佛山二手房成交量回升 有个别业主调高放盘价

　　一手房大热 二手市场买卖双方都在等更多利好消息

　　文/记者曾艳珠 图/记者何波

　　佛山楼市新政及之后的房贷新政后，一手房市场迅速升温，二手房市场也再受关注。受利好拉动，一些业主开始上调放盘价，市场上升期出现的惜售、反价开始零星出现。不过，整体来说，二手房市场暂未有明显变化。同时，记者走访中发现，二手市场中“等待”的气氛相当浓厚，买卖双方都在等待更多的利好消息。目前，虽然大部分银行首套房贷可以执行基准利率，但对二手房的审核仍然非常严格，素质不好的二手房贷款十分艰难。业界人士预计，二手房市场四季度会有所回暖，但成交仍以刚需为主。

　　新现象：有个别业主调高放盘价 惜售、反价零星出现

　　市民李小姐在千灯湖保利花园有一套160万元购入的单位，本打算原价卖出。但最近楼市新政频出，李小姐感觉到市场在升温，就把房价调高了10万元。

　　据了解，佛山两大豪宅区，千灯湖、亚艺公园两个地方的二手房，有时会出现与一手楼价倒挂的情况。比如，现在亚艺湖旁边的一手房卖价最高1.5万元/平方米，但这一区域豪宅标杆天湖郦都二手楼价可以去到2万元/平方米。

　　但记者调查也发现，像李小姐这样调价的情况并不多见，一般出现在二手房热门的南海中心区和广佛交界处。在广佛交界处的黄岐、盐步，有中介反映最近二手房交易不错，30~50平方米左右的产品，可实现一次性付款，买家增多。少数业主在之前的基础上，会调高几千元至一二万元。中介同时也强调，这种情况只是零星出现，并没有呈现一定的规律性。另外，业主即便调价也不一定就卖得出去。

　　数据：8、9月份二手房成交明显回升 力度不及一手房

　　从合富置业统计数据看，2014年前三季度佛山二手住宅成交2.1万宗，同比增加一成。第三季度佛山二手房成交单数明显增加，总体呈现“前低后高”翘尾特征。

　　2014年上半年，受多种因素综合影响，佛山整体二手楼市交投较清淡。佛山住房和城乡建设局数据显示，2014年上半年，佛山成交二手住宅1.28万宗，与2013年上半年大致相当。

　　到了第三季度，佛山“松限”、央行房贷放松，佛山二手楼市的交投明显回升，三季度佛山成交二手住宅8381宗，109万平方米，同比增加三成以上。其中，8月份佛山成交二手住宅2886宗，环比7月上涨22%；9月份佛山成交二手住宅3131宗，环比8月增加8.49%。

　　记者最近在禅桂中心区采访了约10家中介，均反映二手房市场虽有升温，但未整体热起来。

　　记者查阅数据也发现，二手市场升温力度的确不及一手。以8月份为例，二手房成交40.20万平方米，环比上升41.84%。但同期一手房成交104.16万平方米，环比上升46.39%。9月份二手房成交面积下跌0.44%，为40.03万平方米，但一手房实现108.53万平方米，环比上升4.2%。

　　好纠结：二手房贷调整力度不及一手

　　虽然，目前首套房贷实行基准利率已基本推行，但这一利好并未在二手房市场广泛推行。中介反映，有市民购入鸿业现代城一套46万元总价的二手房。由于该物业楼龄仅6年，贷款额度也小，询问的工行同意放贷，但首套房利率需上浮10%。十一后，各大银行房贷新政出台，该市民希望能享受到首套房贷优惠，但询问各大银行，得到的答复都是“没额度”、“没折扣”。

　　对此，工商银行一名个贷经理表示，房贷虽然松动，但银行的房贷额度不是特别大。在一手、二手争房贷的情况下，开发商肯定先把房贷给一手房。“不是不愿意放给二手房，主要是二手房处理起来麻烦，有些二手房楼龄长、素质不高，要评估，处理时间长，还有一定风险。”他表示。

　　据了解，各大银行普遍对二手房贷款提出一些限定条件，比如有银行要求楼龄超过15年或18年就不贷款。对房贷年限也有严格的限制，不同于一手房贷可以做到30年，二手房贷10年左右更为普遍，甚至更短。

　　有中介向记者透露，目前银行对二手房贷款的审批依然严格，除了楼龄少于20年外，需在10~20年间还款，放款速度也仍未加快。一般商业贷款要等两到三个月，混合贷可能要等半年。

　　还在等：二手房市场期盼更多利好消息

　　此前，房产人士邓先生在微博上透露，二手房营业税免征年限将由5年变为2年，不过这一消息后来被证实为虚。“一手房的刺激政策出台后，二手房的应该也快了，我觉得这个政策有谱。”打算买二手房的市民张先生，最近深入地研究了二手房市场和政策。“二手房也是调控房地产的重要战场，国家应该不会忽略。利好消息应该会有，可能还要等一段时间。”他对国家出台利好二手房市场的新政策非常乐观。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，如果营业税免征“5变2”执行，将极大地释放二手房的活力，推动二手房交易。同时，也会刺激一手房市场。不过，也有业界人士认为，二手房市场一直鲜受关注，加上最近松限松贷和公积金新政陆续出台，对房市有推动，预计不会专门针对二手房制订新政，即便有新政出台，速度也不会这么快。

　　展望：

　　四季度成交　以刚需为主

　　龙斌表示，佛山“解限”以及房贷放松对市场产生了积极的影响：积压的刚需逐渐释放，本地和外地户籍买家的合理购房需求，不再受政策的强力抑制；市场信心有所提振，迫切性首置刚需的入市意愿明显增加。

　　但对二手楼市而言，市场仍存在制约因素，包括房贷、库存大、二手客源分流、业主心态等。

　　因此，预计四季度的二手成交量较第一、二季度会明显好转，以迫切性首置刚需的正常释放为主，性价比较高的“笋盘”继续受到市场欢迎，总体成交量大致与三季度相当。

　　但目前新货的库存及未来新增均较充裕，价格受新货库存较大的影响，仍以走稳为主。