房贷新政满月：成交迅速攀升 银行鲜见打折(2)

　　4、向外地居民放贷

　　银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　5、房贷审批周期缩短

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　关于此次的房贷新政，国内专家学者认为这不是一次简单“救市”，而是一次重要的政策优化，表达出推进住房金融改革的政策信号。新政将会极大地释放信贷量，促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。

　　■链接

　　江门市住房公积金新规：

　　第二套房最高可贷款50万元

　　10月23日，江门市住房公积金管理中心官方网站公布了《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》(简称《通知》)，主要对住房公积金贷款房屋套数认定标准，贷款首付比例，贷款年限，贷款利率，贷款额度等五方面进行调整，调整后的政策将于10月25日起执行。

　　该通知指出，一般的职工家庭没有在江门利用住房公积金贷款购买过住房，或在江门利用住房公积金贷款购买过住房，申请贷款时在江门没有住房的以及在江门利用住房公积金贷款购买过1套没有全部产权的住房，且已结清相应购房贷款的，可执行首套房住房公积金贷款政策。另外，职工家庭在江门利用住房公积金贷款购买过1套住房，且已结清相应购房贷款的，或者江门利用住房公积金贷款购买过住房，申请贷款时在本地只拥有1套住房，且已结清相应购房贷款，可执行第二套房住房公积金贷款政策。

　　而首套房贷款首套比例调整为：购买新建商品房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不低于30%，而购买存量房首付比例要求更为复杂，竣工时间越长，首付比例要求更高；第二套房贷款首付款比例为购买新建商品房或竣工时间在30年(含)以内的存量住房，首付款比例不低于50%；购买竣工时间超过30年的存量住房，首付款比例不低于评估价与交易价较高者的60%。

　　购买新建商品房，贷款期限最长为30年，至于存量房，竣工时间越长，贷款期限也就越短。首套房贷款利率按照中国人民银行公布的基准利率执行，第二套房贷款利率按照同期首套房贷款利率的1.1倍执行。首套房与第二套房贷款最高额度一致，一个人申请住房公积金贷款最高额度为25万元，两个人或以上共同申请住房公积金贷款最高额度为50万元。

　　手记

　　楼市新政“安稳”了信心

　　今年的楼市显得有些萎靡不振，全国楼市成交低迷，多个城市传出降价的消息，全国重点监测城市一度抑制了上涨的势头，房价普遍有回落的迹象。

　　今年的江门楼市迎来了推货潮。不凑巧的是，成交乏力难以消化如此大的货量，这直接导致了江门楼市库存堆积。

　　这样的势头下，购房者纷纷停止入市，进入观望状态。楼市也开始陷入低迷。楼市如股市，购房者追涨杀跌的特点十分明显。成交乏力，缺的不是钱，也不是需求，而是购房者的信心。

　　“央四条”的出台对于楼市的意义，或许并不在于这一政策的调整释放了市场多少需求，更大的意义在于，它给了这个市场一个信心。信心十分重要。

　　央行放松对房贷的限制，江门的公积金政策也有所放宽，此举释放了不少被捆绑的需求，同时也传递了一个信号，那就是政府会让楼市平稳发展。

　　房子对一个家庭来说意义非凡，不少人为了购置房产将全部财产都投入其中，他们承担不起楼市大跌的风险，所以显得格外谨慎。有了对市场良好的预期，购房者方敢出手买房。所以有人说，买房买的既是现在，也是将来。

　　所以可见，楼市新政出台后，成交量开始猛增。楼市新政，放松的是政策限制，但更重要的是“安稳”了信心。

　　■业内观点

　　新政下楼市必定回暖

　　房贷新政于房地产市场，就像一颗石块被投入一片平静低沉的湖面，房地产市场因此热闹起来，各方开始热烈地讨论起来。笔者近日亦访问了一些资深地产人士，他们普遍认为在新政的刺激下，楼市将逐步回暖。

　　华茵堡地产营销总监 黄锦康新政快速促使市场成交量上升

　　对于央行此次出台的房贷新政策，黄锦康认为该政策最大的目的在于能够快速刺激房地产市场的成交量，通过成交量去维持合理资产价值，另外希望能够快速消化库存，而该次的调整对江门楼市的影响也是如此。

　　他谈到，此次政策中每一项的调整对整个楼市的影响都很大。不过房贷利率打7折这一项难以落实。至于首套房的贷款政策由“认贷不认房”调整为“认房不认贷”对楼市有何影响，黄锦康说到，“认贷不认房”将会释放部分购买需求，尤其是改善型需求。比如说国庆黄金周，刚需型购房者观望的比较多，而真正出手的大部分都是改善型置业者。

　　与此同时，黄锦康认为“央行出台政策进行大力救市，意味着房地产已经到了行将崩溃的边缘”这种说法比较极端，不符合市场经济基本思路，这次的新政是一次最基本的调整，是利用金融手段有节奏地对楼市进行一次调整。对比于前些年的政策，这次的新政并不算是历史上最宽松的政策。而且在社会主义市场经济下，任何一个行业很难会崩溃。

　　元子地产总经理 谭华驹新政强有力地支撑起市场购买信心

　　谭华驹认为此次新政中，影响较大的是二次购房还清贷款后再贷算首套以及房贷利率打七折，而这次新政也表明了政府助力楼市成交的决心。

　　他说到，目前全国楼市都面临着同样一个问题，库存压力大，而且量价齐跌，然而这次出台的政策，能够给民众带来信心，楼市未来将不再继续下行，对市场的购买力和购买信心来说会是一个强有力的支撑。同样政策落地到江门亦是如此，江门楼市在9月的库存量又创新高，共约13500套，江门楼市今年年内的高峰或已经过去，不过由于新政的出台，接下来的成交量应该可以保持这个势头。至于央行出台政策大力救市意味着楼市接近崩盘边缘这种说法有所偏颇。他认为接下来的楼市状况只会好不会差，“崩盘论”一直以来都是缺乏依据的，政府出台政策无非想救市，如果市场仍不理想，政府也会进行新一轮的调整。

　　广州美吉地产总经理 汤建军改善型置业者受益最大

　　汤建军认为“认贷不认房”这项调整目前的影响较大，直接利好改善型置业者，像很多人在若干年前买的房子，到现在已经供完了，如果要购买第二套房，按照之前的政策，首付比例六成，要买一套七八十万的房子，那么就需要付40多万首付，但房贷新政实施后，“认贷不认房”，还清所有按揭，购买二套房算首套，首付比例三成，那么首付仅需要20多万，与首付40多万比，完全是天壤之别，所以“认贷不认房”利好改善型消费群体，尤其对二三线城市改善型置业者肯定有所帮助。然而，房贷利率7折优惠这项目前本地银行并未有相关行动，因此目前影响最大，还属“认贷不认房”。

　　另外，谈到部分市民可能会认为房贷新政的出台，会导致开发商对目前房价有所调整，汤建军直言，这个问题短期内不需要担心，目前还是消化库存阶段，房价上涨的机会不大，不过极个别库存压力甚小的开发商会稍微提升房价。而汤建军还说道，目前房价上涨的可能性不大，然而价格下滑的空间也不会大，毕竟江门在今年以来，房价已经有明显下滑，比如说北新区的房子在高峰时期的时候卖到七八千，但是目前有些仅卖“5字头”、“6字头”，部分楼盘价格下降了10%-15%的空间。梁慧君 全泽超