深圳龙华楼面地价凭啥喊着“奔三”

　　话题缘起

　　10月22日下午，2014年首块公开出让的居住用地——位于龙华新区民治街道的A802-0305号宗地将正式开拍。该地块土地面积为4.66万平方米，规划建筑面积为18.65万平方米，起拍价25.25亿元，土地使用年限70年。因其紧靠地铁四号线白石龙站（以下简称“白石龙地块”），地块平整且为纯居住用地，在深圳土地供应相对短缺的当下，万科、中海、佳兆业等多家品牌房企均表示对该地块有较大兴趣，预计拍卖当天的竞争会相当激烈。

　　■ 地产行业记者 张 畅 张 君

　　龙华价值几何，土地拍卖见分晓

　　作为深圳楼市的热点区域，龙华就像地产界的“苹果6”，历年的土地拍卖会对房企而言都是一场盛宴。早在2007年，金地集团拿下的两块龙华住宅用地，总建筑面积153175平方米，总成交价8.61亿元。这两块地已被开发为金地上塘道项目，在2009年开盘，早已售罄，目前的二手房均价大概在2.5万元/平方米。2011年，定向出让给港铁的地铁龙华线上盖物业地块以19.7亿元成交，楼面价在9590元／平方米，尚未过万。但到2013年10月，中海地产以38.2亿元竞得深圳龙华A816-0050地块，建筑面积为26.23万平方米，算上安居房的成本，楼面价接近2.5万元／平方米，创深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。而这两个项目均有望于今年年底入市，在“面粉贵过面包”的不争现实之下，项目售价恐不低于3.2万元／平方米。业内对龙华此次出让的居住用地亦保持高度关注，有分析人士预测白石龙地块总价将会超过40个亿，楼面地价起码2.2万元／平方米以上，甚至2.6万元／平方米，或成为今年深圳又一“地王”。

　　在2012年期间，龙华的房价均价还在1.5万元左右，去年开始突破2万元，到了今年更是上涨到2.5万元左右。地价上涨幅度之大，足以证明龙华区域未来的前景蕴含巨大的价值空间，开发商继续看好龙华片区未来的发展，而置业者还有不少介入机会。

　　利好不断，新中心龙华再飞跃

　　龙华作为深圳城市的地理版图中心，其发展一直备受瞩目。前不久，新彩通道通车，意味着“英雄难过梅林关”成为历史，对普通深圳市民而言，家在龙华，生活将更舒适、工作更便利。

　　现在，龙华还是深圳城市的交通中心。深圳北站除了具备深港口岸功能，衔接京广深港高铁、厦深高铁、地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交汽车总站之外，还与多条市政快速干道相连，通行条件优越，成为亚洲最大的城际客运枢纽。预计不久后，广深港高铁可实现15分钟从北站到香港西九龙CBD，深圳北站的口岸功能将极大拉动经济效益，从而影响整个区域的发展。而北站商务中心区1000万平方米的建筑规模、400米地标级写字楼等规划设计正加速进行，使深圳北站未来的价值更具想象空间。

　　随着福田CBD商业业态及人居供给面积进入饱和，龙华片区的地位和优势日益突出，龙华新区成立至今不到3年，交通、商业、教育、医疗等基础配套设施建设速度惊人，千亿配套逐步落实。3万平方米佐阾商业中心、10万平方米九方购物中心、8万平方米Cococity等大型商业中心先后开业；今年新区新增公办学位10890个，4所新校9月开学，同时，新区还将新增普惠性幼儿园20所，教育资源逐步完善；未来，医疗方面将有3所综合性医院，10所社区健康服务中心，文体方面将有艺术中心、图书馆、交响音乐中心等15个文化单位和2所综合体育活动中心陆续投入使用。

　　有城市竞争力研究专家认为，未来，龙华是深圳的商业中心、商务中心以及人居中心。以深圳北站为中心，规划中的北站商务中心和总部经济基地将集聚大量人流、物流、商务流、信息流及资金流，极大促进新区经济的发展，成为深圳新经济增长极。由于新区规划政策好，建设起点高，道路通畅，使得很多高新企业愿意往龙华片区转移，可能5年后，深圳的大量白领和企业高管上班、居住都在龙华，龙华成为整个深圳白领、高端消费人群最为集中的区域之一。

　　龙华楼市迈入国际人居时代

　　政府投资2000亿打造龙华新区，1461亿打造北站商务中心区及深圳总部经济基地的雄心和各个利好的兑现，让深圳人逐步认同龙华片区的中心价值，包括深圳地理中心、交通中心、文化产业中心、综合商业中心和高端人居中心等。龙华楼市也正实现从量变到质变的飞跃，大批高端项目在此拔地而起，如特发和平里、华业玫瑰四季、星河传奇、港铁天颂、中海锦城等，带动区域人居升级。

　　2013年，位于龙华中央生活区的特发和平里开盘首战告捷，开发商介绍， 一期住宅首推1136套房源当天就有近3000名购房者到场，热销逾八成，其推盘量及到场人数均创下龙华新区的历史新高。2014年6月，特发推出和平里公寓，作为龙华唯一不限购不限贷的商务公寓再度受追捧。45万平方米地铁入户大盘、高档精品住宅、花园式小区等成为特发和平里的标签，项目成为龙华中央生活区龙胜片区的优质大盘代表。据最新消息，和平里二期升级新品样板房将于周六开放。于今年8月中入市的华业玫瑰四季也颇受市场关注，项目开盘首推690套产品遭疯抢，随后两次加推，共计推出810套，当天成交750套，现场销售率超九成。华业地产相关负责人表示，“项目整体均价实现2.3-2.6万元/平方米，甚至低于同片区多个项目二手房的价格，但这并不代表项目不够好，玫瑰四季是华业地产在深圳打造的第六朵‘精品玫瑰’，无论是户型设计还是选材用料都花了很多心思”。此外，项目马路对面即是中航九方购物中心。

　　而接下来，龙华新区的人居氛围将更加成熟，生活商业等配套将直接与国际接轨。据悉，星河传奇的建筑设计仿造了迪拜帆船酒店楼面线性打造，全部是以幕墙主导的产品线，楼体高度达到120米，将刷新整个片区的天际线。项目3万平方米Coco系商业或带来福田Cocopark式的繁荣。而去年中海拍下的龙华地王已打造成中海锦城项目，将以全系精装产品面市，为置业者省却装修烦恼和时间成本。此外，还有港铁进军深圳的首个项目港铁天颂，项目全面融入港式经营理念，届时将引入港铁物业管理服务、具有香港特色的商场、国际幼儿园等，大大提升龙华新区人居国际化水平。

　　未来更有鸿荣源、中洲、金地、保利等地产巨头强势进驻，共同打造龙华国际人居新住区。正在规划中逾100万平方米的海岸城综合体、中洲集团约101万平方米地标性城市综合体、德业基约134万平方米城市综合体、鸿荣源壹城中心约200万平方米都市综合体等超大综合体将于明后年集中亮相，催生龙华深圳北站商圈、关口商圈和红山站商圈三大成熟商圈的同时推动片区物业价值的大幅跃升。