济南钻石地块层出不穷 购房客谨慎房企难捞快钱

　　开发企业纷纷在周边“造城开发”的时候，市中心也在进行着老城区改造，但是部分老城区因为地处黄金位置，而且拆迁面积不大，所以最终形成了钻石地块——面积小、价格高。往年济南有很多项目都处在钻石地块上，虽然价格较高，但仍然吸引了很多市民购买。在今年市场下滑的大背景下，钻石地块的项目也没有以往的那般高调，有不少购房者的购房意向也发生了转移，加上政策的禁锢，今年高端市场已经不复往日的风光了。本刊记者 马妍 张阳阳

　　钻石虽然小巧，但是其价格却比较昂贵，虽然是个奢侈品，但依然收到了人们的喜爱。如同钻石一般，省城也存在着和钻石概念相类似的地块，虽然面积小、售价高，但依然得到了很多人的关注。

　　在济南，属于钻石地块的项目确实不少，比如说诚基中心、卓越SOHO、万豪国际、文华园、金光建康城等。它们都位于济南传统的老城区，而且都是面积小、单价高的项目。通过对项目的走访记者发现，在面对较小面积的地时，开发商大多选择将其建成为公寓或者塔式住宅楼。一位业内人士对记者说：“纯住宅项目对楼间距和容积率都有要求，如果要是按照那个标准来说，能建的楼座数量就会偏少，但是公寓一类的产品约束就没有那么多。而且因为地块是位于市中心，所以开发商拍地的时候地价就已经很高了，要想收回成本只能按照这种方式进行开发，而且销售单价每平米通常都在万元以上，面积小、总价低，即使单价比较高的话也不会太影响此类产品销售。如果不按照这种方式销售，开发商利润会非常低，甚至不赚钱，开发企业也就不会再对市中区的小地块产生兴趣。”

　　钻石地段的产品曾是开发企业企图捞快钱的一个有效手段，历山路上一个小区占地面积仅有3万多平，容积率达到3.5，销售均价在1.5万左右，基本没有绿化，这种类型的房子在最初销售时竟然也一房难求。较好的位置、可读名牌小学成了项目提高身价的砝码，此项目在当年销售时可谓一房难求。但是今年以来，这种情况却难以再现，无论是经十路、阳光新路、经一路等地段这种捞快钱式的营销方式已经不再奏效。

　　产品的滞销，让开发商不敢再轻易的用高价来搏地，即使是以往趋之若鹜的香饽饽地块，现在也鲜有出手。看到市场同类产品遇冷的境地，更多的开发商希望握紧手中资金，等待市场好转时再做筹谋。捞快钱的阶段已过，香饽饽也难啃了。

　　进入到2014年，济南的楼市一路下滑，销售单价也随行就市的进行了调整。市民的购房意愿减弱、市场的投资力量几近消失，市中区的高单价公寓成了鸡肋产品。记者在售楼处采访了一位前来看房的市民，他表示因为市中心的房子位置固然是好，但是居住条件却并不尽如意人意，居住密度大就导致了停车空间小，每天停车就是个头疼的问题。而且来往车辆较多、空气污染和汽车噪音都不会少，很难保证居住质量。因为地段较小，小区绿化基本没有，基于上面的原因，在购房时不会再去关注此类房产。

　　怀有同样想法的市民不在少数，因为市场的主要购买力依然是刚需，所以此类产品的销售一度达到了冰点。翻阅今年的市场数据可以看出，除去别墅产品，市场中销售不佳的为商业和公寓产品，投资客的减少让商业项目难有起色。即使是优质地段，也难以俘获购房者的心。

　　记者发现优质地块带来的并不一定是优质的产品，很多应该成为精品的项目却被做成了快消品，位于和平路上的原城建学院地块，被建造成了几栋公寓，仅有小部分沿街地块和底部楼层被设计成了商铺，并且其楼栋比较密集，记者查询资料发现，该地块仅有10多万平米的土地面积，按照一般的住宅楼规划，预计可以修建10栋左右的高层建筑，但是该楼盘却修建了30多栋公寓建筑，其楼盘密集度可见一斑。

　　楼栋密集意味着可售房源增多，记者发现，该楼盘户型多为50平米以下的小型公寓，在济南住宅与房地产信息网上，显示该楼盘可售房源套数多大16000多套，如果刨除1：1的地下室和车位，也有5000套以上的公寓。该楼盘从2008年拿到首个预售许可证到现在，每平米销售均价一直保持在6000元-8000元之间，售价比起同区位其他项目低出近一半，该房企打造“快销品”的策略不言而喻。

　　除此之外，位于上述楼盘对面的一项目也在近期开建，记者发现，该地块同样较小，仅有6000多平米的土地面积，虽然土地为住宅属性，但其建设方还是把房屋建造成了“公寓”样式，塔式楼加小户型的设计，让这小小的地块上诞生近500套房子。

　　相比房子而言，这些项目的沿街底商实际的经营状况也不容乐观。和平路上的一个公寓项目，底商空置率在60%左右，即使是在经营中的店铺，其经营者的更换速度也比较快，很难有能持续经营的店铺。在商铺销售初期，很多投资者因为看中市中心地段、预估会有较高的回报率，所以纷纷在此投资。但是经过多年之后，小区的沿街商铺和商业体项目依然未能做热，让很多投资者大呼赔钱。通过市场的检验可以得出，并不是地段好，产品就一定畅销，不符合市场需求的产品，即使穿着“龙袍”终究也不会被认可。