评论:完善良性循环持续平衡的住房保障制度体系(2)

　　融资体制：短借长贷，供求平衡。当前是公租房集中建设期，政府一时难以拿出更多的资金，而负责住房保障是政府长期任务，因此，可以也需要将资金的压力分担到未来若干财政年度。所以，亟需构建以“短借长还”的公租房融资机制。(1)市场融资：短借长贷，供求平衡。是指保障房所有人将住房等资产进行抵押，在担保和保险公司的支持下，一次性从金融机构借得保障性建设和购买的股权投入以外的差额资金，利用所投资住房的未来持续稳定收益和所有人其他持续稳定收益，分期偿还所借贷款。(2)售房融资：个人借贷，供求平衡。投资出售的保障房，是政府直接或者支持的开发企业通过向金融机构融资，开发并出售经适房给保障对象，收回并偿还金融机构资金。保障对象通过交付首付和向银行获取抵押贷款，购买(投资)并拥有住房，然后分期付款偿还债务，实现资金平衡。(3)租房融资：政府借贷，供求平衡。投资出租的保障房，是政府直接或者支持企业通过抵押贷款和债券融资，向政策性和商业性金融机构融资，开发、拥有并出租公租房给保障对象，利用未来年度的财政投入、资产收益和公租房租金收益，偿还商业贷款，实现外部资金的平衡。(4)担保保险：信用搭桥，资产增信。通过政府提供或支持提供主导的担保、保证、保险、贴息、代偿等，在保障房建设和消费的借款方与商业性金融机构之间搭建信用桥梁，可将商业性信贷资金引入保障性住房领域。

　　开发建设：委托建设，市场购买。政府或者企业，可通过成立专门的房地产开发公司自建公租房；通过协议、招投、特许经营等办法，委托专业房地产开发公司建设公租房；通过市场收购商品房作为公租房。通过成立专门的房地产开发公司，或者通过协议、招标、发放许可证委托商业房地产开发公司，从事出售保障房的开发。

　　物业物管：委托管理，购买服务。政府或者企业，可通过成立专门的房地产物业专业公司或者通过协议、招标、发放许可证委托房地产物业公司，从事公租房的物业管理。在政府支持下，保障对象通过成立业主委员会通过协议、招标或发放许可证委托国有和民营房地产物业公司从事物业管理。

　　土地供应：资源资产化，收益反哺。(1)完善安居住房用地资源资产化的保障制度。第一，将土地作为公益性资产，通过行政划拨用于公租房、廉租房的用地，但参照市场价格，作价入股，投资开发公共和共有产权的租赁房；第二，将土地作为经营性资产，作价入股，投资开发公共和共有产权的租赁房，其收益用于公租房的还本付息；第三，对安居住房建设进行税费租减免，但应将作价作为保障房的股权投资。(2)建立土地收益反哺联动机制。第一，通过商品房用地等土地收益，作为保障房开发的投资和补贴的基本来源；第二，建立地价上涨的牵制机制。用土地上涨价来补贴因房价上涨超过购买力的差额。当商品住房用地土地价上涨导致安居住房价格，超出安居保障对象承受能力时，其价差的一定比例由经营性用地上涨的出让金补贴；第三，建立商品房开发配建保障房制度，通过开发商直接实现住房用地土地收益再分配。(3)完善安居住房用地资源资产化的保障制度。第一，将土地作为公益性资产，通过行政划拨用于公租房、廉租房的用地，但参照市场价格，作价入股，投资开发公共和共有产权的租赁房；第二，将土地作为经营性资产，作价入股，投资开发公共和共有产权的租赁房，其收益用于公租房的还本付息；第三，对安居住房建设进行税费租减免，但应作价作为保障房的股权投资。

　　资产管理：保值增益，保护资源。保障性住房管理中心向出资人负责，负责资产管理、租金收缴和资源管理，确保保障性住房资源完整，资产保值和资金良性循环。(1)产权管理：明晰产权，保值增值。保障房产权属于出资人所有，明确不同类型的租赁和出售的保障房的产权归属、共有比例、收益分配清晰，保障房才有动力、有效率、有条件被投资、融资、建设、管理、交换、维护，出资人的权利有可能得到保护。(2)经营管理：维护房产，保值增值。住房保障管理部门向租房保障对象收取房租，交由投资主体，作为投资主体，用于保障房的维修、还款，作为其投资收益。住房保障部门负责国有保障房资源的维护和住房安全进行管理和检查，并对物业服务公司工作进行指导监督，确保资源完整。

　　分配机制：

　　统筹供求，公平公开

　　保障性住房管理中心向政府负责，执行政府的决策，负责统筹保障房的供求，实现公平公开配租配售。

　　数据信息：系统真实，互联共享。建构信息丰富、真实、系统的住房保障信息平台和数据库，将涉及住房保障的综合信息、房地产信息、保障对象信息、保障房信息、个人诚信信息纳入进去；将已经建立并掌握在不同部门的信息平台和数据库，通过协议机制与物理设施实现互相连接和共同分享。

　　分配办法：统筹供求，区别租售。同时统筹保障房源和保障对象。一方面，通过不同形式实施配租，包括接手政府建设和购买的公租房、备案企业自建和购买的公租房、收储和认定社会商品房的房源，签订租赁合同，实施配租。另一方面，通过与保障房管理部门、售房者、购房者住房管理部门签订销售合同，界定保障房权属关系和权力能力，实施配售。

　　分配制度：规范程序，严密制度。建立和执行标准的保障房配售和配租程序；建立严密的保障房分配(租赁和购买)准入制度；建立公示、申请、审核、轮候、交易、年检、退出制度；对其具体内容、基本标准、行为规则等违约行为进行处理。

　　外部监管：三项公开，四方监管。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，即在利益相关者中间、互联网上公开。在住房分配上实行行政主管部门检查、社会公众举报、新闻媒体曝光，要强化住房分配监督管理，接受社会监督。

　　监管机制：

　　四方监督，依规问责

　　确保保障性安居工程顺利推进，必须完善住房保障监管制衡机制，为此应完善监督体制，分解任务，细化标准，公开监督，依法问责。

　　监督机构：四方监督，相互制衡。完善上级、同级、内部和社会四方监督的监管领导体制，形成多层、立体的监管网络。

　　任务规则：分解任务，细化规则。将总体任务具体落实到各单位、各部门以及具体的执行者身上，确定任务内容，完成时间，以确保任务按时、按质、按量完成，同时也为监督和奖惩提供依据；将执行任务的行为制度和规则进行细化。将有关的法律法规进行细化，以便规范行为者的行为，同时也为监督和奖惩提供依据。

　　监管制度：量化标准，细化办法。制定工作细则、具体办法和定量考核标准，对相关责任主体完成任务程度进行奖惩。

　　监管检查：依法监督，公开监督。建立四方监督的具体制度规则和目标责任，对责任主体进行依法监督，并对监督结果进行公开。

　　责任追究：依规问责，依法追究。党政主管部门和司法部门应根据监督结果等，对有关责任部门的责任人进行目标任务、规章制度、法律法规的考核和奖惩，对责任单位和责任人进行问责和处理。□中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞