有潜力的地方，做精做好，不是很快卖掉，而是希望将来通过运营使租金收入增值来逐步达到自己租金收入增加。