观点：房贷证券化发展待完善

　　9月底央行发布了进一步做好住房金融服务工作的通知，鼓励银行业金融机构发放住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　MBS指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。

　　发行MBS的重大意义集中在盘活整个房地产市场的存量资金。银行可以通过资产表外化腾挪出信贷空间，更好地支持实体经济。

　　其实，我国从2005年正式启动MBS试点。据悉，当时建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，所以，2008年后，包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。

　　形成鲜明对比的是，美国MBS发展异常火热。历史数据显示美国MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长，2007年时已经高达9.3万亿美元，极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

　　如今，重启MBS一个月时间过去了，房贷资产证券化虽然理想丰满，但目前来看其对市场的吸引力并不大。一方面银行的积极性不高，另一方面对投资者的吸引力也不足。

　　究其原因，在房地产市场下行压力仍然很大的情况下，银行非常谨慎。而由于MBS期限多在20~30年间，宏观经济和政策、失业率、房价水平等诸多因素存在较大不确定性，很大程度影响了其流动性。在收益率方面，其与市场其他收益率较高的理财产品相比没有明显的优势等等都成为制约MBS发展的因素。不仅如此，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，MBS大发展仍需时日。

　　虽然，有人担心目前我国房地产市场正在调整的背景下，过快推行MBS有产生金融风险的可能值得关注，但是在当前M2存量巨大的情况下，拓宽融资渠道需要推行资产证券化。因此，MBS必须在注意风险的情况下推进发展。

　　不过，目前来看房贷证券化发展有待完善。而要疏通MBS发展道路，让其健康推进，一是要进一步完善相关政策，完善相关法律框架，为MBS创造健康发展的环境，二是加强监督和管理，加强对银行的监督和管理以及对购房者的资格审查，以防范房地产金融泡沫风险；三是推进利率市场化，让市场规律指引金融市场发展。四是打破刚性兑付，提高MBS资产的吸引力。五是完善市场信用评级市场，帮助投资者判断资产证券化产品的风险，以助其科学的决策，避免一定的风险。　　文/齐庆华