北京楼市或迎暖冬 改善性需求“搅热”高端楼市

　　中新网11月4日电  9•30房贷新政犹如一道分水岭，将楼市的阴晴两季分隔开来，在央行放松信贷政策、公积金贷款新政等多重利好刺激下，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量回升。其中作为楼市风向标的一线城市尤为明显。据不完全统计显示，2014年11月份北京将有33盘扎堆入市，如此多的开盘项目，在创造下半年月度新高的同时，也预示着北京楼市的这个冬天或许不太冷。

　　“银十”带动年底翘尾行情

　　10月以来，北京楼市共有20个项目入市，仅10月13日-10月26日，就连续两周共推出了17个项目，在扣除自住房项目后，这两周北京纯商品住宅实际新增供应1517套，掀起近期市场供应的一波小高潮。

　　在10月已经入市的20个项目中，中高端改善型楼盘达到13个，占比65%。据一位市场人士透露，近期央行松绑信贷等多重利好，对于改善型人群有更大的推动力，预计后期将会有更多改善型楼盘项目入市。

　　从目前的情况来看，11月或将延续10月期间的推盘“盛况”。据亚豪机构统计，11月份北京将有33个楼盘入市，其中包括滟澜新宸•长桥墅、金隅78墅、首开•熙悦尚郡、北京密码等17个为纯新盘。而记者也注意到，在33个预计入市的楼盘中，改善型三居、四居以及别墅项目总共17个，超过计划入市楼盘总量的半数。而这一比例区间在以往只占开盘项目的20%-30%左右。

　　不过，别墅项目仍然只占少数。其中最值得关注的是龙湖在北京的第十个别墅作品滟澜新宸•长桥墅。即将于11月中旬亮相的该项目，是北京四季度的首个别墅新品。据悉，该项目位于北五环昌平沙河板块，主力产品为使用面积350-410平米的联排别墅，共有约120套。相对于龙湖•滟澜山，滟澜新宸•长桥墅在地块配套、建筑风格以及景观园林等产品上进行了全面升级，是今年北京龙湖在低密度的联排别墅产品上的代表作。

　　改善性需求托市

　　11月份，北京市场上的改善盘更是占据了半壁江山。业内人士分析称，这主要还是由于9•30央行松绑信贷的刺激效果已经显现，不少开发商开始借力改善性项目加紧冲刺。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群，这也将成为下一阶段市场的重要支撑力，而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

　　北京龙湖营销总监王勐则表示：“龙湖在别墅市场推行的是精品路线。从需求来看，高净值人群的改善性需求有强大的市场，只要别墅产品的差异化和稀缺性足够强，肯定能被市场认可。”

　　随着日前滟澜新宸•长桥墅正式亮相，北京龙湖“十墅”全线绽放。“改善性需求其实也有着不少的差加紧。北京龙湖的别墅产品，上至千万量级的高端改善类产品，下至百万左右的度假型产品，实现了为不同购买力的改善性人群提供全面的别墅生活方案，满足不同购房人对别墅产品的需求。“王勐表示。

　　而对于即将开盘的滟澜新宸•长桥墅，亚豪机构市场总监郭毅表示：“北京六环以内的城市别墅为数不多，像滟澜新宸•长桥墅这样的项目，其产品呈现出的空间感受是其他城市别墅难以比拟的，在整个京西北区域绝无仅有。”

　　别墅产品细分加速

　　“目前北京别墅的产品有很多，未来别墅市场的竞争将进入更细分的市场。” 北京市房协秘书长陈志认为，政府数次强调的“禁墅令”让纯别墅用地供应基本淡出市场，而低密度的联排和叠拼别墅市场空间会进一步增加。

　　从市场反映来看，低总价、高品质的别墅项目已经成为市场争抢的主流产品。据克而瑞2014年三季度房地产市场总结报告显示，在十大重点城市中，联排别墅是别墅市场成交最为活跃的产品，其在三季度的成交面积占别墅整体成交面积的65.2%。

　　未来，联排别墅成交面积占别墅市场整体成交面积的比例呈趋势性上升走势。在独栋别墅的供应基本淡出市场的情况下，操作空间较大的联排和叠加别墅成为供应主力。从市场需求来看，越来越多的改善型客群开始选择别墅类产品，来满足其对于空间与自然的多重置业需求。

　　滟澜新宸•长桥墅正是属于此类项目，其除了产品自身的优质以外，项目周边优越的自然环境、醇熟的别墅区生活氛围等方面在沙河板块内相对罕有。据悉，项目所在沙河版块可供居住开发的住宅用地少之又少，除去北科建的一块用地，周围并没有其他规划用地，滟澜新宸•长桥墅是该区域目前唯一在售的别墅项目。

　　“龙湖倾力打造、区域稀缺价值、滟澜系产品升级，这些因素使得滟澜新宸•长桥墅有望成为北京西北部的别墅标杆。”多位业内人士表示，滟澜新宸•长桥墅的入市将成为2014年年末北京楼市的一大亮点。