改善需求入市 东莞楼市经济型小别墅吃香

　　房贷政策好转，你准备好换房了吗？200平方米的洋房和小别墅，你更想选择哪一类？不少购房者认为，小别墅总价和大面积洋房差不多，选择有车位、小花园的经济型小别墅更划算。记者走访市场时发现，随着房贷政策利好影响日渐深入，改善需求、高端投资客也相继入市，经济型小别墅再次成为市场宠儿。

　　市场：别墅逆市热销，年底小别墅将集中入市

　　10月份以来，房贷政策落地，楼市信心好转，别墅上市也明显增多，这也刺激了有改善需求的购房者和高端投资客入市。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，上周东莞别墅成交157套，环比同比均大幅上升，而上周别墅成交大幅上涨，得益于虎门南部湾万科城推出的经济型小别墅的大量签约。

　　据了解，该项目首次推出189套162平方米的合院别墅，当天就全部售罄，业内人士透露，认筹1000多个，几乎是被抢光的，除了虎门本地高端购房者外，还有不少是来自深圳的投资客。东莞中原地产市场研究部相关人士认为，自房贷新政出台后已经推动10月份市场预期向上，激活并使部分投资需求回归市场；该项目除了规模性大、开发商的品牌号召力强外，“低总价、高赠送”的户型，性价比高，约280万元的低总价优势，大大降低投资门槛，赢得许多高端投资者的青睐。

　　东莞中原地产市场研究部监测数据显示，上周别墅成交比重环比增幅很大，高达19%，创下今年以来新高，加之上周别墅均价以环比23.13%的涨幅上升至16113元/平方米，别墅成交比重、均价的大幅上涨拉升全市整体住宅房价。

　　由于市场接受程度高，开发商也热衷于推出经济型小别墅，据不完全统计，2014年四季度东莞市将推出小面积别墅的项目还有碧桂园·翡翠山、蜜糖、东方银座·兰乔公馆、海伦堡、光大·山湖城和金地·城南艺境等，瑞峰置业市场研究部统计数据显示，经济型小别墅占2014年11、12月别墅总体供应的40%左右。

　　购房者：价格决定选择洋房还是小别墅

　　随着房贷政策落地，改善型购房者和高端投资客也相继入市，大户型洋房和别墅产品成为这部分人群的主要目标。在大户型洋房和经济型小别墅面前，你会如何选择？

　　连日来，记者随机采访了部分购房者，不少人表示，看房子的总价，由价格来决定选择。

　　南城的徐先生告诉记者，目前城区的180平方米大户型洋房总价在200万以上，而港口大道附近的小别墅也是两百多万，而且小别墅赠送面积多，有车位、有花园、有赠送的房间，虽然位置比较远，但是从价格上来看，他更愿意购买经济型小别墅。

　　陈小姐认为，城市中央的大户型洋房拥有的城市配套是城郊经济型小别墅所没有的，但是目前城央大户型洋房均价在13000元/平方米左右，而经济型小别墅的均价也仅在10000元/平方米，因此她在考虑买房前，会先衡量一下总价，按照自己所能够承担的价格来购买。

　　记者采访了解到，近五年来，东莞别墅价格停滞不前，特别是今年以来，别墅均价一直维持在一个较低的水平，不少别墅单价在8000~12000元/平方米左右，这也使得别墅的门槛降低，能够购买别墅的人也越来越多，这也是经济型小别墅受到购房者欢迎的重要原因。

　　分析：差异化竞争让经济型小别墅受宠

　　早在2011年底，和记黄埔·海逸豪庭就推出150~180平方米的经济型小别墅，由于面积小，总价低，受到市场的热捧，在2012年顺利成为全市别墅销售冠军。

　　特别是今年别墅成交差，但是供应量却很大，别墅竞争激烈，不少别墅产品想方设法突围，差异化竞争成为制胜的关键。业内人士认为，小面积的经济型别墅既可以抢夺大户型洋房市场，也可以与传统别墅进行竞争，因此被开发商看好。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，截至目前，虎门市场上200平方米以上的别墅产品存量占总体存量的77.2%，其中以250~600平方米面积段为主，占总体供应的62.8%，小户型别墅存量低。

　　所以，以虎门万科城项目为例，项目的差异化竞争策略成为制胜的关键。

　　近一年来，虎门只有万科·紫台14套350~400平方米的别墅供应，市场主要以消化存量为主，该项目正好填补了虎门小面积别墅供应市场的空缺，也因此受到购房者的热捧。

　　小别墅实用率高受热捧

　　与传统别墅相比，经济型小别墅总价低，户型设计实用，而且大多赠送面积高，不少别墅除了赠送小花园外，还有车位、空中花园赠送，160平方米的小别墅，可以有四五个房间，足够一家几口使用。正是因为经济型小别墅的实用率高，而被市场所接受。

　　分析认为，近几年来，小面积别墅逐步走进人们的视野，且市场的接受度越来越高，不仅拥有别墅“独门独户、有天有地”的特征，也因其户型设计紧凑、实用率高、赠送面积大等一系列高附加值使其畅销市场，李玲玲介绍，相比市面上的中等面积的别墅，总价一般在350万~800万元之间，而小面积别墅总价低，一般都控制在200多万元左右，因总价低，相当于购买别墅的门槛降低，因此，具有购买力的购房者范围得到扩大，购买的人群增加。

　　业内人士认为，别墅要在逆市突围而出，控制总价非常重要。据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2014年东莞市别墅成交总价在400万元以内的占总体成交的57%以上。　　文/记者蒋幸端、陈臣