专家：维修资金应征求2/3以上业主意见

　　公共维修基金提取难，导致使用率低，造成大量资金“休眠”。我省各市公共维修资金的存储，多数是活期存款或活期与一年定期相结合的方式，平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。

　　如何破解维修资金提取难、保值难的问题？2日，对于近日公布的《山东省住宅专项维修资金管理办法(草案)》，北京大学法学院房地产法研究中心和山东省物业管理专修学院的专家提出了自己的看法。

　　维修资金存款，利息转入业主账户

　　以济南为例，按照目前维修资金的缴存标准，商品房未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。以100平米的有电梯房屋来说，维修资金要交12000元。这些钱都是业主自己的，存在维修资金账户里是如何实现增值保值的？这成为广大业主最为关心的。济南市住房维修资金管理中心副主任刘保瑞说，维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。

　　济南的维修资金主要是采取定期组合存款的方式实现保值增值，根据维修资金额度的不同分为一年、两年、三年不同的定期存款。“我们实行利率差别，主要是为了避免资金风险。”刘保瑞说，银行利率调整有上调也有下调，如果都是做成五年定期存款，在利率下调时就无法做到收益的最大化。每年12月20日之前，银行做完结息后就会把利息返还到业主的维修资金账户中，确保专款专用。

　　资金管理可从小区细化到单元

　　每当去征集2/3以上的业主签名时，济南某物业公司的刘春辉就犯难。比如说屋顶漏雨了，只有两三家业主受到影响，要想动用一栋楼的维修资金，其他业主就很难签名。刘春辉说，对维修金存在“惜用”意识的业主很多，加上部分业主对物业公司不信任，要完成“双2/3”签字确实很困难。

　　为此，济南、青岛进行了一些尝试。济南探索推行业主表决电子投票系统，以破解“双2/3”决策困局。在济南的一些小区，遇有公共事务需要表决，业主便会收到短信，可通过手机、网络投票，投票数据直传管理部门，提高了业主的投票率。青岛则规定，动用房屋维修基金时不需要所有邻居签字，进行预算后开始公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。

　　对这些创新，山东省物业管理专修学院副院长矫春言认为，住宅维修资金提取难很大一部分原因是相关部门的执行力有问题。比如，物业公司征求业主意见花费两个月，提取住宅维修资金再花费四个月，总共办下来要半年时间，这种事情屡次发生，不是因为“双2/3”，而是因为相关部门需要提高执行力。

　　“对维修资金的改革是很有必要的，各地朝着激活维修资金的路上所做的创新都应持肯定态度。”2日，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波提出，创建电子平台，是一个提高业主投票率的好办法。同时，可以通过对维修基金的管理细化，从原来的一个小区，细化到更小的单位，如一栋楼一个单元。不排除部分业主处理事情不理性，但业主的成长也需要时间，如果现在不征求2/3以上的业主意见，业主就更难成长起来了。

　　楼建波始终认为，业主资质完善是解决维修资金难题的最好办法。公共维修基金是业主缴纳并预期为业主所用的，从产权角度来说，业委会作为管理者是最名正言顺的。

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　　改变归集方式 或是破解之道

　　草案中规定，“维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。” 　

　　楼建波介绍，深圳正是通过招投标的方式，保证房屋“养老金”保值增值。在美国则是业主缴纳的公共维修基金由基金公司负责管理。资金闲置期，留足15%的资金后，可以借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

　　“改变归集方式，不是单一地由政府主导，也是一个解决之道。”楼建波建议，目前拥有的第一批公共维修基金使用完后，可借鉴台湾的处理办法，逐步改为由业委会按年度收缴，包括每年的物业费、住宅维修资金需要花多少钱，都由业委会作出收支规划归集多少钱，逐渐解决资金的安全性和保值增值问题。同时出现紧急状况需要维修时，可以动用维修资金。记者 孟敏 喻雯