广州二手改善型购房增近三成 海外投资风险大

　　10月换房族入市增多 前三周的数据显示——

　　进入10月传统置业旺季，不少买家忙于把楼梯楼换成电梯楼。最新统计数据显示，10月前3周，二手市场改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场36%的成交份额。市场人士认为政策刚刚转向的时机，业主心态还“不上不下”，建议有换房需要的买家可抓住机会多看楼、多比较，趁机买得“心头好”。

　　记者了解到，楼梯房换电梯房的情况主要集中在大沙头东湖板块和东风东板块。合富置业东湖二分行主管陈东升发现，周边的换房客中不乏“孝子买家”，多考虑到父母年迈，所以把房子换成电梯楼。这些买家中不少和父母同住，所以一般会选择总价在220万~300万元之间的3房单位，面积大约80~110平方米左右。

　　“这种情况自从央行出台关于房贷新政以及陆续有银行出台细则后，就开始明显增多。”

　　东风东板块的换房客积极性也比之前有所提高，他们的目的大多数是为了子女入学而做准备。“目前换房客一般会选择总价约400~500万元、面积约90~100平方米的3房电梯单位。” 合富置业锦城二分行主管黎湛表示。

　　同样作为“学位房板块”的天河北侨怡板块最近也因为换楼客的入市而有所活跃，据了解，看楼量和成交量都上升30%左右。一名中介人士透露，买家对楼价议价空间的期望值有所降低，“一个是确实有需要，一个是房贷利好对资金要求确实降低了。”

　　业内分析

　　业主或缩减让价幅度

　　据最新研究报告，首次改善型置业是广州二手楼市中率先复苏的市场。“受房贷新政和购房者预期改变的影响，前三季度仅占29%的改善型购房需求，在10月上旬和中旬这段时间内成交明显增加。”合富置业市场经理梁燕明表示，10月前3周，广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场36%的成交份额。

　　二手住宅市场平均让价幅度自1月以来已连续8个月出现增长，甚至在9月出现减价10%的现象。市场人士估计，随着10月“转折点”的出现，业主对后市预期乐观，很可能会缩减让价幅度甚至小幅加价，因此，建议“换房一族”适当把握政策刚刚转向的时机，根据自己的资金能力尽快入市。

　　机构数据显示近五年个人投资海外房产规模增长近150倍

　　海外投资购房成本不低风险大

　　案例

　　广州的李小姐于2010年赴澳大利亚留学。李小姐在父母的支持下，在澳读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值40万澳元。李小姐自己住一个卧室，其余两个房间租给同学，每月获得租金1500澳元，现在，银行评估这套公寓价值56万澳元。

　　据记者初步测算，李小姐的投资回报为：房屋售价56万澳元+租金收入约7.2万澳元-当初买房40万澳元-买房支付税费0.5万澳元-房屋持有期间各种税费2.6万澳元-卖房税费支出4万澳元=16.1万澳元。也就是说，3年前的这笔投资总回报率为40%，年化收益10%。

　　本报讯 （记者潘彧、李婧暄）海外房地产投资方兴未艾。机构数据显示，2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。业内人士提醒，投资海外物业，门槛较高，需要资产或现金储备才适合投资，要警惕市场、汇率、利率以及法律等风险。

　　“今年上半年，我们商会的几个朋友一起去了新西兰，考察奥克兰周边的农庄，做点投资。”一个广州企业主张先生对记者表示，没想到，自己在新西兰的短短十余日，接连遇到了两个同样来自广州的“旅游农庄团”。最终，这三个“农庄旅游团”在奥克兰市郊“狂扫”近十块农庄地块。

　　仲量联行数据显示，2013年，中国在海外商业房地产市场的投资总额为140亿美元，而2012年，这个数字仅为60亿美元。今年截至目前，中国海外房地产投资的金额已达75亿美元。

　　私人投资者投资海外房地产的规模更是飞跃性发展。据优选财富不完全统计，我国私人投资者投资海外房地产的规模，由2008年的不足7000万美元增长到2013年的接近100亿规模，增长幅度达近150倍。2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。

　　海外购房风险不小

　　提醒一：

　　警惕市场、汇率、利率以及法律风险

　　优选金融集团执行总裁张虎成提醒投资者，海外投资存在市场、汇率、利率以及法律四个方面的风险，在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等陷阱。“比如说有些机构在推销房源的时候并没有做到价格的同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

　　提醒二：

　　国外房产管理、“套现”难

　　品鑫海外置业董事长卢志光则认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来套现后，资金的回流可能会遇到一些困难。也有业内人士分析称，目前由于国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，另一方面也缺乏当地中介资源进行转租。这些被空置的海外房产，持有的成本并不低。  （文、表 记者林琳）