改善需求改变楼市格局 个别区域换房比例达七成(2)

　　多位业内人士认为，央行“认贷不认房”的二套房认定方式，降低了改善型购房者的购房资金门槛，提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，由此可以促进购房消费的增加。

　　“真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期，新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛，经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”房产金融服务机构伟嘉安捷表示。

　　今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，存在着误伤一部分改善型需求的情况。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，“如果银行额度不变，必然银行会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以比较改善需求，改善型需求从信贷新政受益最明显。”

　　策略因素低开入市刺激市场需求

　　除了货币信贷政策的利好，北京在今年年初放松新盘的预售价格管制，一些中高端项目在经过几个月的蓄客后，下半年集中面世，也是拉动市场成交上扬的原因之一。

　　虽然今年北京的预售价格管控有所放松，但限购政策依然趋紧，整体楼市处于下行通道中，在这样的市场环境下，开发商预期的预售价格虽然能够得到住建委的批准，但整体楼市的低迷让开发商普遍采取相对保守的价格策略，这令下半年入市的公寓豪宅的性价比优势陡增。如地处北五环的华润萬橡府以60518元/平米的价格开盘，比之前预期的售价下调了20000元；位于西三环京投银泰琨御府项目的入市价格定在73000/平米，甚至低于周边二手房的市场价格。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，多个高端项目受制于市场大势，低价入市，成熟的地段优势、高品质的产品，加之合理的价格，成功吸引高端客群出手，对北京整体改善型项目市场的实际销量形成直接拉升。

　　结构因素避免自住房冲击

　　中原地产统计显示，截至本月15日，年内入市的自住房签约已经达到了7448套，累计签约额也已经达到了117亿，后续在四季度还将有超过10个项目入市，预计签约将接近2万套。

　　自住房将是影响楼市最关键的因素，即使在信贷政策松绑的情况下，因为自住房的大量供应，北京的房价依然难以有上涨的可能性。截至日前，北京年内住宅项目销售突破20亿的合计5个项目，其中有2个自住房项目最高的销售额达到了48.64亿。

　　从上周北京楼市成交排行来看，支撑当前楼市成交的主要力量由刚需盘过渡为自住房项目，排名前十的项目中有4个自住房项目以及1个定向销售的恒大城项目，同样的现象自7月末首个自住房金隅汇星苑开始签约起已持续10余个。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，在自住商品房、信贷等多方因素形成的持续压力下，在市场下行周期时，刚需型购房者成为退潮最快的客群，部分项目的试探性降价并未唤起刚需客群的购买力，刚需市场供需双方的僵持局面始终未减，造成今年以来刚需盘去化缓慢，库存节节攀升。据统计，当前商品住宅9万套库存中83%位于五环以外区域。

　　“在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成近期开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。”郭毅表示。

　　□影响

　　自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大。在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。2014年以来，拟售均价在4万/平米以上的期房供应量为7593套，是去年的4.1倍，今年高端供应明显高于去年主要是由于对高端项目的管制放松所致。预计四季度改善市场将进一步出现回暖。

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　改善需求能否持续释放尚需观察

　　当前改善型需求的升温一方面是源自于该类型产品市场供应量的增多，另一方面原因是在于央行松绑信贷增加了改善型购房者的资金杠杆率，因此激发出一轮此前观望的改善型需求入市，但这批需求释放后，未来整体市场的购房热情能否持续，还有赖于未来北京是否能够继续放松调控政策，给市场更强的信号，从而改善预期，拉升需求。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖

　　缓涨的可能性较大

　　未来楼市价格是否会出现暴涨，一是取决于央行货币政策的走向；二是取决于市场改善型需求入市的持续性。如果货币政策出现整体性宽松，那么市场价格的反弹甚至上涨是可以预期的，需求入市的持续性也会增加。如果不出现整体宽松，则这波成交量复苏的势头和价格止跌企稳反弹的势头是否持续，仍需观察。短期来看，从目前到春节前，北京市场成交量的进一步复苏，是可以预期的。预计在11月，市场将迎来二手房的网签高峰。但在价格方面，这一时间内如果没有央行政策的大放水，则价格暴涨的可能性将十分微弱，缓涨的可能更大。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进

　　改善型的楼盘供应力度会加大

　　改善型成交比例提高，是大城市一个既有的规律。此类城市高净值群体数量在持续增加，改善型购房需求和购房能力都比较强，所以往往会存在二次置业的现象。尤其是在市区房产价值不断上升的情况下，很多人把市区的小户型进行抛售，进而到一些地铁便利的近郊区进行二次置业。此类物业基本上也定位改善型需求，进而在市场上表现比较紧俏。在央行这样一个政策下，未来改善型购房需求的释放将更快，因为购房的成本相对降低。这也对房企的供应产生一个启示，即未来不光注重刚需盘的供应，在改善型的楼盘供应上也会加大力度，进而影响未来的供应结构。

　　链家地产市场研究部分析师张旭

　　改善市场将进一步回暖