试水取经：万科海外销售额占比低

　　与绿地、万达等房企激进的海外扩张相比，万科的海外发展策略则显得相当谨慎。

　　《每日经济新闻》记者了解到，截至目前，万科在美国纽约、旧金山与新加坡分别拥有三个项目，如果算上中国香港的两个项目，万科已经在四个海外城市实现布局。但至今仅有美国旧金山与新加坡项目已经开售，万科的海外业务在公司销售额占比更是低至微不足道的1%。

　　然而，在万科总裁郁亮看来，销售规模并非万科拓展海外市场的主要目的，他更希望万科能借助海外拓展的机会学习世界级优秀企业的成功经验，协助公司进一步提升管理与营运能力。

　　“从发达国家的龙头企业历程来看，适时的国际化是必由之路，但上世纪80年代日本房企的盲目海外扩张折戟，也证明国际化注定不会一蹴而就”，中信建投房地产分析师苏雪晶认为，对于万科而言，国际化不仅是一个海外融资、海外拓展的简单通道，吸收并利用海外的资源提升自己的实力，才是目前最核心的任务。

　　海外业务规模尚小/

　　今年2月25日，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。资料显示，项目由万科和美国知名地产商RFR、汉斯合作开发，位于纽约老牌商业和高尚住宅核心地带——曼哈顿中城区（Midtown），楼高200余米，共61层，包括3万平方米的高级公寓和首层商铺。该项目的目标客户群不是海外华人或者中国人，而是主要面向纽约及国际高端客户。

　　尽管国际化业务起步不算早，但万科的海外布局动作却比较快，纽约曼哈顿已经是万科在海外布局的第4座城市。在2013年2月，万科与美国知名房地产公司 “铁狮门”合作，共同开发位于旧金山的两栋相连的高层住宅楼，共包含655套单位，万科将持有合资公司70%的股权。同年4月，万科通过全资子公司出资1.355亿新元 （约合6.78亿元人民币）现金，收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。

　　此外，在2012年成功收购南联地产并更名为万科置业海外（01036，HK）后，万科积极壮大其在中国香港的业务。去年1月，万科联合新世界发展以34.34亿港元竞得港铁荃湾西站项目，成为该区域的地王地块。今年4月，公司再度出手以8.6亿港元收购位于香港湾仔联发街12-24号的一宗旧楼项目。

　　然而，与万科的内地项目从拿地到开盘仅8个月的速度相比，海外项目进展却相对缓慢。根据万科方面透露，公司至今仅有两个海外项目开始销售，新加坡林曦阁项目于去年正式发售，目前销售情况良好；美国旧金山项目一期也在今年9月底开盘，推出的108套住宅全部被认购。但美国纽约项目预计于2015年底开始接受认购，中国香港的两个项目则预计在2017年后开售。

　　相对于万科今年或将达到2000亿元的销售体量，海外业务的贡献并不起眼。万科方面向《每日经济新闻》记者表示，由于在售项目较少，预计今年海外销售占比不超1%。目前公司的海外投资处在试水阶段，业务规模还比较有限，公司的发展重点还是在国内，因此集团对海外市场也没有设定硬性指标。

　　海外市场成学习平台/

　　“国际化是万科的长期发展方向，不只是为了盖房子、赚点钱”，在郁亮看来，公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平，进一步提高万科的实力。

　　仔细观察不难发现，万科在出海布局之时，大多选择联手当地最具实力的房企，无论是中国香港的新世界发展、美国铁狮门与汉斯、新加坡的吉宝置业，无一不是当地顶尖的房地产开发商。

　　此外，《每日经济新闻》记者了解到，与碧桂园、绿地积极自建销售渠道相比，万科在美国和新加坡的项目都是由合作方操盘，万科仅以参股的形式跟进项目日常运营。同时，由于海外项目的销售主要面向当地市场，因此合作方运营团队主要担当销售重任，万科仅部分协助其在中国境内的销售推广工作。

　　“万科现阶段的海外扩张目的很清晰，就是把海外市场作为学习平台和主业补充”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示，国外房地产市场大多已经过了遍地黄金的时代，很难赚取高额利润，但恰恰是由于市场的高度成熟，海外开发商往往擅长于将金融与房地产紧密结合，以及更专业的分工，这些经验能帮助国内房企经营能力再上一个台阶。

　　中信建投房地产分析师苏雪晶也认为，相对于规模扩张，营运与管理能力的提升对于万科现阶段走向国际化具有更积极的意义：一方面，通过海外项目投资，学习成熟市场商业模式，公司的地产金融、小股操盘以及事业合伙人机制事实上都是通过海外合作带来的收获；另一方面，由于公司拥有万科企业（02202，HK）与万科置业海外两个国际化资本平台，实现内外资本的嫁接，有助于进一步降低公司的整体融资成本。

　　“此外，通过与境外优秀资源的合作，能协助万科进一步完善城市配套服务商的角色和定位”，苏雪晶认为，像“住这儿”APP、第五食堂、社区驿站这些产品正是与海外企业合作带来的产物。因此对于万科而言，国际化业务的布局将成为贯穿未来万科第四个十年的重要命题，与国际标杆企业及金融机构的合作以及多元业态运营的经验共享将是公司新产业得以发展的财富。记者 区家彦 发自广州