旭辉“弯道超车”：新格局下“均好”房企样本(2)

　　在境外市场，旭辉以无抵押优先票据和银团贷款作为融资手段，代替成本较高的信托贷款，同时优化了长短期的债务结构，一年之内成功使发债成本同比下降了3.375个百分点，净负债率始终行驶在70%左右的安全区间内。

　　除了国际评级机构，旭辉也获得境内商业银行的“厚爱”。在国内各大银行较为严格地落实差别化信贷原则的大背景下，旭辉今年4月份连续获得建设银行总行和上海农商银行共计80亿元授信额度。

　　相关资料显示，旭辉的流动性相当充足。林中曾言，“君子不立于危墙之下”，今年上半年，旭辉现金回款达80%，手中握有的现金量达到64.09亿元，而未付地价仅有人民币19亿元。

　　标普预计，旭辉在2015年所持有的现金，将是其所需用款总数的1.2倍，即便旭辉的EBITDA利润下降30%，其现金流也仍将保持“正数（Positive）”。

　　手握重金，面对今年新的市场格局，旭辉在扩张节奏上却采取相对谨慎的态度，主要在已进入的一二线城市进行区域深耕。

　　截至目前，旭辉今年仅拿下6幅地块，且均分布在上海、北京、苏州、合肥等旭辉已经进入且深耕多年的一二线城市。在“反周期调整”的买地策略指导下，旭辉今年所获地块溢价率均较低，且部分地块引入合作伙伴共同开发。近期在上海浦东内环内获取的洋泾优质地块，项目预期毛利率和净利率非常理想。

　　林中曾多次强调，旭辉会更加追求可持续、有质量的增长。今年旭辉的主题为快速增长，均衡发展，未来将要在负债、盈利、质量的平衡在同规模企业中做得最好。

　　未雨绸缪 弯道超车

　　尽管取得了良好的业绩，面对不确定的未来，旭辉也在提前做好准备。

　　今年8月，位于上海旭辉浦江国际的“旭辉集团产品研发中心”正式落成启用，在这里旭辉将进行标准化产品的研究开发，从客户体验、客户置业需求和装修材料等多维度进行产品提升。目前，第一代的标准化产品已经研发成功，今后或将进行全国推广。

　　“产品研发中心”的启用，标志着旭辉在“精装修”战略上全面加速。林中认为，精装修产品能提升客户体验，符合节能环保、绿色生态理念，而旭辉也定下在2017年完成100%装修房的目标，利用“精装修”提升产品品质的同时增加利润，使精装修房成为旭辉的核心竞争力。

　　这只是旭辉顺势而“变”的其中一面，在旭辉看来，只有未来在“产品、服务、品牌”方面都做得更好，才能顺利实现弯道超车。林中表示，这些暖性指标在财务报表上无法体现，但是却是支撑企业未来发展的关键因素。

　　在互联网创新方面，旭辉也同样走在房企的前列。一方面，旭辉则率先在全国推行了微信全民营销平台“微销宝”，进行多渠道的整合行销，另一方面，引入“云管理”平台，该平台开发完成后，将在云端或手机端共享平台实现所有内部流程审批和信息管理。

　　林中近日对媒体表示，在行业从黄金时代进入到白银时代，从原来的草莽时代进入到精耕时代，从投资时代进入到自用时代，从粗放发展进入到未来的多元创新，“马拉松长跑”的后半程，优秀企业都要适应行业的变化做出创新的尝试，才能发展得更好，跑赢这个行业。

　　（文/杨涵茗）