5年上涨107％ 郑州基准地价涨幅“跑赢”房价

　　日前，克而瑞信息集团发布了9月份郑州房地产市场月报，显示商品房金九成色不佳。其分析认为，在限购、限贷放松之后，市场观望情绪有所减弱，未来在政策利好的推动下，全国房地产市场整体将呈现稳定发展趋势。

　　土地市场

　　涨幅“跑赢”房价

　　近日，郑州市政府发布了新版的《郑州市市区土地基准地价表》，新的基准地价已于2014年9月1日起开始执行。同时，《郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知》(郑政〔2009〕28号文)停止执行。新版土地基准地价，用途按商服用地、住宅用地共分为9个级别，根据级别划分，郑州市主城区大部分包含在一、二、三级范围内。

　　一级住宅用地位于郑东新区副CBD区域，基准地价为8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上调幅度高达107%。

　　二级住宅用地基准地价由3070元/平方米上调为6750元/平方米，上调幅度达120%，范围是经三路、金水路、林科路、中州大道以东，剔除东区副CBD区域。

　　而省直、市直行政区，以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域划分为三级住宅用地，基准地价由2330元/平方米上调至5550元/平方米，上调幅度为138%。

　　克而瑞分析认为，根据郑州市房管局统计数据，2009年郑州市商品住宅均价为4563元/平方米，2014年前7个月住宅均价为7778元/平方米，5年来，每平方米涨了3215元，涨幅约为70%。相比房价5年70%的涨幅，此次基准地价最低107%的涨幅成功“跑赢”房价。

　　随着城市框架的不断扩大，市中心土地越来越稀缺，一、二、三级土地市场基准地价的上调已经是必然趋势，而地价只能体现当前宏观经济以及房地产市场的实际情况，而成交价格是市场条件下的实际价格，基准地价并不决定成交价格的高低，基准地价的调整不会成为房价上涨的主因。

　　商品住宅

　　去化周期约10个月

　　改善类产品成交攀升

　　9月郑州市商品房成交均价增速收窄，成交量大幅下降，市场观望情绪逐渐增大。在商品住房市场，金九失色，客户观望情绪加重，限购取消下的市场关注度在品质项目上逐渐凸显。

　　9月商品住宅供应69.72万方，环比上涨19.04%;成交41.87万方，环比下降34.39%，供求比1.67;成交均价8739元/㎡，环比上涨3.74%。

　　截止到9月底，郑州市商品住宅市场存量为528.55万方，去化周期约10个月;下半年市场去化压力逐渐回升，市场表现明显弱于2013年。9月成交金额前三名分别为金水万达中心、恒大绿洲、金成时代广场。

　　9月刚需产品占比小幅减小，90㎡以下刚需产品全市成交占比50.9%，较8月下降0.5%，140~180㎡改善类产品增加3.21%。

　　首次置业以及首次改善类产品本月全市成交占比73.4%，主要来源于正商铂钻(3.29万㎡，168套)、恒大绿洲(1.72万㎡，167套)、华强城市广场(1.20万㎡，141套)等项目。

　　商品住宅9月区域价格成交前三分别为金水区9753元/㎡，经开区9404元/㎡ ，惠济区9314元/㎡;板块成交量最大的板块是冉屯路板块4.13万方，成交均价最高板块为龙湖板块22458元/㎡。

　　9月共计15个项目开盘，其中两个项目开盘当日去化率在70%以上，分别是中天地湾和昌建誉峰项目，开盘当天去化率达70%以上，俩项目都属于区域内明星项目，关注度较高。