评论：限购与造城运动 天然矛盾

　　“《家天下》记者天下行”系列述评之一

　　本版述评：近日，一则关于“高铁站周边纷纷涌现‘高铁新城’”的报道又刺痛了人们的眼睛。一边是“新城变鬼城”的案例比比皆是，一边是各式新城又借各种理由拔地而起。

　　在前几年全国楼市开始限购后，最受影响的自然是积极造城的城市，特别是二、三线城市，尽管造城运动的投入与在一线城市开发相比成本低廉，有些地方的地价成本甚至可以忽略不计，可是同样低水平的购买力却让当初贪便宜的开发商在几年后尝透了苦头。限购期间，虽然大部分城市所谓的限购已“形同虚设”，仅需几百至2000元不等就可以拿到社保或者纳税证明。但真正拖慢买家入市步伐的，是他们发现如此庞大的供应量下，买到手的“砖头”随时可能贬值。

　　持续了三四年的主要针对一、二线城市的限购限贷政策，给三、四线楼市带来了发展机遇。由于这些城市多数不在限购范围内，一些小城市吸引了大量开发商进入，刺激了当地房地产市场快速发展。然而，快速扩张后引发的“消化不良”问题也在逐步显现。大规模造城继而被限购，形成了天然的矛盾，像西安、呼和浩特等城市，其新区的“空城化”与“泡沫化”危机更重，未来楼市高库存如何“拆弹”，将成为地方政府的一大难题。

　　扩张与缩量 南辕北辙

　　记者在西安和呼和浩特采访地产人士时了解到，他们认为城市处于扩张之中且楼价没有涨幅过大的二、三线省会城市，实在没有必要“跟风”限购，限购打乱正常的楼市周期，消费者陷入观望，开发商也因此拖慢产品上市的节奏，限购为这些本来就有过剩供应的城市带来了致命的“缩量”效应。本来新区较便宜的产品有可能稀释市区的高楼价，为购房者带来更多的选择，但随着限购而来的观望却让新区陷入供应量大、去化率低的泥潭，对本身先天不足的新区无疑是“雪上加霜”。政府希望通过限购带来“缩量跌价”而产生调控效果，但对新区来说，却是希望通过快速消化来促进销售以及为城市发展带来更多资金，两者之间存在南辕北辙的矛盾。

　　改革开放初期，以“开发区”为名义设立的各种新城确实在招商引资、推动经济方面起到了积极作用。然而，这几年由于实体经济发展缓慢，而房地产行业引资快，见效明显，容易出政绩，各种借着新城之名的造城运动俨然成了为房地产开绿灯的自由市场。但缺乏实体经济支持和各种配套的新城，也很容易沦落为“鬼城”。同时，造城运动导致的庞大供应量也拖累了楼市的健康发展，最终成为开发商手里的烫手山芋。

　　近日，有媒体展开了中国内地城市“鬼城”指数排行榜(2014)的调查，依据“鬼城”、“空城”的判定标准：即城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。但是，地方政府依然难遏规划新城新区的冲动。国家发改委也在2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个城市甚至要新建13个新城区。

　　减批新区 出手“控鬼”

　　国土资源部近期下发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，则被业内称为中国政府部门开始出手“控鬼”，《指导意见》强调，“要逐步减少新增建设用地规模”、“着力盘活存量建设用地”。

　　国土部规划司司长董祚继对此表示，“去年我们进行了全面的摸底调查，发现全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，这远超过人均100平方米的国家标准。” 他表示，今后确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。“第一必须符合国家标准，第二必须符合土地规划和城市规划。”

　　记者 陈白帆、李凤荷

　　房企深陷泥潭 亏本都卖不动

　　通过这次“天下行”记者了解到，说起新区，西安确实有骄傲的资本，上世纪90年代初设立的高新区和经开区发展都不错，曲江新区一期亦成为豪宅聚集地。然而，在尝到甜头后，建设新区就如饮鸩止渴，不仅曲江二期的开发由于相关配套无法跟上而陷入了尴尬的境地，面积庞大的西咸新区到底能走多远也未可知。同时，庞大的库存也在一定程度上抵消了限购限贷取消带来的利好，不少开发商在“十一”后接受记者采访时都说，“感觉市场回升不算明显”。

　　对于呼和浩特来说，三个“金字号”开发区——金桥、金川、金山，可谓云集多个数百万平方米开发体量的大盘，楼价在限购前曾大幅飙升，多个开发商拿地后雄心勃勃快速建房，怎料上市之时却遇上限购，金桥开发区的楼价飙升到“6字头”后承接乏力，迅速掉头下跌到“5字头”，而开发商在金桥开发区的拿地成本却已到“5字头”，开发商面临亏本卖房的困境。呼和浩特楼市的库存足够未来10年消化，过重的资金压力与过大的楼市供应已使部分中小型开发商停止开发，与消费者一道陷入观望。

　　鬼城阴霾正浓 高铁新城又起

　　近日，新华社有报道指出，不少远在城郊的高铁站周边纷纷涌现“高铁新城”。一些地方出现建了围墙种庄稼、盖了楼盘无人买等“激进开发”现象，连售楼人员都担心：“高铁新城”会不会沦为新“鬼城”？该篇报道以“宿州马鞍山现代产业园区”为案例，描绘出近年涌现的高铁新城的尴尬。另外，江西也提出建设宜安新区，湖北正在推进梓山湖新城。最近被曝光的还有辽宁东戴河新区，大量土地被圈占，呈搁置或者废弃状态的厂房在东戴河新区随处可见，就算已有几家大型开发商进驻，但开发速度也相当缓慢，很多业内人士担心东戴河新区会成为又一个“鬼城”。

　　住建部官员在今年年初的公开场合表示，像北京回龙观这种有30万人口却很少有就业岗位，造成巨大“钟摆式”城市交通问题，实践证明是失败的。

　　今年，西安西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区以及四川天府新区相继成立，使国家级新区达到了11个。除了国家级新区外，其余各地的各种高新区、经济开发区或旅游生态园区亦是层出不穷，仅到今年1月份为止，国家高新区就达到114家之多。但这些含着“金钥匙”出生的新区，之后却未必都能健康成长，因填鸭式喂食或乱打激素导致发育不完全的情况比比皆是。

　　专题撰文：记者陈白帆、李凤荷