养老地产之殇：部分房企以养老为名圈地(2)

　　以养老为名的“圈地运动”

　　值得注意的是，不少知名房企人士也向本报记者坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，也并不是一件好事。如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。

　　“正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

　　另一位不愿透露姓名的上海某地产知名人士告诉本报记者，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

　　全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，他了解到有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。

　　尚无成熟的养老地产商业模式

　　在盈利难的现实之下，不少所谓的养老项目其实另有目的。业内知情人士透露，对于养老项目来说，投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。因为真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求。但是，不容回避的是，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

　　保利地产相关人士告诉本报记者，“养老产业”看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产给予一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。

　　据悉，由于开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

　　简单地说，目前真正专业的养老社区其实并不是很多，一些地产商只是想借助这一概念的附加值来吸引购房者。

　　某股份制银行房地产金融事业部相关人士向本报记者透露，上海周边某楼盘在开盘时主打全龄化养老品牌，社区内建有各种老人服务设施，并且配套相应的服务，是个典型的全龄化养老社区。但是才没过几年，配套服务就无法持续了。主要是由于老年人在全龄化社区内比例比较小，无法覆盖设施、服务的维护成本，最终导致了软硬件配套的全面收缩。

　　“这样一来，所谓的养老社区和普通社区就没有什么区别了。”她表示，“如果缺乏对养老产业的长期投入，养老地产很容易沦为开发商的一个噱头。”

　　所以，“中国养老地产面临的最大问题，从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式；从开发模式来讲，养老地产，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施；从产业的角度来看，养老地产更多的是一个小社会，老百姓的观念需要转变，不要觉得我去养老院就是低人一等。”严跃进表示。

　　“因此，尽管地产业已看到养老地产的商机，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没有看到。”严跃进直言道。

　　有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”