天津“首套”标准有变 楼市低迷降幅达四成

　　伴随着金秋10月的到来，2014年的楼市也已走过了四分之三的路程。从已经过去的时间来看，本市楼市从年后的放量到四五月份新房市场的小高峰，再到六七月份楼市的持续观望以及“金九银十”的不断走低，津城楼市变化可谓“跌宕起伏”。在今年的最后一个季度，本市楼市会有哪些新的变化呢？

　　楼市显低迷降幅达四成

　　在刚刚过去的第三季度，房地产开发投资增速持续下滑，商品房销售面积与销售额降幅持续扩大，土地成交量价齐跌，底价成交、流拍成为城市地市“主旋律”。

　　从CRIC的监测数据来看，2014年三季度市场成交企稳迹象愈发明显。三季度37个重点城市新建商品住宅共成交6613万平方米，相比2季度上涨了3%。与往年相比，分别较2013年同期和2012年同期减少了17%和13%。

　　据报道，三季度全国商品房销售面积和销售金额继续呈现负增长的态势，且降幅较上半年的水平进一步扩大，都创出了年内最低值。1月至8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%。商品房销售额41661亿元，下降8.9%。从近三个月的具体表现来看，6月份的成交曾有过短暂的回升，但7月、8月便再度拐头向下。7、8两月是年中相对的淡季，特别是在今年市场大环境不佳的情况下，很难出彩，房地产销售面积和金额的降幅逐步扩大，真实反映了目前市场的成交低迷。

　　纵观本市，从成交量上来看，第三季度共成交商品住宅17367套，无论是环比二季度还是同比2013年同期，降幅均达到了四成，环比、同比降幅分别为40.31%和41.56%。以武清为代表的远郊区县，由于受蓝印取消影响最为显著，因此三季度商品住宅成交套数降幅在天津四大区域(市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县)中最高，达67.33%。

　　成交价格方面，据相关数据统计，三季度天津商品住宅成交均价为10828元/平方米，19个区县中，均价同比2013年同期上涨的达到了17个，仅东丽、宁河略有下降，且降幅仅分别为1.38%和2.06%，全市均价同比涨幅为4.98%。与第二季度相比，四大区域均价环比均有所上涨，加上蓝印取消引起的楼市成交结构变化，三季度成交均价的环比涨幅进一步扩大，达13.28%。

　　近六成新盘远郊占三成

　　第四季度往往是企业冲业绩的重要时间段，也是今年最后一搏的时期，为此，房企往往将会采取“以价换量”的策略快速出货，降价也将继续巩固市场企稳态势之根基。加之一些地方政府救市的进一步纵深化，也将会对四季度市场企稳产生积极影响。

　　在本市方面，据数据监控中心数据统计，第四季度商品住宅有106个项目有开盘计划，同比2013年第四季度预计开盘量增长10.42%。其中，远郊区县开盘量领先，33个项目预计第四季度开盘，占全市预开盘总量的31.13%；环城四区开盘数量达到29个，开盘位居第二位占全市预开盘总量的27.36%；滨海新区26个项目开盘，占全市总开盘量24.53%；市内六区仅有18个项目开盘，占全市预开盘总量的16.98%。

　　在2014年天津第四季度预计开盘的项目中，全新盘占了将近6成。从2014年第四季度各区域全新项目与老盘新开盘量对比中发现，远郊区县预计23个全新项目入市，占全市全新项目开盘总量37.10%。可见，远郊区县第四季度将会集中发力，以量抢占新房市场。滨海新区老盘加推的居多，以15盘加推争宠第四季度新房市场，占全市全新项目开盘总量24.19%。环城四区13个全新盘也将集中入市，占全市全新项目开盘总量20.97%。市内六区的新盘是老盘放量的两倍。对于天津来说，如此多的新盘为楼市注入了一股新的活力，同时，对于购房者也意味着有了更多的选择和比较的机会。

　　“首套”标准放宽需求有望恢复

　　从刺激需求的角度看，9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　为此，有分析指出，这是本轮房地产调整以来，第一次以中央层面发布救市政策，弥补单一限购政策取消的不足。从力度上来看，不但首套房贷款利率下限被大幅下调，其认定方式也以改变，之前规则已被取消，而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭，也放开口子，可以享受贷款。另外，由于改善性需求一般占到市场需求的15%至25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%至20%的恢复。