首付比例降低 “松贷”吸引天津改善型买家入市

　　“认贷不认房”、“利率7折”……黄金周前一天，央行宣布房贷认定新标准：拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。对拥有2套及以上住房并已结清贷款的，首付比例及贷款利率可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。此外，在这次新政中，央行再次重申，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。业内人士认为，此新政对于很多打算卖旧买新的改善型客户是一重大利好。

　　国庆节后市场信心回升

　　据搜房网数据中心统计，国庆节后第一周，天津商品住宅日均成交179套，环比国庆节假期几乎翻了一番，涨幅达95.87%；日均成交面积为19102.68平方米，环比增加89.61%；成交均价10286元/平方米，环比下降6.78%。

　　二手房方面表现则为“量价持平”，刚需带动改善入市。第41周，全市共成交二手住宅1016套，成交面积8.7万平方米，环比增加98%。二手房成交出现暴增主要因为“十一”期间房管局不接受登记，节后登记相对集中所致。

　　另据了解，许多项目及二手房中介门店的客户到访及认购签约量也得到了明显提升。搜房网发起的“限贷松绑”购房者心态调查结果显示，超过三成的购房者表示，央行的此轮调整，对其置业计划有很大影响，将于“近期加紧出手”，四成人士则进一步等待地方政策出台。在“哪个规定对您影响最大”这一选项中，有45%的人选择了“首套房利率最低7折”，其余55%的人则认为“二套房结清算首套”影响更大。显然，与优惠相比，能否入市获取门槛通行证更为关键。此外，面对“此次央行房贷政策松动，您如何来看”这一问题，有超过40%购房者认为“对楼市将有实质性影响”，认为“长期或有更大松动”和“短期或有更大松动”的比例也各达到了23%与22%以上。而在本次调查中，对于楼市后市走向，超过半数被访者都认为，央行此次新政调整将导致天津后期房价看涨。

　　改善型客户受惠最多

　　“十一”过后，多家银行出台并实施房贷新政细则：8日，招行开始实施首套房新政，按照央行房贷新政的要求进一步支持居民购房贷款需求；9日，中国建设银行正式出台房贷新政的细则，明确首套房认定新规；10日上午，中国银行正式公布响应人民银行首套房“认贷不认房”政策的执行细则，对于拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　如果说利率7折为刚需及首套置业者减轻了资金压力，那么，关于“首套房”性质的界定，即央行通知中指出的“对拥有1套住房已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”的条文，对于楼市改善型买家提供的金融杠杆支撑作用或许更为巨大。此前，由于“双限”及二套房置业首付的严格限制，有不少拥有改善型购房意愿的人群不得不暂缓了升级置业的脚步。此次对于二套房的全面解禁直接降低或者说是取消了这部分人群的入市门槛，这将极大程度刺激他们的购买热情。

　　天津中原投资顾问部投资分析师张亮表示，“十一”过后，多家银行出台执行细则，落实房贷新政。目前为止，从客户的签约量、到访量、咨询量等情况来看，积极信号逐步显现。经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。从热销项目构成来看，品牌房企项目、自住型项目和价格优惠项目吸引力较大，价格依然是客户的主要关注点，预计10月份全市销量将出现回升。

　　新政策降低购房者负担

　　新政的影响到底有多大？尽管，关于市场后市走向的预判还有诸多争议，但在绝大多数业内人士看来，其提振市场的作用还是十分明显的。

　　据我爱我家当前二手房买卖交易成交数据统计显示，所有购房者中70%以上均选择贷款购房，按照当前市场中最热销的总价80万左右的房源为例，贷款新政出台后，很多已有一套住房但无贷款的客户，首付款即可由48万元降至24万元。因此，将会进一步降低这部分客户的首付负担。而此前，房地产信贷的收紧，使得至少30%-40%的购房者受到影响对于楼市持观望态度，暂未入市。因此，此次信贷政策的调整体现了央行对于居民家庭合理住房消费的支持和保障，使得自住群体的购买压力大幅减轻，同时也将降低部分改善型购房者的入市门槛，提升市场整体信心，对于楼市交易量的复苏会形成积极影响。

　　天津链家万卉路B组店经理姚健表示，目前，10月成交量与9月同期相比增加20%，价格依然保持平稳运行，成交均价在每平方米11000-12000元，改善客户一买一卖的情况开始增多，可以占至二手房市场客户群体的一半，目前业主议价空间明显缩小，市场成交以改善客户为主。最后姚经理建议购房者，时间进入第四季度，接近年底的时间，正常情况下，房价步入下行阶段，是出手购房较为合适的时机。今年可能会受政策对成交量的拉动影响，一些优质楼盘随着成交量的提高价格会有小幅上涨，建议有购房需求的市民把握好出手时机。