济南放松限贷改善性楼盘升温 房企寄望后市发力

　　自9月30日央行发文“松绑”限贷政策以来,济南改善性购房需求得到刺激和释放，济南部分改善型楼盘的到访量都有明显提升,虽价格和成交仍然没有太大变化,但开发商对市场都抱有乐观预期，济南大户型楼盘有望成交回暖。

　　跟往年相比，大多数购房者持观望态度一段时间之后认为今年底将是购房的好时机。尽管从2014年整体房价走势来看，房价比年初有一定下降，但房贷新政出台以后未来房价是否会有一定反弹尚不明确，但目前的好房源确实不少，而稍一犹豫或许就会与心仪的房子错过，因此有购房意向的购房者决定趁此时机出手。而在房型方面，首次置业的族群也不再限于挑选小户型刚需楼盘，而是更倾向于一步到位购置90-120平米左右的三室主流户型。对于购房者来说，能够充分考虑到居住需求一步到位的好户型越来越多，价格也比较合适。改善型置业者对户型、位置、配套等要求都普遍偏高，开发商对于设计开发性价比较高的小三室户型已经很熟练，市场上的小三室产品不断推陈出新，像万科新里程、万达华府等无论从价格还是配套，都是不错的选择。

　　从目前改善型房源供应区域来看,多集中于中部、南部和东部。其中中部房源,以恒大帝景、中润世纪中心为代表,多依托于核心的地段位置和稀缺的城市资源,价格较高。在南部,依靠南部山区,南部楼盘多生态自然资源和景观较好,在济南改善房源中独树一帜,深受改善型客群的欢迎,以佛山静院、国华东方美郡、鲁能漫山香墅等为代表。而东部兼顾区域发展前景和自然环境,客户对于区域价值的感知大于产品本身,集中了目前省城大部分的改善型房源,以万科天泰金域国际、中海天悦府、三箭汇福山庄等楼盘作为典型代表。

　　根据统计发现，10%左右的购房者倾向在市中心购房，但无奈市中房源较少。一位购房者告诉记者，现在限购取消，所以想把西边的房子卖掉，在市区买套大一点的房子。但是市区的新房除了价格高，户型都偏大，总价远高出自己的能力范围；此外，半数以上购房者置业意向是东部区域，东部改善性需求楼盘也比较集中；中海华山珑城和北大时代作为北部新盘代表人气旺盛，带动整个北部片区的热度。

　　随着限贷”政策的取消,无疑给此前一度受到抑制影响较大的改善型者带来了重新购房的兴趣和希望，改善型群体，尤其是“首改族”被视为最大的获利者。长期以来，这些人被六成首付和基准上浮10%的利率拒之门外。因此，房贷放松消息一出，准备二次置业的市民就考虑提前还清房贷，好享受银行“二套变首套”的房贷优惠。业内人士表示,随着限购政策的取消和各银行对于房贷新政落地实施,改善性需求将得到释放，改善性产品的成交量有望回暖，前九个月的低迷局面将有所改善。

　　在银行工作的李先生和妻子名下已有两套房产，虽然地处优越地段但房龄不是很新，有老人帮忙照顾孩子一家老小同住显得略为拥挤不便，从自主和投资保值的角度来讲，李先生都想再购置一套满意的大户型楼盘。像李先生这样有经济实力又有改善性购房需求的购房者有不少，现在限贷松绑的政策出台后，他们也开始密集看房，省城东部某楼盘置业顾问告诉记者,自限购、限贷的消息传出后,售楼处到访量明显增加，前来咨询的改善型购房者确实增多了,但成交量尚没有明显增加。置业顾问称近期咨询的投资者仍然较少,可能和近期具体政策仍未落实有关。目前中行、建行等济南分行已开始执行新政策,在结清首套房贷的前提下,二套房贷款按首套认定,可享受首付30%的优惠。不过,这5家银行在利率上均未给予折扣,全部为基准利率及以上，银行方面均表示首套房贷款利率问题，很难按照7折利率去执行，最多大概只能到9折。

　　尽管政策细则还未落实，部分楼盘已纷纷打出“央行放开限贷,巨大利好,最佳购房期间来临,房价即将上涨……”、“房贷7折利率优惠”等口号来刺激成交，但记者走访了高新区部分改善性需求项目发现，基本上各项目的价格没有上涨，部分房源仍有优惠。一家一线房企相关负责人很明确地表示,现在限贷放开后市场开始有所好转,但大家都在走量,目前还没有涨价的。虽然公司销售任务已经完成7成以上,但还是得继续促销。

　　业内人士认为，当前政策放宽、价格稳中有降，开发商力推等多重因素作用，使当前市场上改善需求购房者换房需求得以释放。放开限贷改变了消费者的预期,现在楼市基本止跌,但因为库存积压较大,目前还在去库存的区间,涨价的可能性不大。并且客户的增长是有限的,因此楼盘之间确实存在竞争，谁能抢得先机去库存，谁就赢得市场。但由于库存高压，项目之间同质化严重等问题，导致并不是每个改善型楼盘都能获得购房人认可，简单地加大户型面积，美化园林景观已经不能满足当前购房者的换房需要了，开发商需要针对换房人需求打造特定的产品才能赢得改善性需求市场的认可。

　　针对今年的市场形势，多数开发商下调了今年的任务,但要完成还有些差距,肯定都会抓紧最后一季度卖房。多数房企看好新政对市场尤其是改善性住房需求的刺激作用,他们认为,年底前房市将会出现转折。