房贷新政下深圳楼市波动 改善住宅受益公寓受困

　　央行“9·30”新政执行至今已经满月，受新政影响程度不同的各细分市场表现各异。住宅一、二手市场均迎来了收获的十月，改善需求大幅释放，而商务公寓市场则面临回调。

　　中高端项目大举入市

　　根据深圳中原研究中心的统计，新政至今深圳一手住宅项目供应总量已经超过9月的全年最高点。而借着新政利好，南山、罗湖区域内的中高端楼盘也纷纷加快入市步伐。在本月新开盘的10个项目中，单价在3万元/平方米上的中高端楼盘多达6个，其中中海九号公馆、华润城在400套以上大体量推盘的情况下，开盘当天基本售罄。

　　从自然在售项目的表现来看，新政之后深圳自然在售楼盘的周均访客及成交量相比新政之前增长近5成。无论是刚需项目还是中高端项目，访客及成交情况均明显好于新政前期。

　　二手改善需求成交占比创新高

　　央行新政出台后，市场各方预期开始转向乐观，代表市场信心多个指数均表现出上涨。据统计，10月以来深圳中原地铺访客量平均增幅两三成，而二手住宅日均成交量环比9月增长了106%，前期市场上处于观望的客户开始加速成交。

　　从物业类型来看，“9·30”新政对改善型需求的利好影响，在二手房市场中表现得更加明显。根据深圳中原研究中心的统计，2013-2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比约为30%。而在新政之后的一个月内，该类型成交占比已大幅攀升近5个百分点，达到34.9%。此外，总价在500-800万的高端住宅也同样受益于首付资金门槛的大幅降低，成交占比环比9月提升约1%。

　　优势减弱 商务公寓市场遭遇下滑

　　与住宅市场供需回暖相比，商务公寓不限贷的优势在新政之后有所减弱，成交受阻。深圳中原对部分在售公寓项目的监测数据显示，新政后公寓项目的访客量与新政前持平，但成交量出现下滑。尤其是那些户型、价格、定位与周边住宅项目相似的楼盘，在新政出台之后客户被分流，成交下滑更明显。预计随着新政演进，商务公寓不限购不限贷的光环将逐渐消失。